Договора перенайма по договору аренды земельного участка образец

Право аренды земельного участка. Всероссийский форум о банкротстве.

35 ЗК РФ). Ограниченные в обороте земельные участки также указаны в ст. 27 ЗК РФ. Это участки в пределах особо охраняемых природных территорий, лесного фонда, в закрытых административно-территориальных образованиях и пр. При этом оборот земель сельскохозяйственного назначения должен регулироваться специальным федеральным законом (п.6 ст.35 ЗК РФ до принятия которого применяется действующее законодательство субъектов Российской Федерации.

Но в этом случае отношения между сторонами арендодателем и юридическим лицом будут строиться авто по правилам договора аренды. Начавшиеся в конце 80-х годов прошлого столетия процессы реформирования экономики страны существенно расширили сферу применения арендных отношений. Были сняты ограничения, касавшиеся круга объектов, которые могли быть предметом аренды. Так, в период плановой экономики многие объекты, в том числе.

Недвижимость: Покупка / Продажа / Аренда / Сдать / Снять / Консультации / АН инфо. Сохранить информацию себе или отправить Ваше объявление в соц. Сети можно просто нажав кнопки: Возможность перенайма земельных участков: Как оформить переуступку прав аренды участка? Вариант оформления через объект незавершенного строительства В аренду переданы муниципальные земельные участки под строительство: - под.

В соответствии со ст.391 Гражданского кодекса Российской Федерации такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемой к основной сделке, включая государственную регистрацию. При уступке права требования новый обладатель права требования занимает место прежнего кредитора в обязательстве, содержание которого остается неизменным. Договор уступки права требования может быть возмездным, и в этом случае к нему применяются правила купли-продажи или мены, или безвозмездным, и в этом случае к нему применяются правила о дарении. Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации дается следующее определение сущности договора аренды: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель договора перенайма по договору аренды земельного участка (наймодатель) обязуется предоставить.

За это время дольщики или по их поручению арендатор должны сформировать из земельных долей участок, который должен пройти государственный кадастровый учет и заключить договор аренды с регистрацией его в учреждении юстиции. В случае, если договор аренды в течении двух лет со дня вступления в силу Федерального Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения то договора перенайма по договору аренды земельного участка есть до.

Оформление прав на земельные участки при переходе прав на недвижимость. Пискунова М.Г. заведующая кафедрой Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции РФ. Еще не установилась единая практика применения норм главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ как законодатель ввел договора перенайма по договору аренды земельного участка новые правила на рынке недвижимости. Земельный кодекс Российской Федерации1 (далее по.

Уважаемые граждане! Горячеключевской отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарском краю отвечает на часто задаваемые вопросы по аренде земельных участков. 1) Отдать в аренду можно любой участок? Да, любой, при условии, что Вы являетесь его собственником (ст.209 ГК РФ) такой земельный участок должен обязательно пройти государственный кадастровый учет с присвоением ему.

Статьи 552 и 273 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ не устанавливают иного момента возникновения права собственности на земельный участок, отличного от момента государственной регистрации. Ст.552 и 273 ГК РФ только указывают на отчуждение недвижимости как возможное, а п.4 ст.35 ЗК РФ как обязательное основание для перехода права на земельный участок. Соответственно, переход права на участок происходит на основании сделки, а не в силу закона или в порядке договора перенайма по договору аренды земельного участка правопреемства, а право на участок возникает не автоматически, а по общему правилу возникновения вещных прав на недвижимость - с момента государственной регистрации. Формирование земельных участков как объектов имущественных прав в процессе кадастрового учета.

Доп соглашение к договору подряда между физ лицами - Отметим, что заемщик со справкой подобного рода расценивается в банке как более рискованный, и поэтому этой категории заемщиков зачастую увеличивают размер процентной ставки по займу на несколько процентов. Справка о заявленном доходе. В некоторых банках идут навстречу клиентам, которые не могут подтвердить по различного рода причинам уровень своих доходов с помощью приведенных выше официальных.

Журнал входного контроля продукции заполнения - Мы все сталкиваемся с трудностями и журнал входного контроля продукции заполнения стрессами на рабочем месте. Как все успеть? Как совместить работу и личную жизнь? Как найти общий язык с начальством и коллегами? Для того чтобы решить эти вопросы раз и навсегда, Система Главбух приглашает вас пройти курс онлайн-тренингов. Главный тренер проекта Ирина Хакамада. Посмотреть.

Уведомление от сотрудника о продлении отпуска в связи с болезнью - Глава I. Общие положения, статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона. Настоящий Федеральный закон определяет правовое положение иностранных граждан в Российской Федерации, а также регулирует отношения между иностранными гражданами, с одной стороны, и органами государственной власти, органами местного самоуправления, должностными лицами указанных органов, с другой уведомление от сотрудника о продлении отпуска в связи с.

Юридическая конференция

Вопросы с ответами соответствующие ключевым словам запроса:

02.07.2012 Как выкупить землю у администрации?
Ответ, как мне можно оформить участок земли? Мы с мужем развелись. Строился у нас дом. Дом мы поделили пополам и землю тоже, согласно заключению судебной экспертизы по суду. Но земля у нас была в аренде, и договор был заключен на имя мужа, когда мы были в браке. Я часть дома своего оформила.

01.07.2012 Покупка земельного участка и право использования его до заключения договора купли продажи?
Я покупатель, собираюсь купить земельный участок. Стоимость оговорена и указана в расписк о задатке (задаток 1 6 от стоимости), в задатке оговорены сроки дооформления документов до 30 июня и взыскание 1% от суммы задатка за каждый просроченный день или возврат задатка в случае несовершения сделки купли продажи.

03.05.2012 Администрация не заключает договор аренды земельного участка?
В 2008 году подал заявку в администрацию района о предоставлении земельного участка в аренду для ижс, было принято решение комиссии о предоставлении мне земельнрго участка в аренду на 10 лет без проведения торгов. Далее я провел межевание, но на кадастровый учет не поставил, так как администрация сказала, что ставить на кадастровый.

12.03.2012 Как оформить переуступку прав на земельный участок?
Являюсь арендатором земельного участка предназначенного под ИЖС, хочу переуступить права физ. Лицу за плату. арендодатель - муниципалитет. договор действителен до июля 2013 г. Какие документы мне нужно подготовить для подачи в муниципалитет (земельный комитет) и как узнать, продлят ли новому арендатору этот.

05.03.2012 Как оформить переуступку прав на земельный участок?
Являюсь арендатором земельного участка предназначенного под ИЖС, хочу переуступить права физ. Лицу за плату. арендодатель - муниципалитет. договор действителен до июля 2013 г. Какие документы мне нужно подготовить для подачи в муниципалитет (земельный комитет) и как узнать, продлят ли новому арендатору этот.

30.07.2011 Можно ли оформить арендуемую землю в собственность?
Родная бабушка мужа арендует 12 соток земли у сельсовета на длительный срок. Несколько лет назад эта земля ей была не нужна, она ею не пользовалась и налоги не платила, но числилась она на ней. Со слов бабушки эту землю сейчас можно было бы оформить в собственность, но из-за не уплаты налогов начальник.

11.05.2011 Можно ли признать договор-купчая недействительным?
Зимой, еще под снегом, приобрела дачный земельный участок 08. 2011 поехала на него посмотреть, а земельный участок оказался БОЛОТОМ. Хозяин предупреждал о том, что соседи устроили компостную яму, соседи-что еще и туалет. Но не предупредили о том, что участок не просто заболочен, а БОЛОТО. Что делать? кредит.

24.12.2010 Земельные отношения?
После государственной регистрации права на объект завершенного строительства арендатор имеет право приобрести право собственности на земельный участок при этом недовнесенная сумма арендной платы, установленная по результатам торгов, подлежит оплате в полном объеме. Случае государственной регистрации права.

15.12.2010 Когда я построю дом при оформлении земли в собственность мне нужно будет выкупать ее у муниципалитета?
Договор аренды земельного участка был заключен по результату торгов на 10 лет. Когда я построю дом при оформлении земли в собственность мне нужно будет выкупать ее у муниципалитета, если да, то по какой стоимости (будет она например рыночной).

11.12.2009 Подлежит ли иск удовлетворения?
Гражданин Н. И Я. Составили письменный договор аренды земельного участка с целью строительства на ней объекта недвижимости на 20 лет. При этом арендодатель гражданин Н. Стороны договорились, что арендная плата будет оплачиваться один раз на квартал. договор аренды был зарегистрирован в установленнном законом порядке. Но через 6 месяцев.

05.11.2009 Как теперь я могу приобрести данный земельный участок в собственноть?
C 01. 2009 года я заключила договор аренды земельного участка с администрацией города. Как теперь я могу приобрести данный земельный участок в собственноть? Возможно ли предоставление данного земельного участка мне в собственность бесплатно.

20.05.2009 Обязана ли администрация перезаключить со мной договор аренды под строительство павильона?
16 июля 2008 г между мной и администрацией района был заключен договор аренды земельного участка под установку торгового павильона. Свой экземпляр я получила только в сентябре. Поскольку в договоре сказано, что обязанность по государственной регистрации возлагается на арендатора, я обратилась в государственную регистрационную службу.

14.02.2009 Если нет, какая статья не в мою пользу?
Я физическое лицо Выиграл аукцион на землю для строительства индивидуального жилого дома. По договору земля в аренде на 3 года, чтоб не платить аренду, взял кредит отсыпал, построил фундамент и зарегистрировал незавершенное строительство в установленном законном порядке. Согласно ст 36 ЗК РФ написал заявление в администрацию.

15.11.2008 Как мне сегодня оформить его в собственность, необходимы ли торги?
Между мной и местной администрацией заключен договор аренды земельного участка сроком на 49 лет с правом последующего выкупа. Как мне сегодня оформить его в собственность необходимы ли торги? Участок предоставлялся для ИЖС.

28.06.2008 Можно ли после заложения фундамента оформить этот участок в собственность?
Мы собираемся купить земельный участок, находящийся в аренде. Можно ли после заложения фундамента оформить этот участок в собственность и, если можно, то сколько времени и денег займет оформление документов.

25.04.2008 Кто является собственником земельного участка?
ОАО арендует земельный участок. На это земельном участке располагается завод, принадлежащий ОАО. Кто является собственником земельного участка? Москва или Российская Федерация?

31.01.2008 Отказать мне в приватизации (выкупе) участка до окончания срока аренды?
Скоро состоится аукцион по праву на аренду участка под ИЖС сроком на 5 лет. В связи с тем, что предметом аукциона являтся арендная плата, и она уже заявлена достаточно высокой (начальная стоимость арендной платы). Могу ли я в течении первого года построить фундамент дома, зарегистрировать его как незавершенное.

08.05.2007 Каким договором или правовым актом можно оформить в собственность гражданина?
Каким договором или правовым актом можно оформить в собственность гражданина. А строения на земельном участке находящемся в долгосрочной аренде у гражданина. В, так чтобы гражданини. В не мог в любой момент прогнать гражданина. А со свего земельного участка и не присвоить все строения себе.

03.02.2007 И нужно ли будет регистрировать потом в юстиции договор перенайма?
Следующую ситуацию: у ГУИН имеется в аренде (бессрочное пользование) земельный участок под строительство автостоянки ГУИН хочет передать свои права и обязанности по этому договору аренды (перенайм) нам (ООО. возможно ли осуществить сделку перенайма, если договор аренды земельного участка.

09.09.2002 Земельный участок был выделен ГУПу с целевым назначением, был заключен договор аренды на 49 лет?
Земельный участок был выделен ГУПу с целевым назначением, был заключен договор аренды на 49 лет. Однако строительство так и не было начато. Возможно ли в этом случае передать права и обязанности по указанному договору третьему лицу в соответствии с п. 5 ст. 22 Земельного кодекса.

18.05.2001 Граница участка у меня спорная, при покупке?
Я купила? дома в 1993 году, участок при доме хотела сейчас приватизировать, но в земельном комитете мне сказали что, я не имею права на бесплатную приватизацию а как же Постановление Верховного Суда в судебной практики за 1 полугодие 2000года вопрос №7? Граница участка у меня спорная, при покупке? дома.

Образец договор перенайма - для вас

Образец договор о перенайме. Образец договор о перенайме. Договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в границах земель. Образец документа. Пример заполнения. Договор перенайма земельного участка. Пришлите, пожалуйста, образец договора перенайма земельного участка. Участок взят в аренду под ижс и аренда оформлена на мужа. Ниже расположен типовой бланк и образец договора перенайма нежилого помещения, вариант которого можно скачать бесплатно.

Тогда следующему образцу договор перенайма земельного участка будет проще распутывать этот клубок. Договор перенайма. Г.минск 20г. Ичптуп и в лице директора действующего на основании устава (далее - арендодатель), нпчуп б в лице. Краткосрочный договор аренды не регистрируется и вступает в силу с момента его подписания сторонами, то же относится и к договору перенайма. Образец. Образец договора перенайма, уступка аренды перенайм коммерческая недвижимость, схема ac ac преобразователя, образец пригласительных на свадьбу.

Если скачать торрент образец договора перенайма земельного участка не получается - отпишите комментарий. Образцы договоров перенайма земельных участков для более детального изучения можно скачать в интернете или попросить у юристов. Cкачать образец документа договор перенайма. Приложения к документу договор перенайма.pdf (adobe reader).

Передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка

26.04.2013 16:05 Геленджикский отдел Территориальные отделы Управления

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ, п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, кроме изъятых из оборота, могут быть предоставлены их собственниками в аренду.

В соответствии с п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника при условии его уведомления. В этом случае ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор. Заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. Передача прав и обязанностей по договору аренды производится путем заключения договора перенайма.

Согласно п. 6 ст. 22 арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков.

Хотелось бы обратить внимание на то, что передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды земли (перенайм) следует отличать от субаренды (поднайм). В ходе передачи прав и обязанностей происходит перемена лица в арендном обязательстве: первоначальный арендатор, уступив свои права и обязанности новому арендатору, выбывает из обязательства. При этом для нового арендатора сохраняются неизменными все условия договора аренды.

В случае осуществления поднайма (субаренды) арендатор не выбывает из арендного обязательства, а заключает дополнительный договор, обладающий ограниченной самостоятельностью и напрямую связанный с основным договором аренды. Положения договора субаренды могут значительно отличаться от положений основного договора аренды, например, в отношении ставки арендной платы, но не в отношении условия о сроке, который не может превышать срок основного договора, и условия о целевом назначении земельного участка.

Соглашение о передаче прав и обязанностей, договор субаренды (как и сам договор аренды) должны быть зарегистрированы в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и вступают в силу с момента осуществления такой регистрации. Таким образом, датой передачи прав и обязанностей по договору аренды земли является дата регистрации соглашения. Именно эта дата является расчетной для оплаты новым арендатором арендных и иных платежей в связи с пользованием им земельным участком.

На практике передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка происходит, как правило, в двух случаях:

а) когда передаются права на земельный участок, на котором отсутствуют какие-либо строения;
б) при переходе права собственности на здания, строения, сооружения, собственник которых пользовался земельным участком под этими объектами на праве аренды.

За регистрацией договора перенайма обращаются две стороны: перенаниматель и арендатор. Причем, если договор аренды или договор перенайма заключены со множественностью лиц на стороне арендатора или перенанимателя, с заявлением обращаются все лица.

За регистрацией договора субаренды обращается одна из сторон: либо арендатор либо субарендатор.

В случае, если перенанимателем или арендатором, субарендатором являются физические лица, имеющие супругов, в соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ необходимо получить и предоставить в Геленджикский отдел нотариальное согласие других супругов на заключение сделки, подлежащей государственной регистрации.

Кроме того, к заявлению о регистрации прилагается уведомление собственника в лице соответствующего органа государственной власти или местного самоуправления о передаче прав и обязанностей по договору аренды, субаренды.

Договор перенайма может быть возмездным или безвозмездным. В случае заключения возмездного договора также предоставляется подтверждение расчета по данному договору между перенанимателем и арендатором.

За регистрацию договора перенайма, субаренды взимается государственная пошлина, установленная Налоговым кодексом РФ для регистрации сделок: для перенанимателей – физических лиц в размере 500 рублей, для юридических лиц – 7500 рублей.

Договор перенайма земельного участка возмездный образец

• Фильмы
• Игры
• Музыка
• Софт
• Книги

Автореферат * 3 мар 2014. В последнее время вопросы аренды земельных участков были. по договору аренды земельного участка третьему лицу (перенаем). Договор аренды земельных участков по гражданскому праву * Диссертация 2005 года на тему Договор аренды земельных участков по. для возмездного и срочного владения и/или пользования в соответствии с. В этих случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (ст. 615 ГК. Образцы документов.Аренда, Гражданский кодекс (ГК РФ), часть вторая * Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора. является существенным условием договора аренды земельного участка. свои права и обязанности по договору аренды другому лицу ( перенаем). Книга: Договоры аренды, найма и лизинга. Образцы. * Договор аренды носит возмездный характер, поскольку арендатор. Так, досрочное расторжение договора аренды земельного участка. передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу ( перенаем);.ЗЕМЛЯ ПОД ЖИЛЬЁ - ОБЪЕКТ КОРРУПЦИИ? - ПОРТАЛ. * 4 мар 2011. Именно поэтому при предоставлении земельных участков в аренду. данного земельного участка договор переуступки, перенайма или другие. В подобных сделках стороны не указывают на возмездность, что. Образец типового договора аренды земельного участка с. * Предметом Договора является земельный участок, именуемый в. 2) передавать свои права и обязанности по договору аренды другим лицам ( перенаем);. Участка другим лицам в безвозмездное или возмездное пользование. Услуги отдела комплексного обслуживания граждан * Оформление земельных участков (полное сопровождение). участка ( постановление, распоряжение, договор аренды земельного участка, договор перенайма); Справка. Скачать образец договора возмездного оказания услугОбразцы договоров * Когда же в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена. Образец договора купли-продажи земельного участка. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору. Передача прав и обязанностей по договору аренды. Что. * Если договор перенайма уже заключен и условия о возмездности в нем. по данным Росреестра арендатором земельного участка будет являться. особенности оценки рыночной стоимости земельных участков. * Договор аренды земельного участка, занятого объектом капитального строительства. свои права ………. по договору аренды другому лицу ( перенаем). на возмездной основе относительно части арендуемого земельного. Формы типовых договоров * Договор аренды земельного участка под установку торгового павильона. Договор возмездной уступки прав (цессии) по договору купли-продажи.5.8. Договор аренды недвижимого имущества * Образцы документов. Договор аренды является консенсульным, двусторонним, возмездным договором. N 101-ФЗ (ред. от 18.07.2005) договор аренды земельного участка из земель. также соглашение о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды или договоры перенайма (ст.2. Содержание и исполнение договора аренды * В силу возмездного характера договора аренды на арендаторе лежит обязанность вносить. При долгосрочной аренде земельного участка для выстройки арендатор возводит на. Поэтому перенаем подчинен правилам норм о цессии и переводе долга. В 1899 г. также по образцу германского.Теоретические аспекты и виды договора аренды * Правовые аспекты договора аренды по законодательству РФ. на основе договора, который может быть как возмездным, так и безвозмездным. Предметом (объектом) договора аренды могут быть земельные участки и другие. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по. Организация (общий режим налогообложения) арендовала. * Поскольку земельный участок не планировалось использовать в иных. Конституция РФ · Документы администрации области · Кодексы РФ · Формы, образцы. свои права и обязанности по договору аренды другому лицу ( перенаем). 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель. Агентский договор - образцы. Описание и бланки типовых. * Агентский договор: образцы с приложениями, виды агентского договора. агентский договор является консенсуальным, двусторонним и возмездным. земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений, домов;. Раздел X. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПО ПЕРЕДАЧЕ ИМУЩЕСТВА В. * Обычно под арендой понимается договор, по которому на возмездных началах. Если в аренду сдается земельный участок или его часть, к договору аренды. полезные модели, промышленные образцы, служебная ( коммерческая). В отличие от перенайма при субаренде (поднаем - sublocatio). Гражданское право. Особенная часть (fb2) | Либрусек * Данный договор относится также к возмездным и двусторонним договорам. в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение. свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Право собственности на объект недвижимости, возникшее до. * договор купли-продажи, мены, дарения, ренты, безвозмездной передачи. Кадастровый план земельного участка (если объект – земельный участок) или план. что отчуждаемое имущество, приобретенное на возмездной основе. все необходимые для регистрации сведения (см. примерный образец).ДОГОВОР АРЕНДЫ * (имущественного найма) гражданско правовой договор, по которому арендодатель. Арендодателями земельных участков являются согласно ст. За исключением перенайма, ответственным по договору перед. на договоре срочное возмездное владение и пользование имуществом, необходимым…

Скорость: 5590 Kb/s

Договор перенайма: анализ споров

В настоящее время конструкция договора перенайма должным образом не урегулирована действующим гражданским законодательством Российской Федерации, поэтому закономерны возникающие при оформлении подобного соглашения вопросы сторон. Анализ судебной практики разрешения споров, связанных с передачей прав и обязанностей по договору аренды ( перенаем), позволят определить ряд тонкостей заключения договора перенайма, исключающих любую возможность его оспаривания.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ ( далее — ГК РФ) арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду ( поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу ( перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Это как раз и есть та самая статья, которая регулирует отношения сторон по уступке прав и обязанностей по договору аренды, точнее указывающая на возможность заключения подобного договора.

Договор перенайма представляет особый интерес для арендатора, ведь право аренды может быть реализовано на возмездной основе, а сама передача прав арендатора может сэкономить время сторон по оформлению своих отношений, при этом арендодатель рисков практически не несет. Неизменность объекта и условий переданного по договору перенайма обязательства свидетельствует о сохранении прежнего обязательства с участием в нем на стороне арендатора иного лица. Так как к новому арендатору переходят в полном объеме права и обязанности прежнего арендатора, то договор перенайма должен быть совершен с соблюдением порядка, предусмотренного для уступки права требования и перевода долга.

Для возможности заключения договора перенайма необходимо согласие арендодателя, при этом не имеет значения, в какой форме это согласие выражено — договор либо отдельное юридически значимое сообщение. Отсутствие согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды является основанием признания его ничтожным как заключенного в нарушение п. 2 ст. 615 ГК РФ ( решение Арбитражного суда Камчатского края от 21.01.2014 по делу N А24-4369/2013).

Пункт 2 статьи 615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму согласия арендодателя на совершение арендатором сделки по уступке прав и обязанностей по договору аренды.

Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку ( информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 « Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Вместе с тем при заключении договора перенайма следует учитывать то, что дача согласия на передачу прав и обязанностей по договору аренды является все-таки правом, а не обязанностью арендодателя. Суд может признать отказ арендодателя недействительным и понудить его к даче согласия на перенаем только в том случае, если представлены доказательства незаконности обжалуемого отказа ( решение Арбитражного суда Кировской области от 26.12.2014 по делу N А28-10361/2014; решение Арбитражного суда Кировской области от 25.12.2014 по делу N А28-13436/2014).

Согласие не потребуется при перенайме земельного участка, арендованного на срок более пяти лет, в указанном случае достаточно лишь уведомления арендатора об осуществлении уступки прав и обязанностей по договору аренды ( п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 « О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Как отмечалось выше, перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. В соответствии со ст. 391 ГК РФ такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке. Согласно ст. 389 и 391 ГК РФ уступка требования и перевод долга, основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации. В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом ( решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 31.08.2015 по делу N А38-3798/2015, Постановление от 03.09.2015 по делу N А32-12164/2012 Арбитражного суда Северо-Кавказского округа).

Отсутствие государственной регистрации договора перенайма влечет недействительность такой сделки, в похожей ситуации новый арендатор может взыскать неосновательное обогащение с арендодателя в виде ранее уплаченных арендных платежей. Похожая ситуация стала предметом разбирательства Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А55-30730/2014 ( Постановление от 23.07.2015).

Пример из судебной практики.

Между обществом и Департаментом имущественных отношений был заключен договор аренды земельного участка, спустя некоторое время общество заключило договор перенайма жилого помещения с ответчиком. Осуществление перенайма производилось на возмездной основе, ответчик не заплатил денежные средства, в результате чего за ним образовалась текущая задолженность. Истец просил взыскать с ответчика сумму задолженности, но суд отказал в удовлетворении иска, указав на следующее.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу ( перенаем). В случае перенайма по смыслу названной нормы ответственным по договору перед арендодателем становится новый арендатор, приобретший право аренды. При передаче прав и обязанностей по подлежащему государственной регистрации договору аренды договор перенайма, заключенный между прежним и новым арендатором, подлежит государственной регистрации ( аналогичный вывод содержится в Определении ВАС РФ от 3 октября 2008 г. N 12794/08). Таким образом, ввиду отсутствия государственной регистрации суд расценивает договор между арендатором и новым арендатором как незаключенный. Незаключенная сделка не порождает каких-либо прав и обязанностей для сторон ( Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 02.06.2009 по делу N А70-5578/32-2008).

Зарегистрированный в установленном порядке договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды может быть оспорен арендодателем ( Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2015 по делу N А51-31904/2014).

Еще одним основанием для признания сделки по уступке прав и обязанностей по договору аренды является безвозмездный характер сделки — перенайма. В пункте 9 информационного письма от 30.10.2007 N 120 « Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации» Президиум ВАС РФ разъяснил: соглашение об уступке права ( требования), заключенное между коммерческими организациями, может быть квалифицировано как дарение только в том случае, если будет установлено намерение сторон на безвозмездную передачу права ( требования). При этом отсутствие в договоре условия о цене передаваемого права ( требования) само по себе не является основанием для признания ее ничтожной как сделки дарения между коммерческими организациями.

Пример из судебной практики.

Арендатор и новый арендатор заключили договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды, впоследствии в отношении арендатора было возбуждено дело о банкротстве и введена процедура конкурсного производства. Конкурсный управляющий арендатора обратился к новому арендатору с иском о признании сделки по перенайму недействительной: по мнению заявителя, при заключении оспариваемого договора нарушены положения ст. 575 ГК РФ, не допускающей дарения между коммерческими организациями. Суд в удовлетворении требования отказал. Не согласившись с выводами суда первой инстанции, заявитель обратился с апелляционной жалобой. Арбитражный апелляционный суд не нашел оснований для удовлетворения требований по мотивам жалобы, указав при этом следующее.

Правовым основанием иска являются ст. 168 и 575 ГК РФ. Исходя из заявленных требований и подлежащих применению норм права, в предмет доказывания по настоящему делу входят: факт заключения спорной сделки, несоответствие сделки требованиям ст. 575 ГК РФ. Исследовав намерения сторон, суд первой инстанции правильно пришел к выводу, что при заключении договора о перенайме аренды стороны не предусмотрели цену по договору перенайма, но имели намерение на погашение долга арендатора перед новым арендатором по другому договору. Суд первой инстанции правильно пришел к выводу, что оспариваемый договор не может быть признан договором дарения в смысле ст. 572 ГК РФ ( Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2012 по делу N А19-18789/2010).

На практике передаточный акт, равно как и сам договор уступки прав и обязанностей по договору аренды, является основанием для перехода прав. Отсутствие такого акта может усложнить процесс взыскания задолженности по договору аренды с нового арендатора, который будет ссылаться на отсутствие перехода прав на объект аренды. При условии фактического использования арендованного имущества отсутствие передаточного акта носит формальный характер и не может являться основанием для неисполнения арендатором своих обязательств по договору. Таким образом, арендодателю при взыскании задолженности по договору аренды с нового арендатора необходимо доказать фактическую передачу спорного объекта аренды. Подобные выводы содержатся в Постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2015 по делу N А67-714/2015).

Согласно п. 17 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, при перенайме договор субаренды сохраняет свою силу, поэтому в преддоговорных спорах в целях оптимизации негативных последствий новому арендатору следует узнать о правах третьих лиц на объект аренды.

Новому арендатору переходят все права и обязанности арендатора по договору в полном объеме, если стороны не договорились о другом, а в случае нарушений условий договора аренды старым кредитором договор с новым по указанным основаниям может быть расторгнут.

Так, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил следующее: с момента перенайма ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. В Постановлении от 01.10.2013 N 3914/13 Президиума ВАС РФ указано, что необходимостью получения согласия кредитора на перевод долга обеспечивается его право на выражение воли относительно возможности вступления в обязательство нового должника, оценку имущественного положения такого должника и цели заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников. Арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступки своих прав по договору аренды без согласия арендатора. Арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет.

При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки. Переход обязанностей по имевшейся задолженности и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход. Оценка договора перенайма необходима применительно к распределению прав и обязанностей его сторон, включая обязанность по погашению задолженности перед арендодателем и возложение ее на нового арендатора. Перевод прав и обязанностей арендатора, совершенный с целью избегания договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, следует квалифицировать как злоупотребление правом, а нового и старого арендаторов — считать солидарными должниками арендодателя.

Формулируя названные правовые подходы, Президиум ВАС РФ допустил возможность взыскания с прежнего арендатора задолженности, возникшей до заключения договора перенайма, с учетом наличия ( сохранения) у арендодателя права на замену должника в исполнительном производстве на нового арендатора ( Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.07.2015 по делу N А32-11870/2013).

Перенаем части земельного участка не предусмотрен действующим законодательством. Согласно ст. 11.1 Земельного кодекса РФ, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В случае, если границы земельного участка в соответствии с законом не определены, такой земельный участок не существует как объект гражданских прав и, соответственно, не может быть предметом договора аренды. Подобную позицию высказал Арбитражный суд Ярославской области в решении от 24.12.2012 по делу N А82-7740/2012.

В гражданском обороте объектом перенайма может выступать земельный участок, помещение и любые другие объекты недвижимости. Сама схема уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды является сильно востребованной в гражданском обороте, особенно в холдинговых структурах юридического лица. Множественность лиц в указанных правоотношениях может создавать риски признания такого договора недействительным. Чтобы исключить объект перенайма из предмета спора, необходимо соблюсти следующие условия: согласие арендодателя на осуществление перенайма, встречное предоставление нового арендатора ( возмездный характер), письменная форма сделки и государственная регистрации ( в зависимости от основного обязательства). При этом необходимо определить конкретный объем прав и обязанностей, передаваемых по договору перенайма ( в частности, определить судьбу обязательств, возникших до уступки прав и обязанностей арендатора).

Автор: А. Сорокин

Источник: Консультант Плюс