Продажа квартиры или доли с несовершеннолетним собственником: Документы и оформление договора

При продаже квартиры с несовершеннолетним собственником необходимо учесть несколько ключевых моментов. Несовершеннолетние являются одним из самых незащищенных в социальном плане слоев населения. Поэтому, чтобы быстро и без проволочек продать квартиру, сособственником которой является ребенок, необходимо доказать чистоту сделки и обеспечить защиту его интересов.

В России принято множество документов, в которых регулируется вопрос защиты прав несовершеннолетних, в том числе имущественных. Среди основных документов:

• Конституция РФ;
• Гражданский кодекс;
• Семейный кодекс;
• Жилищный кодекс;
• Закон об опеке и попечительстве;
• Закон «О приватизации».

В них прописано, что ребенок является таким же полноценным членом общества, что и взрослые. Однако в силу возраста он не всегда может осознавать всю ответственность своих поступков. Именно поэтому в большинстве случаев он не может действовать без согласия своих законных представителей – родителей или опекунов. А такие серьезные сделки, как продажа недвижимого имущества, целиком и полностью должны проходить под контролем государства в лице органа опеки и попечительства.

Существует заблуждение, что при наличии обоих родителей обращение в орган опеки не нужно. Даже если у продавцов образцовая семья, и на учете она не стоит, обратиться в контролирующий орган необходимо. Опека должна одобрить сделку, в противном случае ее легко расторгнуть через суд. К тому же нет никакой уверенности, что не одобренная сделка пройдет госрегистрацию.

Кроме того, нужно учитывать еще один момент. До своего 14-летия ребенок является недееспособным. То есть за него действуют родители или опекуны – именно они подписывают все документы, действуя в интересах ребенка. После 14-летия и до совершеннолетия ребенок считается ограниченно дееспособным. Он сам заключает сделку, но один из родителей или опекунов должен поставить свою подпись рядом – то есть его действия должны быть одобрены законным представителем документально. Во всех этих случаях понадобится одобрение опеки.

После 18-летия наступает полная дееспособность, и тут разрешения родителей, а равно и органа опеки не требуется. Однако дееспособность может наступить и раньше – после 16-летия, если ребенок вступил в брак или устроился на работу по договору (открыл ИП). В таком случае бумаг из органа опеки уже не нужно.

Перед тем, как продавать квартиру с несовершеннолетним собственником, необходимо найти другую, при этом:

• доля ребенка в новой квартире должна быть такой же, как в продаваемой, или больше;
• площадь квартиры должна быть такой же или больше;
• квартира должна соответствовать санитарным нормам;
• один из родителей должен проживать на квартире с ребенком.

Зачастую сотрудники органов опеки выдвигают и другие требования, поэтому лучше заранее проконсультироваться с ними, какое жилище лучше подыскать.

После того, как новая квартира найдена, нужно уведомить продавцов о том, что в продаваемой квартире среди собственников – ребенок, и заручиться их согласием на ожидание решения органа опеки.

Можно заключить с продавцами предварительный договор и передать задаток. Однако необходимо включить в него пункт о безусловном возврате задатка в случае, если сделка не состоится по вине третьих лиц – в данном случае сотрудников органов опеки. Если этот пункт не включить, то в случае неодобрения сделки потенциальные покупатели не смогут вернуть себе задаток, так как сделка будет расторгнута по их вине.

После заключения предварительного договора или другого письменного согласия на продажу квартиры обоим родителям (даже если они в разводе) необходимо подойти в орган опеки:

• с паспортами и свидетельством о рождении ребенка (паспортом, если он достиг 14-летнего возраста);
• с документами на квартиру – продаваемую и покупаемую, при этом из документов должно быть понятно, какой метраж у квартир, какова их планировка;
• с предварительным договором или другим документом (распиской);
• со справкой из УК о составе семьи;
• в некоторых случаях – с актом обследования жилищных условий.

Кроме того, если квартиру планируется приобретать в ипотеку, сотрудники опеки могут запросить справки с места работы родителей, а также типовой договор с банком, чтобы оценить условия выдачи кредита.

Один из родителей должен написать заявление, в котором он просит разрешение у органа опеки и попечительства на совершение сделки. Рассмотрение заявления по регламенту не может длиться дольше 14 дней, но на практике этот срок нередко нарушается. Заявителю рекомендуется периодически связываться с опекой и узнавать о движении заявления.

После получения разрешения можно собирать все остальные документы на квартиру, составлять договор и сдавать бумаги на государственную регистрацию.

По форме договор купли-продажи квартиры с несовершеннолетним собственником такой же, как и обычный, с дееспособными собственниками. Однако при его составлении нужно учесть несколько особенностей:

• в тексте договора должно быть указано, с согласия какого родителя или опекуна несовершеннолетний совершает сделку;
• приводятся паспортные данные законного представителя
• в договоре должна стоять его подпись (на каждой странице, а также в конце документа);
• в текст договора включаются данные из разрешения органа опеки и попечительства – номер, дата выдачи разрешения и т.д.

Кроме того, обе сделки – продажи и купли квартиры – должны происходить одновременно. То есть все документы должны сдаваться в одно время, а в зале регистрации присутствовать все три стороны. Иногда может потребоваться и присутствие представителя органа опеки и попечительства – например, если у ребенка нет родителей и опекунов и он является воспитанником детского дома.

Таким образом, продать квартиру с несовершеннолетним собственником просто так не получится. Взамен ему должна быть выделена равнозначная или большая доля в другой квартире. При этом не должно быть ухудшения жилищных условий. Обязательное условие – проживание ребенка в новой квартире с одним из родителей.

Чаще всего производятся одновременную продажу и покупку квартиры. Этот вариант вызывает у сотрудников органов опеки меньше всего вопросов. А в случаях, если ребенку пытаются выделить доли в квартирах бабушки или дедушки, это часто встречает сопротивление со стороны контролирующих органов.

Заключать договор купли или продажи квартиры следует только после одобрения сделки госорганами. В противном случае возможны осложнения. Например, без соответствующей справки регистратор откажется принимать документы.

Договор купли-продажи квартиры с несовершеннолетним продавцом: услуги опытных юристов в Москве

Главная / Статьи / Юридические / Возможно ли заключить предварительный договор договор купли-продажи квартиры с несовершеннолетним продавцом?

1. Права несовершеннолетних на заключение сделок.

Согласно Гражданского законодательства РФ, несовершеннолетними гражданами признаются лица, не достигшие восемнадцатилетнего возраста. Если такие лица совершат самостоятельно какие-либо сделки, например купли-продажи недвижимого или движимого имущества, дарения, оказания услуг и т.д. такие сделки по закону могут быть оспорены в судебном порядке. Так как несовершеннолетние граждане подвержены психологическому влиянию окружающих.

Законодательством предусмотрены разграничения действий несовершеннолетними, которые требуют согласия родителей, усыновителей или попечителя и те действия, которые несовершеннолетние имеют право совершать самостоятельно. Несовершеннолетние граждане в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя осуществлять следующие действия:

• распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами;
• осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности;
• в соответствии с законом вносить вклады в кредитные учреждения и распоряжаться ими;
• совершать мелкие бытовые сделки.

По достижении шестнадцати лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах.

Однако имеются и исключения, не всегда несовершеннолетний гражданин может осуществлять вышеуказанные действия самостоятельно. При наличии достаточных оснований, суд по ходатайству родителей, усыновителей или попечителя либо органа опеки и попечительства может ограничить или лишить несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет права самостоятельно распоряжаться своими заработком, стипендией или иными доходами, за исключением случаев, когда такой несовершеннолетний приобрел дееспособность в полном объеме.

В Гражданском законодательстве РФ дано определение дееспособности гражданина, как способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. В полном объеме дееспособность у гражданина возникает с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.

Все остальные сделки, в частности, по отчуждению недвижимого имущества несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет должны совершать с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем. Так как несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет самостоятельно несут имущественную ответственность по совершенным сделкам, они отвечают за причиненный ими вред в рамках действующего законодательства.

Существуют ситуации, когда сделки, совершенные несовершеннолетними гражданами не оспариваются, а гражданин уже считается дееспособным в полном объеме, то есть могут как продавать своё имущество, так и приобретать. К таким ситуациям можно отнести случаи, когда гражданин вступил в брак до исполнения ему восемнадцати лет или когда ему исполнилось шестнадцать лет, и он работает по трудовому договору или занимается предпринимательством (эмансипация). Получив полную дееспособность, несовершеннолетний будет самостоятельно и полностью отвечать по своим обязательствам, в том числе совершать любые сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества, не спрашивая согласия родителей, усыновителей и попечителя.

2. Согласие родителей или опекунов на совершение сделки.

Итак, мы определили, что для совершения несовершеннолетним сделки по отчуждению недвижимого имущества требуется согласие родителей, усыновителей или попечителя, причем в обязательном порядке и в письменной форме. Для того, чтобы оформить сделку купли-продажи недвижимого имущества несовершеннолетний должен являться собственником продаваемого объекта недвижимости. У детей старше четырнадцати лет персональных опекунов нет, поэтому воспитание и соблюдение прав несовершеннолетних осуществляется органами опеки.

Гражданское законодательство РФ предусматривает необходимость получения согласия органов опеки и попечительства не только на продажу имущества несовершеннолетнего, но и на отказ несовершеннолетнего от своих имущественных прав. Эта необходимость обусловлена нормами Гражданского и Семейного права РФ, согласно которым несовершеннолетние такого возраста совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей.

Документы для продажи квартиры следует получать в органах опеки и попечительства. В частности, следует предоставить: паспорта всех участников сделки (гражданин, достигший шестнадцати лет должен иметь паспорт гражданина РФ), подлинники правоустанавливающих документов на продаваемый объект недвижимости, справку из БТИ, документы о постоянной регистрации несовершеннолетнего.

По времени, согласие на регистрацию сделок органы опеки и попечительства выдают не сразу, а как правило, через несколько недель и даже месяцев. Причины для этого очень весомые. Анализируя ситуации, когда требуется разрешение на проведение сделок с участием несовершеннолетних, органы опеки и попечительства стараются учесть все нюансы, из-за которых сделка может быть признана ничтожной, а права несовершеннолетних нарушенными.

Если несовершеннолетний гражданин находится на воспитании в приемной семье для регистрации сделки купли-продажи недвижимости дополнительно представляется договор о передаче ребенка на воспитание в семью. Сторонами этого договора являются органы опеки и попечительства и приемные родители.

Документами, подтверждающими полномочия законных представителей в отношении несовершеннолетнего, являются: для родителей – свидетельство о рождении несовершеннолетнего, для усыновителей – свидетельство об усыновлении, выдаваемое органами записи актов гражданского состояния, для опекунов, попечителей, приемных родителей – документы, выдаваемыми органами опеки и попечительства.

Важно знать, что Гражданское законодательство запрещает без предварительного разрешения органа опеки и попечительства попечителям давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества несовершеннолетнего, по его обмену, дарению, сдаче внаем, в залог, безвозмездное пользование, а также совершать или давать согласие на совершение сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества, выдел из него долей, а также других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Не редко органы опеки и попечительства отказывают несовершеннолетним продавать недвижимость, в этих случаях родители, усыновители или попечитель могут обратиться в суд и обжаловать такое решение.

3. На основании каких документов возможно заключение предварительного договора купли-продажи квартиры.

Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет могут подавать заявление в органы по государственной регистрации прав на недвижимое имущество могут подавать самостоятельно, но если речь идет о заключении предварительного договора, стороны этого договора всего лишь определяют сроки и условия заключения уже основного договора купли-продажи недвижимости без которого государственная регистрация будет невозможной.

Так как законодательством нашей страны не запрещено заключать сделки купли-продажи недвижимости с несовершеннолетними гражданами, заключить основной договор купли-продажи на квартиру с продавцом можно и не дожидаясь его совершеннолетия. Причем, заключать предварительный договор купли-продажи квартиры с несовершеннолетним продавцом также совсем не обязательно. Если же, по определенным причинам подписать основной договор купли-продажи квартиры нет возможности, а получение согласия органа опеки и попечительства на сделку затягивается или отказано, заключение предварительного договора – это выход из положения.

Как правило, предварительный договор необходим для подтверждения сторонами своего намерения в будущем произвести какие-либо юридические действия. В большинстве случаев, предметом предварительного договора является недвижимое имущество. Определим минимальный список документов, который требуется для заключения предварительного договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетним:

• свидетельство о праве собственности на объект недвижимости;
• паспорта участников сделки;
• документы основания возникновения права (Договоры купли-продажи, дарения);
• свидетельство о рождении несовершеннолетнего гражданина;
• кадастровый паспорт на объект недвижимости;
• экспликация;
• выписка из домовой книги;
• справки об отсутствии задолженности за телефон, переговоры, коммунальные услуги, электроэнергию;
• согласие Органов опеки и попечительства.

Подводя итог, необходимо еще раз добавить, что любая сделка, связанная с недвижимым имуществом требует особого подхода, особенно когда в ней участвует несовершеннолетний гражданин. Запрещено родителям продавать недвижимое имущество своему несовершеннолетнему ребенку и покупать у него, исключение могут составлять лишь случаи дарения недвижимости ребенку.

Наша компания готова разъяснить все возникающие вопросы, в случаях необходимости оформить договор купли-продажи квартиры с несовершеннолетним продавцом.

Договор купли продажи квартиры с несовершеннолетними детьми образец - Развлекательный портал

31 Май 2016, 14:35

штатский кодекс рф подразделяет малышей на две категории малолетние (до 14 лет) и несовершеннолетние (от 14 до 18 лет). Если это так, как оно мне вернется, елси я не имею счета в беларуси? Елизавета, я смогу проконсультировать по продаже квартиры в беларуси (и по налогам с нее). чтоб посодействовать ребенку нормально развиваться и расти, очень принципиально верно подобрать для.

Я проживаю на украине с 1995 года и имею там вид на жительсво, но сам являюсь гражданином рб. эталонконтракта списки документов для гос регистрации разных сделок. Передача отчуждаемой жилой квартиры торговцем и принятие её покупателем, свершилась до подписания реального контракта.

тут можно скачать образецконтрактакупли-реализацииквартирыснесовершеннолетним собственником. В первую очередь при оформлении наследия для определения размера взыскиваемой пошлины либо тарифа нотариусу представляется документ, подтверждающий цена наследуемого. муниципальная регистрация прав на неподвижное имущество. Федеральный закон от года n 78-фз отменил налог на имущество, переходящее в порядке наследования и дарения для близких родственников.

эталон (форма) расписки о полу чени средств при продаже автомобиля. Договоркупли-реализации жилых помещений с ролью несовершеннолетних. Основная его цель обязать стороны заключить в будущем основной контракт купли-реализации квартиры в определённый срок (к примеру, в течение 2-ух недель, либо в течение месяца до определенной даты). Как верно сдать квартиру в аренду контракт коммерческого найма жлибоща предугадывает.

Можно и вначале только разницу уплатить зависит от определенной налоговой и верности подхода к делу. В случае не заслуги женами согласия в решении спорных вопросов, которые могут появиться в период деяния реального контракта, они будут разрешаться в судебном порядке. Продаем дом, который оформлен на несовершеннолетнюю дочь и покупаем 2-х комнатную благоустроенную квартиру. Особенностью для контрактакупли-реализацииквартирынесовершеннолетним является подробное прописывание в преамбуле контракта личных данных представителя малыша (при возрасте до 14 лет). Акт приема-передачи квартиры на вторичке передаточный акт на вторичке несколько. потому не стоит удивляться, что брюки, кофточки, костюмчики, приобретенные в одном сезоне, станут малеханькими в последующем.

Присутствие в числе собственников жилого помещения несовершеннолетнего - Жилищный проект

Сделки с жильем сложны и зависят от множества факторов, каждый из которых может повлиять на их исход. Одно из таких обстоятельств, осложняющих продажу недвижимости, – присутствие в числе собственников жилого помещения несовершеннолетнего.

В настоящий момент каждая десятая сделка с недвижимостью в России в целом, и в Петербурге в частности, затрагивает права несовершеннолетних – детей, являющихся сособственниками жилья наравне со своими родителями, либо проживающими совместно с ними. Закон их права защищает, указывая, что при проведении сделок с недвижимым имуществом права детей либо других недееспособных граждан не должны быть нарушены. Отсюда возникают дополнительные сложности в оформлении и проведении подобных сделок.

Законное обобщение
В соответствии с положениями российского законодательства, а конкретно – Гражданского Кодекса РФ – для совершения сделок по отчуждению (продаже, дарению, обмену и др.) жилой площади, собственником, или одним из собственников которой является несовершеннолетний или недееспособный гражданин, требуется обязательное предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Разрешение на совершение сделок с недвижимостью оформляется в форме постановления органа местного самоуправления (по месту нахождения отчуждаемого жилья).

Здесь следует разъяснить, что малолетними считаются граждане в возрасте до 14 лет. Несовершеннолетними – в возрасте от 14 до 18 лет. Недееспособным гражданин может быть признан в любом возрасте решением суда. В обычных же случаях полная дееспособность наступает в восемнадцать лет.

«В соответствии с положениями ГК РФ (ст. 26, 28), малолетние и несовершеннолетние могут самостоятельно совершать лишь строго определённый круг сделок, - разъясняет Антон Агабабаев, юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный Юридический Центр», - Сделки с недвижимостью, в том числе и на вторичном рынке, могут совершаться несовершеннолетними только с согласия их законных представителей, а в случае с малолетними – только их законными представителями. Что, касается недееспособных граждан, то сделки с недвижимостью с их участием могут совершаться их опекунами с разрешения органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ)».

Однако, по мнению экспертов, эта часть Гражданского кодекса, как и многие принимаемые к ней законы, еще не отработана. «В Гражданском кодексе есть лишь общие фразы, что жилищные права несовершеннолетних не должны быть нарушены. То есть, они не должны ухудшать свои жилищные условия. Не больше. На данный момент не существует подзаконных актов на федеральном уровне, нет и каких-то федеральных законов, которые бы регулировали вопросы, связанные с совершением сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних, с отчуждением имущества и т.д. Законов на уровне Санкт-Петербурга также не существует», – констатирует Вячеслав Романов, адвокат, преподаватель Института Недвижимости.

В частности, Кодекс указывает только, что для совершения подобных сделок требуется разрешение, и что его дают органы местного самоуправления. При этом в разных субъектах РФ этим занимаются различные структуры местного самоуправления, каждая из которых имеет на этот счет свои разработанные положения, регламентирующие порядок действия комиссии. «В итоге, любые действия органов опеки, направленные на выдачу соответствующего разрешения или на отказ в его выдаче, основываются только на внутреннем убеждении той комиссии, которая рассматривает данный вопрос», – отмечает Романов.

Определенную ясность в вопрос, в каких именно случаях родителям либо опекунам необходимо получать согласие соответствующих органов местного самоуправления, а в каких случаях можно обойтись и без него, внес Конституционный Суд РФ. В июне прошлого года он принял постановление, уточняющее случаи, когда получение такого разрешения не является обязательным. Суть данного документа сводится к следующему. Если в квартире прописан несовершеннолетний, не являющийся сособственником объекта недвижимости, разрешение органов опеки и попечительства на регистрацию договора купли-продажи в общих случаях не требуется. Но если несовершеннолетний находится под опекой и попечительством, или лишен родительского попечения (о чем известно органам опеки и регистрирующим органам), в данном случае соответствующее разрешение продавцу потребуется.

На первом этапе
Если рассматривать саму процедуру получения разрешения органа опеки, то она состоит из нескольких этапов. Прежде всего, потребуется согласие обоих родителей на отчуждение недвижимости, поскольку они оба отвечают за права ребенка.

«Оба родителя несовершеннолетнего пишут заявления, что они согласны на отчуждение принадлежащего их ребенку помещения и обязуются приобрести для него жилое помещение по конкретному адресу», – рассказывает Анастасия Казанская, руководитель Общественной приемной по защите прав потребителей в сфере недвижимости Санкт-Петербургской палаты недвижимости.

Как правило, помимо заявления, собственник отчуждаемого жилого помещения, который инициировал продажу, предоставляет в органы опеки и попечительства муниципального образования, где находится отчуждаемое имущество, сведения о том, что на имя несовершеннолетнего уже приобретено другое жилое благоустроенное помещение в размере не менее, чем ранее занимаемое, или, в случае со встречной покупкой, когда жилье еще не приобретено, может понадобиться предварительный договор купли-продажи, чтобы получить согласие органов опеки.

После этого, комиссия опеки рассматривает все документы, и глава администрации муниципального образовании за своей подписью выносит постановление, в котором указывает, дают органы опеки и попечительства согласие на отчуждение или нет «На решение этого вопроса уходит от двух до четырех недель, – добавляет Казанская. – Это постановление в обязательном порядке предоставляется в Управление государственной регистрации, кадастра и картографии при регистрации сделки. Если его не будет – регистрация будет приостановлена, а если документ так и не поступит, или не будет согласия на отчуждение – в регистрации будет отказано».

Жилье в многообразии
Однако допустимы не только продажи со встречной покупкой. «Формально допустима и продажа без встречной покупки. Закон этого не запрещает, – отмечает Вячеслав Романов. - В Кодексе написано только, что не должны быть нарушены жилищные права несовершеннолетних. Поэтому обычно поступают так: оформляют у родственников или знакомых на ребенка некое имущество, а дальше идут в органы опеки и получают разрешение на продажу нужной квартиры. Правда, в одних органах опеки на этом основании вам могут дать разрешение, в других – нет. Здесь невозможно предугадать заранее – все на усмотрении комиссии. Либо часть денежных средств, полученных от продажи квартиры, одним из сособственников которой являлся несовершеннолетний, должна быть положена на банковский счет на имя ребенка (пропорционально стоимости доли, которой он владел). Снять деньги с этого счета можно будет только с разрешения органа опеки, либо самим ребенком по достижении им восемнадцати лет».

Могут возникнуть и определенные сложности, при продаже квартиры на вторичном рынке, если полученные от ее продажи деньги родители хотят вложить в строящуюся недвижимость. В частности, речь идет о приобретении квартиры на условиях заключения предварительного договора купли-продажи с застройщиком. В этом случае комиссии органов опеки и попечительства обычно не дает разрешения на сделку. Но, по мнению экспертов, если дом строится по 214 ФЗ, в данном случае проблем и препятствий со стороны органов опеки и попечительства быть не должно. Также можно получить разрешение на вложение средств от продажи квартиры на инвестиционных условиях (по инвестиционному договору) или через ЖСК.

Что касается местоположения вновь приобретаемого объекта, то в законе не существует регламентирующих положений по этому поводу. То есть, формально орган опеки может дать разрешение на продажу объекта в Петербурге с последующим приобретением его где-то на территории РФ или за ее пределами, допустим, во Владивостоке, Краснодаре или в Финляндии. Запрета на такие действия в законе нет. Родителям достаточно предоставить веские доказательства, что им, либо ребенку необходим переезд в другой регион, а также предварительный договор купли-продажи, подтверждающий, что на новом месте будет приобретена квартира соответствующего метража и качества.

Тернистый путь
В целом, сложность сделок с недвижимостью, затрагивающих права несовершеннолетних, заключается в выполнении вышеперечисленных действий, в том числе в получения заявления от продавца недвижимости по встречной покупке. Для этого всем участникам сделки нужно прибыть в орган опеки и попечительства, расположенный по месту отчуждения объекта, и дать соответствующие заявления. Осложнения могут возникнуть, также, если вновь приобретаемое жилое помещение по каким-то параметрам хуже отчуждаемого. А также «человеческий» фактор – затягивание рассмотрения вопроса о даче согласия на отчуждения со стороны муниципалов.

«К сожалению, органы опеки часто формально подходят к понятию улучшения, рассматривая только количество квадратных метров, – сетует Елизавета Мулюха, менеджер компании «Адвекс на Ланском». – Например: ребенок имеет 1/2 доли сорокапятиметровой комнаты в восьмикомнатной коммунальной квартире. При этом, защищая интересы ребенка, органы опеки не дали согласия на приобретение на имя ребенка однокомнатной квартиры-студии (недостаточно метров)».

Кроме того, часто встречается ситуация отсутствия одного из родителей, платящего или не платящего алименты. «Принятая практика в данном случае такова: можно предоставить в орган опеки некий документ об отсутствии одного родителя, - говорит Вячеслав Романов. – В частности, они принимают справки от судебных приставов о том, что второй родитель не платит алименты, либо данные о том, что он находится в федеральном или другом розыске и т.д. В этом случае присутствие и согласие второго родителя не требуется. Допускается также ситуация личного объяснения на уровне комиссии. То есть, можно объяснить, что второй родитель воспитанием ребенка не занимается, живет далеко, с ним не видится и т.д. Но такая возможность остается на усмотрение комиссии».

Поэтому, прежде чем решиться на сделку, в результате которой прямо или косвенно могут быть затронуты права несовершеннолетних, специалисты советуют внимательно ознакомиться с правилами проведения подобных сделок, собрать все необходимые документы, и обязательно проконсультироваться с юристами или риэлторами, специализирующимися в вопросах проведения подобных сделок. Это поможет свести временные затраты к минимуму, гарантирует участникам сделки ее благополучное завершение и снизит риск мошенничества.

Версия для печати

КМ Консалтинг - Пример оформления договора купли-продажи на несовершеннолетнего ребенка до 14 лет

Ольга, Владивосток, 08.10.2013 в 11:49

Добрый день. Как правильно оформить договор купли-продажи земельного участка на мою несовершеннолетнюю дочь, до 14 лет?

Отвечает: юрист. Егоров Константин Михайлович, Москва

Запись на консультацию по тел. - 8 (495) 740-55-17

Здравствуйте.
Договор купли-продажи земельного участка Вам (как законному представителю ребенка) нужно будет оформить либо в простой письменной, либо в нотариальной форме, с последующей обязательной регистрацией договора в местном Управлении Росреестра.
С примерной формой договора купли-продажи земельного участка Вы можете ознакомиться на нашем сайте, перейдя по ссылке:
http://www.kmcon.ru/document/contract/dogovor/dogovor_792.html

ВАШИ КОММЕНТАРИИ (2)

Пример предварительного договора купли-продажи с участием несовершеннолетних

Текст предварительного договора с участием двух несовершеннолетних собственников будет отличатся только тем, что вместо продавца "Иванова" в нем будет указан в качестве продавца "Иванов, в интересах которого действует его законный представитель Петров". С примерным текстом предварительного договора купли-продажи квартиры вы можете ознакомиться на нашем сайте, перейдя по нижеследующей ссылке: http://www.kmcon.ru/document/contract/dogovor/dogovor_683.html

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего, если прописаны дети?

Если взять любую процедуру продажи или покупки недвижимости, то это сама по себе непростая затея. Она становится более сложной, когда вопрос становится, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего. Но почему продажа квартиры, совладельцем которой является несовершеннолетний ребёнок, настолько затруднительна? Этот вопрос становится актуальным, когда необходимо расширить жилплощадь ввиду увеличения семьи, когда появляется второй ребенок, а потом третий. Обычное решение — это продажа старой квартиры, площади которой не хватает на всех, и покупка новой, побольше.

Всё же, осуществить продажу недвижимости с долей несовершеннолетнего ребёнка хоть и сложно, но реально. В этой процедуре есть ряд нюансов, которые необходимо учесть. Все условия данной сделки указаны в Гражданском кодексе РФ. Если в результате сделки права ребёнка не будут ущемлены и он получит долю в недвижимости, не уступающую предыдущей в цене, то органы опеки без проблем дадут разрешение на продажу его доли.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-51-74. Это быстро и бесплатно !

В первую очередь Вам не обойтись без разрешения попечительского совета. Именно их решение и даёт право на совершение сделки. Когда Вы обращаетесь в органы опеки, следует учесть, что необходимым будет передать ребёнку долю в новой квартире либо в какой-либо другой, эквивалентную старой. Ежели согласия соответствующих органов не будет, то сделка аннулируется и расторгается по заключению суда. А все участники сделки понесут наказание согласно законодательства.

То есть имеется всего два варианта:

• В случае, если, продавая старую квартиру, Вы не хотите покупать другую взамен, то обязаны предоставить ребёнку долю жилплощади в любом другом месте. Это может быть бабушкина или дедушкина квартира.
• Так же, вы можете реализовать долю ребёнка и одновременно оформить на него равноценную долю в новой приобретённой квартире.

Не получится просто так продать недвижимость, в которой проживает несовершеннолетний, оставляя его без собственности.

Перед тем, как продавать старое жильё, предоставьте бумаги на продаваемую квартиру органам опеки и поинтересуйтесь, на какой вид жилья они выдадут разрешение. Не раз такое было, что родители просто покупали недорогую комнату и полностью оформляли её на ребёнка. В таком случае попечительский совет не давал разрешение, потому что несовершеннолетний не может жить один, а как минимум с матерью. Ведь на двоих такая площадь не достаточна.

Если старая доля была 1/3 от общей жилплощади, то новая должна быть тоже 1/3 или более того. Ни в коем разе недвижимость, которую Вы оформляете на ребёнка, не может быть меньше, чем он имел.

Далее речь пойдет непосредственно о том, как продать квартиру если прописаны несовершеннолетние дети и какие документы придется для этого собрать.

Необходимо получить разрешение нотариуса на продажу доли ребёнка. Также нужно взять такое же дозволение в попечительском совете.

Оба родителя или опекуна должны присутствовать при процессе получения разрешения. В случае, если один из представителей ребёнка не может присутствовать ввиду развода, принципиального несогласия на реализацию доли ребёнка, или о его дислокации никому неизвестно, то дело переводится в суд. Для решения проблемы можно предоставить письменное согласие, лишение родительских прав отсутствующего родителя/опекуна, либо же постановление суда, что он пропал без вести.

Если второй представитель ребёнка отсутствует из-за того что пребывает в другом городе или стране, то вполне достаточно будет его нотариально заверенного письменного разрешения, или заверенного российским консульством в стране, в которой он находится. Если один из представителей умер, нужно будет предоставить свидетельство о смерти.

Требования к пакету документов могут различаться в разных частях страны. Бывает, что перечень документов варьируется в муниципальных учреждениях одного региона и даже города. Поэтому лучше начните с выяснения в своём муниципалитете о необходимом перечне документов и требованиях к ним. Обычно разрешение о продаже доли несовершеннолетнего выдают при наличии следующих документов:

1. паспорта родителей;
2. паспорт/свидетельство о рождении ребёнка (оригинал, копия);
3. документы на покупку жилья, устанавливающие что ребёнок получит в распоряжение другую площадь;
4. заявление;
5. свидетельство о браке либо расторжении брака;
6. документы на продаваемое жильё;
7. свидетельство о праве собственности на квартиру;
8. нотариальная лицензия на продажу;
9. нотариальное разрешение на продажу законным представителям детей;
10. выписки с лицевого счёта обеих квартир;
11. выписки из домовой книги продаваемого и приобретаемого объектов;
12. квитанция об оплате государственной пошлины;
13. договор на покупку нового жилого объекта недвижимости.

Попечительский совет оценивает условия проживания ребёнка, дабы выдать разрешение на новое равноценное жильё. Чиновники муниципалитета должны быть уверенными, что права и интересы ребёнка не пострадают от заключения сделки, что это не приведёт к уменьшению его имущества.

Органы опеки уведомляются в письменном виде о продаже квартиры. В присутствии инспектора УЗСН составляется заявление, где указывается, что родители/опекуны обязаны соблюдать права ребёнка. Инспектор заверяет это заявление.

В идеале органы опеки проводят собеседование с родителями/опекунами, ребёнком, если ему уже исполнилось 14 лет, и собственниками приобретаемого жилья, чтобы взять у них письменное согласие на передачу жилья несовершеннолетнему. Несовершеннолетний ребёнок в возрасте старше 14 лет может самостоятельно участвовать в сделке с письменного согласия родителей.

• Если Вы покупаете квартиру в рассрочку, одновременно продавая все квартиры в собственности;
• Если сделка является продажей и дарением одновременно;
• Если новая недвижимость — это строящийся объект (в таком случае права владения ещё нет);
• Если приобретаемое жилище существенно меньше по квадратуре реализуемого;
• Если в приобретаемом жилище не достаёт какого-либо удобства, коммуникации;
• Если окрестная инфраструктура слабо развита или вообще отсутствует.

Такой порядок процедуры необходим, пока ребёнок не достигнет дееспособного возраста. Он наступает при достижении совершеннолетия в 18 лет, когда он является полноправным гражданином и имеет право на самостоятельные сделки.

Есть случаи, когда момент дееспособности наступает раньше — в 16 лет. Это происходит в случае, если 16-тилетний гражданин устраивается на работу и получает полный социальный пакет, занимается индивидуальным предпринимательством или вступает в брак. В таких случаях сделку можно осуществить без присутствия и разрешения органов опеки.

Иногда разрешается открыть счёт на имя ребёнка и внести на него деньги, полученные после продажи его доли. Этим счётом можно пользоваться только при достижении совершеннолетия.

Органы опеки охотнее выдадут одобрение, если будет доказано улучшение условий проживания ребёнка в новой квартире. Отличным дополнением будет подтверждение улучшения качества жизни ребёнка:

• хорошая экологическая обстановка;
• улучшение инфраструктуры возле нового места жительства;
• способствующие нормальному развитию климатические условия;
• наличие более высокооплачиваемой работы для родителей.

Когда органы опеки дадут зелёный свет и положительное решение, можете смело вложить его в пакет документов и назначать дату оформления сделки.

Постановление органов опеки выдаётся через две недели после подачи заявления. В разрешении указывается адрес продаваемой квартиры и одновременно разрешение на покупку по другому адресу.

Далее опекунов снимают с регистрации и, в связи с этим, выписывают ребёнка. Даже если ребёнок не владелец, его нельзя выписывать без специального согласия попечительского совета. Любой суд признает выписку ребёнка недействительной и сделка не будет зарегистрирована, могут даже потребовать восстановить регистрацию.

После всех указанных действий, сделка проходит в обычном режиме:

• Нотариус заключает двусторонний договор о купле-продаже, составляет акт о приеме-передачи недвижимости;
• Регистрируются права собственности на всех участников сделки;
• Продажа старой квартиры должна происходить единовременно с покупкой новой жилплощади;
• После того, как права собственности переходят новому владельцу, несовершеннолетнего ребёнка регистрируют по новому адресу.
• В завершении всего, органам опеки необходимо дать копии договоров и известить их о том, что ребёнок получил равноценное предыдущему имущество в собственность.

Ситуация такая.я покупаю квартиру в которой собственник один.но 4года назад эту квартиру покупал этот собственник с несовершеннолетним ребенок(ребенку сейчас20л.совершеннолетний) и доля ребенку в «зеленке»не обозначена.если мы купим квартиру и не получится ,что этот 20ти летний ребенок потребует свою долю и сделку купли-продажи признают недействительной?я покупаю квартиру по мат.капиталу и ипотеке

Здравствуйте!
Получилось так, что после трагической смерти своего отца, двухлетний ребенок автоматически вступил в право собственности на его долю. У ребенка в собственности 1/4 доли квартиры.
Сразу после смерти отца, мать ребенка (вдова погибшего мужа) уехала жить в другой город (вместе с ребенком), вышла там второй раз замуж, у них есть свое жилье. Живут там уже 15 лет.
Ребенку сейчас 17 лет.
Мы хотим продать квартиру и отдать ему деньгами его 1/4 доли.
Мать ребенка и сам мальчик тоже согласны на деньги, т.к. в нашем городе они давно уже не живут и жилье в другом городе у него есть.
Разрешат ли органы опеки совершить такую сделку?

Здравствуйте! У нас 2х комнатная квартира, купленная в ипотеку под материнский капитал. Всё выплачено и оформленно. Я, муж и двое несовершеннолетних детей. У всех доли по 1/4. Хотим продать эту квартиру и купить 3х комнатную. Возможно ли это? И что для этого нужно? Куда обратиться,что и как делать?

Здравствуйте! Дочке 16 лет. Владею с ней в равных долях квартирой 37 кв.м. Хотим ее продать. Уже куплена в ипотеку новостройка.У бабушки и дедушки квартира 52 кв.м. в лучшем районе. Как можно за счет выделения доли ребенку в квартире бабушки получить разрешение на продажу нашей квартиры?

А возможен такой вариант:я хочу купить частный дом,в котором прописан несовершеннолетний,его выписка из дома мне не важна,могу ли я оформить сделку купли продажи с продавцом(т.е.его матерью).

Здравствуйте! подскажите пожалуйста,имеется 2-ух комнатная 45кв.м квартира где 5 собственников я,мама,сестра и двое моих несовершенно летних детей.8 марта 2015 года умерла бабушка и оставила мне комнату в 2-ух комнатной коммуналке.2 октября я вступила в наследство.Комната 13.1кв.м, администрация города предлагает мне выкупить 2-ую комнату 8.8кв.м общая площадь 35кв.м.Но мы хотим продать 2-ух комнатную квартиру и тем самым выкупить комнату в коммуналке.Вот не знаем куда идти и как быть.Дети разнополые,ведь лучше иметь 2-ух комнатную квартиру чем 2-ух комнатную квартиру где 5 собственников и нам выделена только 1-а комната на семью.Подскажите как нам быть и что делать?

Здравствуйте. Я в разводе. Дети мои живут со мной в другом городе. Мы снимаем жильё. У несовершеннолетних детей есть доли в квартире1/2 и 1/4. И 1/4 у бывшего мужа. Я хочу продать эту квартиру и купить в том городе, где мы сейчас проживания эквивалентно той эе площади, что и доли. Муж проживая в квартире отказывается ее продавать и поэтому предварительный договор покупки жилья на детей я оформить не могу, т.к. долго никто ждать не будет. Что мне делать? Как мне обеспечить детей жил площадью? Спасибо.

Добрый день! Жили в однокомнатной квартире я с сыном, где его доля 1/3 квартиры. В этом году переехали в дом к родителям площадью 218 кв.м, хотели продать квартиру, не покупаю другую. Органы опеки мне отказывают перевести долю ребенка, утверждают что это ухудшение условий для ребенка. В чем только не понимаю, если здесь у него отдельная комната, будем делать спортивную комнату, ребенок под присмотром бабушки и дедушки, я теперь знаю и уверена чем он занят. что ест, знаю что его встречают с тренировок. Как быть в такой ситуации?

Здраствуйте! Хотим купить дом за мат.капитал но в нём прописан но не проживает несовершеннолетний ребёнок и его мать. можем мы купить такой дом