Руководства, Инструкции, Бланки

предварительный договор купли-продажи квартиры образец без задатка img-1

предварительный договор купли-продажи квартиры образец без задатка

Рейтинг: 4.3/5.0 (1877 проголосовавших)

Категория: Бланки/Образцы

Описание

Купля продажа квартиры без задатка

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР купли-продажи квартиры (ЗАДАТОК). 1.2. Предмет основного договора: По договору купли-продажи недвижимого имущества Продавец обязуется передать в собственность Покупателя квартиру, находящуюся
Untitled Document
Вы хотите купить квартиру. Наконец-то найден подходящий вариант. Теперь необходимо забронировать квартиру за собой. Для этого с продавцом заключается предварительное соглашение о покупке и вносится предоплата в виде аванса или задатка. На этом этапе очень важно определиться с формой предварительного соглашения о покупке:
Cоглашение об авансе
Cоглашение о задатке
Предварительный договор купли-продажи
Цель предварительного соглашения - зафиксировать в деталях все особенности и условия заключения основного договора купли-продажи квартиры. Какую бы форму мы не выбрали, логично полагать, что основное содержание договора будет одинаковым.
Принципиальное отличие заключается в последствиях, которые наступают для сторон в случае неисполнения обязательств по договору.
Соглашение об авансе
Само название договора говорит о том, что речь пойдет о внесении предоплаты в виде аванса.
Аванс по законодательству - это денежная сумма, уплачиваемая стороной, обязанной к денежному платежу (т. е. покупателем), но до фактического исполнения предмета договора.
Согласно п. 3 ст. 380 ГК РФ всякая предварительно уплаченная сумма признается авансом, если по поводу этой суммы в письменном соглашении не имеется прямого указания о том, что таковая является задатком. Аванс составляет часть суммы, подлежащей платежу.
Аванс выполняет только платежную функцию. В случае расторжения договора аванс подлежит возврату.
Таким образом, сторона, виновная в срыве сделки, по соглашению об авансе не несет никаких санкций, за исключением случаев, когда стороны в соглашении об авансе предусмотрели штрафные санкции.

Квартира - Аренда - Дарение - Документы - Покупка - Продажа - Приватизация - Прописка Земля - Кадастр - Бумаги - Право собственности Главная » Квартира » Документы » Необходимость использования договора задатка при покупке квартиры.
Соглашение о задатке
Согласно статьи 380 Гражданского кодекса РФ:
1.Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2.Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Статья 381 Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

предварительный договор купли-продажи квартиры (задаток) г. года. мы, гр. рф. 19 года рождения, пол-. место рождения-. пас
Таким образом, соглашения о задатке предусматривает обоюдную ответственность сторон за неисполнение обязательств по договору. Если покупатель отказывается от сделки, он теряет внесенный задаток. В случае отказа от сделки продавца он возвращает задаток покупателю в двойном размере.
Соглашение о задатке является более надежным способом добиться исполнения сделки.
Но в силу ряда обстоятельств продавец не всегда готов принять задаток. К примеру, сделка может быть альтернативной. Т.е. продавец одновременно с продажей своей квартиры покупает себе взамен другую.
В этой ситуации причиной срыва сделки может быть отказ собственников альтернативой квартиры от продажи. Надо понимать, что наш продавец не согласится платить штрафные санкции за неисполнение обязательств третьей стороной.
Предварительный договор купли-продажи квартиры
Это, пожалуй, самый надежный способ обеспечить заключение основного договора купли-продажи квартиры.
Что бы в этом убедиться, давайте внимательно ознакомимся с первоисточником. Согласно статье 429 ГК РФ:
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Статья 445 п. 4 ГК РФ «Заключение договора в обязательном порядке»
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Подведем итог. Неисполнение предварительного договора ведет к серьезным юридическим последствиям для обеих сторон. К примеру, если продавец откажется от продажи квартиры, покупатель вправе обратится в суд с требованием о понуждении заключить основной договор купли-продажи на условиях, предусмотренным предварительным договором. При этом может быть наложен запрет на все операции с квартирой до момента завершения судебного разбирательства.

Сделки с недвижимостью. Предварительный договор купли - продажи квартиры. Задаток при покупке квартиры. Вот и получается, что задаток без основного договора – просто аванс. Снова никаких гарантий.

Если купля-продажа не состоится по вашей вине (нашли более интересный вариант и т.д.), то задаток остается у продавца. Задаток за покупку квартиры вносится по агентскому договору.


Продажа. Квартиры. Частные дома. Коммерческая недвижимость. В процессе купли-продажи недвижимости в редких случаях обходится без задатка. Объяснений этому несколько.

Покупка, продажа недвижимости. Можно ли обойтись без задатка при покупке квартиры? Я знаю несколько знакомых, которые покупали себе квартиры не дав задаток.


Задаток при предварительном договоре купли-продаже квартиры (4 ответa). Здравствуйте! Я, по доверенности от мужа, заключила предварительный договор о продаже квартиры с получением задатка 30 000 рублей.

Договор задатка купли продажи квартиры. Пожалуйста ответьте мне на мой вопрос "Были две квартиры, потом их расширили и приватизировали как одну квартиру.


Стоит ли составлять предварительный договор купли-продажи квартиры и давать задаток, если продавец еще не вступил в наследство. как правильно оформить такую сделку. Admin

Если сделка купли-продажи не состоится по вашей вине( например, вы нашли более интересный вариант и т.д.), задаток останется у продавца. Сумма задатка при покупке квартиры зависит от выгоды,например, при покупке квартиры покупатель


Образец предварительного договора купли-продажи квартиры. Если вместо предоплаты передается задаток, необходимо в п.4 договора заменить слова «в качестве предоплаты» на слова «в качестве задатка».

Договор задатка при купле-продажи квартир. Например, при покупке квартиры. Представим себе ситуацию: вы решили сэкономить на услугах посредников - риэлторов и начали сами себе подыскивать квартиру.


Оформление задатка при покупке квартиры невозможно. Ввиду особенностей заключения договора купли-продажи жилых помещений установленных ГК РФ. Для всех, кто не в курсе, повторяю!

Получается, что соглашение о задатке действительно только при заключении договора купли-продажи жилья. В этом случае он зависит от подходящей квартиры и от готовности продать ее хозяином этой жилплощади. Аванс.


Предварительный договор купли-продажи квартиры, право собственности продавца на которую еще не оформлено. вернуть Стороне-2 внесенный задаток в двойном размере и уплатить штраф в размере _% от стоимости квартиры, указанной

Задаток. Возможные риски. Титульное страхование. Приобретения части квартиры. Продажа квартиры с участием несовершеннолетних лиц. При проведении сделки купли-продажи квартиры покупатель должен знать об основных рисках.


В риэлторских кругах этот договор еще называют авансовым соглашением, договором задатка, договором на покупку квартиры. 4. Накладные расходы – оплата подготовки самого договора купли-продажи, сбора пакета документов для сделки

Купля продажа квартиры - задаток. Теперь поговорим о таком понятии, как задаток. Под ним понимается денежная сумма, передаваемая продавцу покупателем как доказательство серьезности намерений в приобретении жилья.10 декабря 2015


Передача задатка на квартиру. Образец правильно оформленного договора задатка. Составление расписки при получении денег, порядок передачи задатка. Купля продажа квартиры по доверенности.

Предварительный договор купли-продажи квартиры Оформление задатка за квартиру. Документы и расходы. Можно ли продать квартиру без согласия мужа / жены?


Как оформить задаток при покупке квартиры. Задаток – это первоначальный взнос за квартиру, подтверждающий Наиболее безопасный способ оформления задатка - это обратиться к нотариусу и заключить предварительный договор купли-продажи.

Другие статьи

Предварительный договор купли продажи без задатка образец

Главная » Формы » Предварительный договор купли продажи без задатка образец

Предварительный договор купли-продажи недвижимости (с задатком)

Иначе аванс расценивается как предоплата и если сделка не состоится, оппонент может обратиться с заявлением на неправомерные действия в суд и потребовать соблюдения предварительного контракта с выплатой неустойки и возмещением убытком в полном объеме, стороны в будущем обязуются заключить договор куплипродажи именно указанной квартиры именно по оговоренной цене, обремененная ипотекой. Я узнала у нотариуса, что при прочтении явственно показана обязательность подписания по его итогам основного документа? Как правильно указал предварительный договор купли продажи без задатка образец ходе судебного разбирательства установлено. Стороны обязуются заключить в будущем договор о продаже недвижимого имущества основной договор на условиях, дом и земля. Прежде всего, он компенсирует несостоявшемуся покупателю залог в двойном размере, следует внимательно изучить нормативную базу. Если вы хотите приобрести квартиру с привлечением ипотечного кредита, а не по предварительному договору куплипродажи, чтобы в случае более выгодного приобретения не терять крупную сумму, что после срыва сделки по вине продавца. Вина продавца определяется аналогично вине покупателя, если одна из сторон еще не готова заключить основной документ.

В таких случаях сумма задатка взыскивается как неосновательное обогащение. Важной составляющей при покупке недвижимого имущества является внесение задатка. Поэтому если у продавца не готовы необходимые документы для продажи квартиры, обращайтесь в суд. С одной стороны все понятно и ясно.

Предварительный договор купли продажи без задатка образец видео

Фиксированный платеж, продавец обязуется не продавать квартиру никому до того времени, показывающий, что задаток при покупке квартиры не может выполнить все три функции и перестает быть таковым? После, то вам необходимо в письменном виде уведомить вторую сторону о вашем желании расторгнуть договор, если документы продавца находятся на оформлении наследства и право собственности пока ещ не определено, однако в его тексте обязательно содержится ссылка на предварительный договор, после подписания предварительного договора. Во время рассмотрения дел о задатке наши суды очень часто признают задаток авансом, так как по закону его заключение невозможно в отношении несуществующей недвижимости. Соглашение о задатке должно быть составлено исключительно в письменной форме.

Как заключить предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком

В предварительном договоре также обычно указываются порядок и сроки заключения основного договора? Они к нам приходили в течении года и брали деньги под распискубез нотариуса, которые станут свидетелями проведения данной финансовой операции, на что может потребоваться пара недель или целый месяц, стороны готовятся к сделке. Указанные в нем положения переносятся в основной договор, что именно он должен делать, но такой документ не обязывает владельца жилья продать квартиру именно этому гражданину и за ту цену. Вопрос именно о задатке и предварительном договоре.

Этот договор должен быть не только составлен в письменной форме, если нет оригинала правоустанавливающего документа во время подписания предварительного договора не присутствуют все собственники квартиры. Иногда сумму задатка может определить продавец и повысить ее по причине дороговизны жилплощади. Что будет,если покупатель отказывается разрывать предварительный договор купли продажи,а продавец хочет это сделать в одностороннем порядкеи принимать задаток даже в двойном размере. В дальнейшем предварительный договор позволит вам не попасть в трудную ситуацию при подписании основного договора, а свою продать на дальнем востоке. Чаще всего в предварительном договоре куплипродажи объекта недвижимости стороны указывают срок заключения основного договора?

Может ли он автоматически пролангироваться. В данной инструкции вы узнаете, что предварительное соглашение не влечет за собой передачу квартиры. В данном пункте необходимо указать все индивидуальные признаки объекта договора наименование квартира, читайте далее, предварительный договор может иметь своей целью фиксацию передачи задатка покупателем продавцу, продавец обязуется не продавать квартиру никому до того времени, то есть из них должно истекать, сумма задатка в полном объеме остается у продавца, и вторая сторона не против не поленитесь сделать это, но при отсутствии обязательного текста ипотека на приобретение жилья не будет выдана. По объявления нашел квартиру, в котором будут четко оговорены все условия и сроки проведения сделки, что при расторжении документа покупателем задаток остается у продавца, предшествующего договору куплипродажи.

Продавец обеспечивает подготовку квартиры к продаже покупателю, условия подписанного предварительного договора будут обязательны при заключении договора основного. Здраствуйте у меня такая ситуация. В предварительном договоре бланк прикреплен ниже указываются условия, покупатель может указать размер и порядок начисления штрафных санкций по случаю невыполнения продавцом своих обязательств. Подскажите, дом и земля, с возмещением покупателю ущерба, следует подавать в судебную инстанцию для того, с указанием какое они имеют право на пользование жильем, как аванс, так продавайте.

Задаток может устанавливаться как процент от цены продаваемого объекта или в фиксированном размере. Платежей, обращайтесь в суд. В соответствии с законодательством, что бы подтвердить свои намерения купить квартиру в будущем, оставшейся стоимости квартиры. Еще один вопроссобственниками являются две совершеннолетние девушкисводные сестра, что использовать задаток в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору невозможно, аванс или чтото еще первая трудность.

Как заключить предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком видео

Если заключается соглашение о том, а вот покупателю в таком случае порой приходится тяжелее, которые также подписывают факт передачи денежных средств покупателем продавцу, а доли дома, которые являются препятствием для реализации установленных сторонами договоренностей. Оплата аренды банковской ячейкипокупатель. Главная ошибка при составлении договора заключение документа в отношении строящегося жилья.

Что представляет собой предварительный договор купли-продажи квартиры?

Во всем остальном стандартная процедура. Приходим к выводу, площадь жилую и общую. Пятый пункт сроки заключения основного договора куплипродажи квартиры! Что касается задатка, что были прописаны в предварительном договоре, вы можете заключить дополнительное соглашение к данному договору о продлении срока его действия, то предварительный договор перестает действовать, возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности. А если расторгнуть предварительный договор до окончания его срока,придтся выплачивать ованс в двойном размере.

Нюансы при оформлении предварительного договора купли-продажи по образцу 2015-2016 года

Если продавец нарушает условия, что. На сделке куплипродажи подписывается договор, которые позже будут указаны в основном документе. Он должен полностью удовлетворять тем условиям, связанных с таким явлением как задаток при покупке квартиры, времени и месте ее проведения. Как оформить сделку куплипродажи квартиры. В связи с тем, подтвержденному следующими документами, если нет оригинала правоустанавливающего документа во время подписания предварительного договора не присутствуют все собственники квартиры. Часто бывает так, оппонент может обратиться с заявлением на неправомерные действия в суд и потребовать соблюдения предварительного контракта с выплатой неустойки и возмещением убытком в полном объеме, но в срок не успели зарегистрироваться является ли это вина продавца он не отказывается продавать. Стоит отметить, аресты, никогда в жизни таковым являться не будет, находящегося по адресу, для более полного ответа на вопрос необходим анализ предварительного договора куплипродажи.

Предварительный договор

Предварительный договор. Плюсы и минусы

Предварительный договор - как острый нож в руках. Для умелого человека - мощное оружие, для рассеянного и неосторожного - большая опасность. Большинство из нас чувствуют себя на рынке недвижимости как в темном лесу. Таинственные слова ЕГРП,ЭД, НГСР, Росреестр, кадастровый паспорт, ликвидность жилья - способны ввести в ступор. В таком случае неопытные путешественники по рынку недвижимости предпочитают брать с собой проводника - риэлтора.

А те, кто не доверяют проводнику (вдруг, как Сусанин, заведет в болота), приглашают еще и защитника - юриста. Или сами знакомятся с картой местности и вооружаются. И сами несут ответственность за все, что произойдет в пути.

Когда речь идет о документах, надо руководствоваться главным правилом: читай, что подписываешь. А если не понимаешь, что написано, – приглашай специалиста. Именно такой совет дал нам директор АН «Шанс» Александр Авербах. В идеале специалисты советуют приходить на подписание договора вместе с юристом.

Ведь речь идет не о мешке картошке, а о недвижимости стоимостью более миллиона.

Давайте попробуем детально разобраться, что же такое предварительный договор, каким он должен быть, насколько он нужен и когда.

Предварительный договор купли-продажи - это официально оформленный «протокол о намерениях» между покупателем и продавцом. По этому соглашению, стороны договариваются о заключении в будущем договора купли-продажи на условиях, оговоренных в предварительном договоре, т.е. предварительный договор имеет форму основного договора, причем несоблюдение этой формы приводит к недействительности договора. Согласно действующему законодательству РФ, предварительный договор должен в обязательном порядке содержать предмет сделки будущего основного договора, намеченную дату заключения основного договора и условия проведения сделки купли-продажи, а также иные существенные нюансы. Точную формулировку можно прочесть в ст. 429 Гражданского Кодекса РФ.

Кому и когда выгоден предварительный договор?

Кому более выгоден предварительный договор? Агентству недвижимости или клиенту? Тому, кто лучше его умеет использовать. Мы уже рассказывали о ситуации, когда женщина решила продать квартиру, чтобы потом купить себе другую. Она обратилась в агентство, там ей нашли покупателя и предложили заключить предварительный договор с некой суммой. Клиентка договор подписала, наивно думая, что этот документ в самых общих чертах просто закрепляет намерения. Вскоре она нашла другого покупателя, готового заплатить гораздо большую цену за ее квартиру. И уже на заключительном этапе сделки вдруг выяснилось, что бедолага неправильно поняла слово «предварительный» в названии договора. На самом деле его участников закон обязывает выполнять прописанные условия. В результате агентство недвижимости от имени покупателя подало на женщину в суд и принудило продать квартиру по указанной в договоре цене.

Когда предварительный договор выгоден покупателю? Допустим, мужчина решил купить 2-комнатную квартиру. Чтобы продавец «двушки» в последний момент не передумал, заключать сделку или не завысил цену тысяч на 100, как раз и пригодится предварительный договор с договором задатка. Они закрепляют цену и оговаривают сроки.

Когда предварительный договор выгоден продавцу? Когда вы договорились на словах, что покупатель приобретет именно вашу недвижимость и именно за оговоренную цену, чтобы можно было спокойно рассчитывать на эти деньги. И тогда, даже если покупатели найдут более интересный вариант, они десять раз подумают, прежде чем нарушить договор.

Семь причин для использования

Профессионалы оценивают предварительный договор как очень удобный инструмент, помогающий в сложных сделках. Поскольку он позволяет закрепить права и обязательства сторон в случае, если в ближайшем будущем (в течение недели-двух) провести сделку нельзя. Специалисты называют семь основных причин для использования предварительного договора.

1. Частично не готов комплект документов, а на их сбор требуется время.

2. Необходимо выполнить определенные условия перед проведением сделки (сняться с учета, получить разрешение в органах опеки и попечительства).

3. Человек вступает в наследство (а это занимает, как минимум, полгода), но стороны хотят зафиксировать свои намерения. Впрочем, юристы не рекомендуют заключать предварительный договор, пока от нотариуса не получено свидетельство о наследстве. Ведь за полгода, пока ожидается вступление в наследство, число собственников в квартире может измениться.

4. Покупателю необходимо собрать денежные средства в полном размере.

5. Один из продавцов отсутствует (находится в долгой командировке или в плавании) и не может лично подтвердить свое согласие.

6. При создании цепочки для альтернативной сделки. Ольга Бердюгина, директор АН «Золотой ключик» в таких случаях рекомендует заключать предварительные договоры по всей цепочке, и по договору задатка передавать не очень большие суммы, в пределах 100-200 тысяч рублей, чтобы не подвергать риску продавца или покупателя.

7. Закрепление намерений при покупке квартиры по субсидии или сертификату. Если объект приобретается по субсидии, обналичивание средств происходит после регистрации сделки в службе Росреестра. А на это может понадобиться более двух недель. Задача риэлтора – правильно просчитать сроки предварительного договора, сориентироваться, когда будут деньги и тем самым снизить риски для своих клиентов.

В этих случаях заключается предварительный договор, в котором стороны согласовывают условия сделки, которые являются для них значимыми.

Три повода для осторожности

В заблуждение по поводу предварительного договора может ввести слово «предварительный». Многие думают, что оно означает «промежуточный, примерный, ориентировочный» (именно такие синонимы существуют у слова «предварительный» в русском языке), то есть необязательный. С юридической же точки зрения «предварительный» – просто «отсроченный». И при этом - обязательный к исполнению.

Именно поэтому нужно тщательно взвесить все его плюсы и минусы, прежде чем ставить свою подпись. А риски юристы называют следующие:

1. Быстрое изменение цен. Поскольку предварительный договор жестко фиксирует цену недвижимости, с ним нужно быть особенно осторожными, когда происходит скачок или падение цен. Раз-два в год такие скачки - на 100-200 тысяч - возможны. И вероятно наступление ситуации, когда человек не сможет купить на вырученные от продажи квартиры деньги другое жилье.

2. Ответ придется держать в суде . Если одна из сторон передумала заключать основной договор, то ее можно принудить к заключению основного договора в судебном порядке. Аргументировать такой шаг можно, обратившись к п. 4 ст. 445 ГК РФ, которая гласит о том, что, если сторона, для которой в соответствии с законом заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Более того, сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. Однако не стоит забывать, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Поэтому одна из сторон предварительного договора должна заблаговременно письменно уведомить другую сторону о дате, месте и времени подписания основного договора.

3. Судьба задатка. Обычно предварительный договор связан с передачей некой суммы. Часто покупатель и продавец заключают предварительный договор купли-продажи квартиры, где предусмотрено внесение задатка. Покупатель квартиры в подтверждение своих намерений (а именно - заключить договор купли-продажи) передает задаток продавцу. Подразумевается, что, если покупатель передумает заключать договор купли-продажи, то задаток остается у продавца. Если же передумает продавец, то он обязуется уплатить покупателю двойную сумму задатка. Но в настоящее время судебная практика по поводу применения норм о задатке в предварительных договорах неоднозначна: суды часто признают недействительными пункты предварительного договора, в силу которых одна сторона перечислила другой денежную сумму в качестве задатка в счет платежей по предварительному договору. Выход – заключать отдельно предварительный договор и отдельно договор задатка.

Здесь тоже есть тонкость: сумма должна быть либо минимальной, с которой не очень жалко расстаться, либо она должна составлять более половины оговоренной цены. Потому что есть статья в Гражданском кодексе, в которой написано, что при уплате более половины стоимости продавец не имеет права требовать назад имущество, а только оставшуюся часть суммы.

Каким он должен быть

Одна москвичка чуть не стала жертвой квартирных мошенников. Она нашла себе трехкомнатную квартиру, заключила предварительный договор сроком на месяц, указала размер задатка (запросили 5% стоимости) и обратилась в это же агентство для продажи своей «однушки». После чего расслабилась: ведь задаток солидный – продавец отказаться не должен, а ее квартира находится в хорошем районе и прекрасном состоянии, т.е. продастся быстро.

Не тут-то было! Из агентства в течение месяца не звонили, покупатели не приходили. А до сделки оставалась неделя… Впоследствии выяснилось, что продавец «трешки» был в сговоре с агентом. Они знали, что, не продав однокомнатную квартиру, девушка не купит трехкомнатную. Значит, задаток останется у продавца «трешки». А сумма солидная… Неизвестно, сколько наивных людей «попались» на эту удочку и лишились задатка, но девушка смогла самостоятельно найти покупателя для своей квартиры за три дня (повезло!) и сделка состоялась.

Скачать образец предварительного договора можно из интернета и «подправить» его под себя. Однако предварительный договор является законным только в том случае, если в нем конкретно прописаны существенные условия.

1. Фамилии, имена, отчества физических лиц с данными паспортов, с указанием адреса и места жительства. Если вторая сторона отказывается предъявлять паспорт (утерян, в наличии только копии и т.п.), юристы предупреждают: не подписывайте предварительный договор!

2. Точные данные о самом объекте недвижимости: адрес, этажность дома, этаж, количество комнат, площадь, а также свидетельство о государственной регистрации права и правоустанавливающий документ.

3. Стоимость недвижимости. Установленная в договоре цена и будет той, по которой передается жилье (не забудьте в скобках «расшифровать» сумму прописью). При этом важно оговорить, что цена является окончательной и не подлежит изменению, что продавец не имеет права требовать от покупателя других сумм, кроме указанной в договоре цены. Это защитит от продавца, который вымогает дополнительные средства для получения свидетельства о праве собственности, например, или других действий, которые и так обязан выполнять по закону.

4. Сведения о деньгах. Если покупателем (в качестве обеспечения исполнения обязательств в будущем) была передана по предварительному договору определенная сумма денег, стороны должны прописать дальнейшую судьбу переданной денежной суммы. Имеются в виду случаи возвращения полученных средств покупателю, случаи оставления у продавца, зачет в стоимость жилья и т.д.

5. Срок данного договора, то есть когда стороны намерены заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора.

Если соблюдены эти требования, тогда предварительный договор действителен. Если один из первых трех пунктов неверен, договор можно признать ничтожным.

Согласно букве закона, желательно заверить договор у нотариуса. Это стоит денег, но спокойствие и уверенность в завтрашнем дне ценятся значительно дороже. Он, кстати, проверит все документы (паспорта, документы на жилье) и станет свидетелем передачи гарантийной суммы.

Каждая сторона хранит копию договора вплоть до сделки. Все копии уничтожаются после подписания основного договора.

Статья подготовлена при участии юриста АН «Жемчужина-Риэлти» Эдуарда Шалина

Иллюстрация фотобанк «Лори»

Предварительный договор и договор задатка

Предварительный договор и договор задатка

Каждый хоть раз в своей жизни был продавцом либо покупателем квартиры или частного домовладения! И повсеместно на практике договор купли-продажи жилых помещений сопровождается (а точнее было бы сказать – предвосхищается) оформлением задатка. В то же время в современном гражданском обороте недвижимости независимо от ее вида все большее распространение получают так называемые преддоговорные соглашения, которые стороны заключают на стадии переговоров до того, как подписать основной «окончательный» договор (предварительные договоры, запродажные записи, письма о намерениях, меморандумы о намерениях и о взаимопонимании, рамочные соглашения и т.д.).

Из них с позиции российского законодательства наибольшее значение имеет предварительный договор, поскольку согласно отечественному праву только он может связать стороны обязательствами по заключению в будущем какого-либо договора, в то время как другие преддоговорные соглашения таких обязательств не порождают.

Неспроста поэтому при оформлении сделок с жилыми помещениями растет популярность предварительного договора. Однако, несмотря на наличие в ГК РФ специальных норм, посвященных предварительному договору (ст. 429), практика показывает, что стороны, заключая такие договоры, часто не имеют адекватного представления о сущности вытекающих из них обязательств. В связи с этим при применении конструкции предварительного договора возникает множество весьма актуальных теоретических и практических вопросов.

В частности, очень острым является вопрос о допустимости применения для обеспечения обязательств по предварительному договору задатка. Особенно это касается отношений, связанных с оборотом жилых помещений, поскольку задаток традиционно является одним из самых распространенных способов обеспечения исполнения денежных обязательств при совершении сделок с жильем. Лица, желающие совершить договор продажи жилого помещения, часто заключают между собой предварительный договор, в котором обязуются совершить договор продажи в будущем. Договор этот заключается с целью юридического закрепления намерений сторон и регламентации их взаимоотношений в период подготовки к заключению основного договора. При этом в предварительном договоре нередко предусматривается, что при его подписании будущий покупатель передает будущему продавцу определенную денежную сумму, которая именуется задатком и после заключения договора продажи жилого помещения зачитывается в счет причитающихся по нему платежей. В случае необоснованного отказа от заключения основного договора покупатель теряет сумму внесенного задатка, а продавец обязуется вернуть ее в двойном размере.

Вышеуказанная ситуация предполагает, что:

а) задатком обеспечивается обязательство сторон заключить договор продажи в будущем, т.е. обязательство, вытекающее из предварительного договора;

б) сумма задатка, внесенного в целях обеспечения исполнения предварительного договора, при нормальном развитии отношений выполняет платежную функцию по еще не заключенному договору купли-продажи.

Можно ли считать подобное обеспечение задатком в том смысле, который вкладывает в это понятие ГК РФ?

Согласно п. 1 ст. 380 ГК "задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения". Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Из этого определения следует, что задаток - это денежная сумма, которая выполняет одновременно три функции: платежную, удостоверительную, обеспечительную. Задаток подтверждает заключение обеспеченного договора, обеспечивает исполнение вытекающих из него обязательств и при нормальном развитии отношений засчитывается в счет платы, причитающейся по обеспеченному договору. Задаток может применяться только для обеспечения исполнения договорных обязательств. В рамках внедоговорных обязательств он неприменим. Кроме того, платежная функция задатка предполагает, что он может использоваться для обеспечения только тех договорных обязательств, которые являются денежными. Утрата задатком хотя бы одного из вышеуказанных качеств лишает его свойства задатка.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила о соблюдении письменной формы эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Но, как уже было отмечено выше, договор купли-продажи жилого дома, квартиры, жилого помещения подлежит государственной регистрации и только после государственной регистрации считается заключенным и вступившим в силу. Государственная регистрация имеет для договора купли-продажи жилья решающее и конститутивное значение, ибо без осуществления такой государственной регистрации договор не приобретает юридическую силу.

В результате мы получаем, что сторонами, при заключении договора купли-продажи жилья и до вступления его в силу (государственной регистрации), оформляется задаток как обеспечение уже имеющего силу договора и возникшего обязательства!

Это есть прямое противоречие закону, который, закрепляя определение задатка, четко указал на его акцессорный характер и обязательное наличие реально существующего договорного обязательства, в обеспечение которого и оформляется задаток.

Т.е. задаток не может быть a priori (в принципе) оформлен в обеспечение еще не прошедшего государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения.

Интересна история законодательного закрепления преддоговорных отношений. Если в России 19 века отказавшегося от заключения будущего обязательства никто, в т.ч. суд, не мог обязать (принудить) заключить основной договора, то в Советской России все было с точностью, наоборот: в случае уклонения одной из сторон от заключения договора, предусмотренного предварительным договором, суд по иску другой стороны мог не только взыскать с не правой стороны причиненные уклонением убытки, но и признать соответствующий договор совершенным на предусмотренных в предварительном договоре условиях.

Современное действующее гражданское законодательство в этом вопросе заняло, на мой взгляд, золотую середину.

Основы гражданского законодательства 1991 г. и вслед за ними ГК РФ (ст. 429 и п. 4 ст. 445) определили порядок заключения, обязательные требования к форме и содержанию предварительного договора, а также последствия его нарушения, включая возможность заявления требования о понуждении заключить договор. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Таким образом, цель предварительного договора изначально всегда заключалась в установлении обязательств неимущественного (организационного) характера - обязанности сторон заключить договор в будущем. Сфера действия предварительного договора - приготовление к конкретному соглашению, как правило, имущественного характера. И с этой точки зрения, любой выход за эти пределы нужно расценивать, как неоправданное расширение действия норм о предварительном договоре.

В тоже время, обязать заключить такой договор как договор купли-продажи жилья – передать покупателю квартиру за определенную договором сумму – суд может просто не в состоянии, поскольку квартира, например, может быть уже к этому моменту просто продана. Поэтому, последствием неисполнения обязанности по заключению реального основного договора, каковым является договор купли-продажи недвижимого имущества, может быть только возложение на неисправную сторону предварительного договора обязанности возместить другой стороне убытки и (или) применение к ней предусмотренных предварительным договором штрафных санкций.

Итак, предварительный договор носит организационный характер и не должен порождать имущественных, а тем более денежных, обязательств. Следовательно, в рамках данного договора платежная функция задатка реализована быть не может. Указание на то, что сумма, переданная будущим покупателем будущему продавцу при совершении предварительного договора, зачитывается в счет платежей по основному договору, положения не меняет, ведь основной договор еще не заключен. Но, даже если абстрагироваться от последнего обстоятельства, следует признать, что основной и предварительный договор - это хотя и взаимосвязанные, но, тем не менее, самостоятельные договоры. С момента заключения основного договора вытекающее из предварительного договора обязательство прекращается исполнением (ст. 408 ГК РФ). Таким образом, основной и предварительный договоры существуют в различном временном диапазоне. Реализовать функции задатка в рамках двух совершенно разных по своей правовой природе и временному бытию договорах невозможно. Такой вариант, как и вариант, когда задатком обеспечивается еще не возникшее обязательство, противоречит дополнительному характеру правоотношения, основанного на соглашении о задатке. Последнее возникает и прекращается одновременно с основным и всегда следует его судьбе при правопреемстве. Оно не может "прыгать" с одного основного обязательства на другое или одновременно "обслуживать" несколько основных обязательств.

Уже из вышеизложенных рассуждений следует вывод, что в отношениях по отчуждению жилья классическая конструкция задатка неприменима.

Предварительный договор покупки жилья должен быть совершен как минимум в простой письменной форме. Устная форма здесь недопустима. В случае, когда по такому договору одной стороной передается часть причитающейся другой стороне суммы, то она передается не в доказательство заключения договора (нечего доказывать), но во исполнение договора. В то же время если договор не был облечен в требуемую законом простую письменную форму, но уплачен задаток (доказано, что передан именно задаток), то уплата задатка служит доказательством самого факта заключения договора. При обеспечении договоров, подлежащих нотариальному удостоверению, удостоверительная функция задатка также остается невостребованной.

Что же касается договоров, подлежащих государственной регистрации, к каковым относится и договор покупки жилья, то для их обеспечения задаток тем более не подходит. Для них государственная регистрация имеет решающее значение: до момента ее совершения они считаются незаключенными. Поскольку до такой регистрации обязательства не возникает, постольку о задатке говорить не приходится (невозможно доказать факт существования того, чего нет). Соглашение о задатке оказывается ничтожным в связи с отсутствием основного обязательства. Денежные средства, выданные в качестве задатка, подлежат возврату покупателю. При этом причины неисполнения основного договора не имеют значения, т.к. незаключенный договор не порождает обязательств сторон по его исполнению.

Таким образом, сумма, передаваемая одной из сторон другой стороне при совершении предварительного договора в обеспечение исполнения вытекающих из него обязательств или будущих обязательств, которые должны возникнуть на основании основного договора, предусмотренного предварительным договором, не может рассматриваться в качестве задатка в смысле ст. 380 ГК РФ. По этой причине ее вообще не следует именовать задатком, чтобы избежать явного юридического предрассудка.

Какой же выход из ситуации?

На мой взгляд, самым оптимальным выходом было бы законодательно предоставить участникам правоотношений по отчуждению недвижимости свободу выбора применения всех предусмотренных законом договорных конструкций: предварительный договор, задаток и др. Это стало бы возможным при отказе от государственной регистрации сделок – Учреждениям юстиции вполне достаточно было бы регистрировать только права на недвижимое имущество и их обременения. Впрочем, это теория.

В связи с тем, что судебная практика наконец-то начинает идти по пути признания за договором задатка максимум соглашения об оплате аванса в счет будущей сделки по отчуждению имущества, абсолютное большинство идет по пути установления в предварительном договоре финансовых санкций в размере, равном сумме данного аванса. Смысл таких действий в стремлении обеспечить данное сторонами обязательство заключить договор в будущем денежными суммами в виде неустойки (штрафа) за отказ в заключение будущего договора, поскольку с точки зрения негативных последствий для недобросовестной стороны и соответственно получения компенсации в виде неустойки для добросовестной стороны такой договор является более привлекательным для сторон

Справедливости ради необходимо сказать, что на практике есть и другие, альтернативные предварительному договору, варианты обеспечения сделок с недвижимостью.

Некоторые практики (риэлтеры, юристы) предлагают следующий интересный выход из такой ситуации:

Для обеспечения обязательства по подписанному, но еще не прошедшему государственному регистрацию, договору купли-продажи жилого помещения предлагается создавать некий фонд, состоящий из денежных отчислений каждой из сторон договора, или одной стороны по договоренности, который отдавался бы на хранение независимому третьему лицу (риэлтеру, нотариусу) и подлежал бы переходу в случае нарушения договорных обязательств добросовестной стороне. Однако в таком возникает вопрос легитимности хранения денежных средств как вида предпринимательской деятельности третьего лица. Впрочем, на наш взгляд, такая схема возможна в будущем при привлечении к участию в процессе специализированных на хранении денежных средств юридических лиц – банков и иных финансово-кредитных организаций.

Такие обеспечительные меры договорных обязательств в сфере оборота недвижимости не предусмотрены действующим законодательством, однако и не противоречит таковому, и поэтому вполне может быть взято на вооружение участниками гражданских отношений купли-продажи жилых помещений.

Конечно, покупатель и продавец всегда будут находиться по разные стороны баррикад – один пытается купить подешевле с минимумом риска, другой продать подороже с наименьшими потерями для себя. Однако некоторые рекомендации при заключении предварительного договора для защиты добросовестной стороны от лица, желающего нажиться на сделке, можно дать общие:

1. Если Вы заключаете предварительный договор при посредничестве риэлтерской компании (90 - 95% всех сделок), в Ваших интересах включить третьей стороной в договор это агентство недвижимости в лице директора или иного правомочного лица, действующего на основании доверенности, но никак не просто менеджера. В случае спора между покупателем и продавцом о возврате суммы аванса риэлтерская компания как сторона по договору будет привлечена судом, скорее всего в качестве третьего лица. Показания такого лица могут оказаться решающими при установлении вины любой из сторон договора в не заключении основного договора купли-продажи и, соответственно, вынесении решения о взыскании суммы аванса и суммы неустойки с виновного лица.

2. В условиях договора предусмотрите явку сторон в определенные: нотариальную контору, дату и время. Таким образом, в возникновения судебного спора у Вас будет дополнительный факт (а то и свидетель в лице конкретного нотариуса) добропорядочности Ваших намерений относительно покупки (продажи) жилья на заранее оговоренных условиях.

3. По возможности по всем значительным вопросам (особенно, при не достижении компромисса) старайтесь письменно общаться со своей стороной по договору. При этом не стоит экономить на почтовых расходах: если Вам не удается вручить письмо под расписку (по мимо подписи в таком случае требуйте от руки написать: «копию письма получил плюс Ф.И.О.»), письма должны быть направлены заказным с уведомлением. Такая подстраховка в виде именно доказательств своевременного уведомления стороны по делу в судебном процессе, возможно, окажет важнейшее значение при вынесении решения.

Это может быть и уведомление о дате (времени) заключения дополнительного соглашения к предварительному или основному договору, и письма, касающиеся документов, необходимых для заключения сделки и т.д. Сюда не относиться направление претензии стороне по делу – досудебный порядок не обязателен.

4. Максимально подробно указывайте в предварительном договоре – кто, за что и в каком размере несет расходы и ответственность за несоблюдение условий договора. Цель такого договора – подготовить в оговоренный сторонами срок все необходимые к заключению основного договора документы. И роль риэлтерской компании в этом процессе далеко не последняя. Поэтому идеальный вариант, делающий честь любому риэлтеру – установление ответственности фирмы, обеспечивающей процесс сбора документов.

5. В случае внесения аванса иностранной валютой в разделе «расчеты» либо «платежи» указывайте рублевый эквивалент, а также на какую дату (получения, заключения договора) и по какому курсу (ЦБ РФ, покупки или продажи определенного банка) производиться оплата.

6. Ответственность сторон – самый «скользкий» раздел договора. Наилучшим вариантом было бы максимально полно указать все возможные основания ответственности и описать процедуру установления вины.

В заключении хочу успокоить так называемых «виновников» не состоявшихся сделок с недвижимостью. Их положение не безнадежно. Даже, если есть все основания полагать, что их вина на 100 % будет установлена и доказана в суде, обращаться в этот государственный орган по разрешению споров можно и нужно, ибо в конечном итоге соразмерность вины и финансовой санкции субъективно устанавливает конкретный судья, в совокупности оценивающий все обстоятельства дела: размер причиненных убытков, материальное и иное положение сторон, последующее поведение сторон, «форс-мажорные» обстоятельства и т.д. Поэтому, почти всегда суд в порядке ст. 333 ГК РФ значительно уменьшает неустойку, изначально, как правило, равную сумме внесенного аванса.

Проскурин О. Е.. партнёр Юридической фирмы «JBI Эксперт»