Документы в Регистрационную палату

1. Действующий паспорт (удостоверение личности) — оригинал.Копия, даже заверенная нотариусом не принимается! Для иностранного гражданина — перевод паспорта, заверенный нотариусом + копия.
2. Заявление на регистрационное действие — специалист выдаст готовое, вам нужно только проверить ваши данные, прочитать, ПОНЯТЬ и подписать.
3. Квитанция об оплате госпошлины и ее копия. Госпошлина в сделке купли-продажи здесь.
4. Договоры, соглашения, акты по количеству участников сделки + плюс по одному экземпляру этих документов для архива Росреестра.

5. Действующая нотариальная Доверенность, с нужными полномочиями, если Вы действуете за участника сделки. Правила составления > > > Если доверенность на иностранном языке — перевод, заверенный нотариусом + копия с него.

• Свидетельство о праве собственности( если есть, до 1998 г. могло не выдаваться)

• Правоустанавливающие документы( они прописаны как документы-основания в Свидетельстве), Договор приватизации).

• Справка об отсутствии зарегистрированных лиц или поквартирная карточка ( только по приватизированным квартирам).

• Согласие супруга на продажу,заверенное нотариусом, если квартира куплена в браке

• Разрешение на продажу от Органа опеки и попечительства, если Продавец несовершеннолетний, недееспособный, ограниченно дееспособный .
  

• Свидетельство о браке, если недвижимость оформляется в общую совместную собственность

• Нотариальное разрешение супруга на покупку квартиры в ипотеку, если квартира оформляется только на одного. а другой не является со заемщиком по Кредитному договору.

• Нотариально заверенное согласие супруга на покупку недвижимости нужно не всегда. Подробнее почитайте > > >

• Копии паспорта

• Копии документов на квартиру

• Копии договора купли-продажи, дарения, выделения долей и т.д

• Копии Акта приема-передачи

Но для себя сделайте копии с этих документов.

• Копия Доверенности(чтобы оригинал остался у Вас)

• Копии Свидетельства о рождении, если в сделке участвуют дети

• Копия Свидетельства о браке, если Покупатели оформляют общую совместную собственность.

• При участии Сертификатов на получение социальной помощи — их копии.

• Копии кредитного договора и закладной, если участвуют кредитные деньги.

• Копия нотариального Согласия супруга на продажу, если квартира покупалась в браке, оригинал согласия остается Покупателям.

• Копия нотариального Согласия супруга на покупку квартиры в ипотеку.

• Копия документа, подтверждающего смену Фамилии и других персональных данных

• Копия приказа из Органа опеки и попечительства о разрешении на продажу квартиры ребенка

• Копия Свидетельства о наследстве

• и копии других документов, участвующих в сделке.
  

Все эти копии Вы делаете самостоятельно, заверяются копии специалистом Отдела приема документов и одним из участников сделки своей подписью при передаче в регистрирующий орган.

Копии с нотариально заверенных копий и копий заверенных судом делать не нужно, а передать заверенные.

можно не предоставлять, так как у регистратора есть к нему доступ. Но Вы должны быть убеждены, что ваш объект недвижимости состоит на кадастровом учете >> >

ПОМНИТЕ! Документы в Регистрационную палату можно доносить. У Вас обязаны принять даже не полный пакет документов.

• Расписка о приеме документов важна и ее необходимо сохранить
• В расписке помечены все оригиналы и копии, которые у Вас приняты, внимательно проверьте перечень
• Расписка Вам понадобится для получения информации о прохождения регистрации, в ней помечен номер вашего дела.

Важно знать: задача специалиста отдела приема документов просто принять их у вас и выдать расписку.

У него нет доступа к информации об обременении, аресте или ином запрете на продажу.

Документы в Регистрационную палату. заранее и правильно подготовленные для специалиста, избавят Вас от лишней суеты во время сдачи пакета.

Все документы по списку, сложите в отдельную папку или файл, не кладите туда ни чего лишнего. Это облегчит работу специалиста и расположит его к Вам.

Всегда рада разъяснить. Автор.

Сложите все документы по списку в папку. Не кладите туда ни чего лишнего. Это облегчит работу специалиста.

• Документы для МФЦ для регистрации права собственности
• Какие документы необходимо составить для оформления сделки купли-продажи
• Как составить предварительный договор купли продажи квартиры
• Образец предварительного договора купли продажи квартиры.
• Госпошлина за регистрацию права собственности
• Предварительный договор купли продажи у несовершеннолетнего. Видео урок
• Доверенность на покупку квартиры, образец
• Какие документы нужны,чтобы составить предварительный и основной договор купли-продажи
• Исправить техническую ошибку в Росреестре.
• Решили обойтись без услуг риелтора?
• Покупка квартиры у юридического лица
• Передача денег за квартиру
• Продавец приостановил регистрацию.
• Риски при продаже квартиры
• Как правильно оформить продажу квартиры

Навигация по записям

Ответ для Евгения.
Да все точно так же.
Но госпошлина оплачивается по другим реквизитам. Там есть банкоматы, реквизиты возьмите у администратора.
Ну и срок выдачи документов увеличивается на два дня — пересылка в Росреестр и обратно.
Еще полезная статья:http://exspertrieltor.ru/2016/08/12/dokumentyi-dlya-mfts-dlya-registratsii-prava-sobstvennosti/

Подскажите, порядок работы с МФЦ точно такой же, как с Росреестром?

Спасибо большое. Мне важно было узнать, что это сделается без нотариуса и не нужна никакая выписка от банка о перечислении средств.

Ответ для Татьяны.
Все участники сделки, прописанные в договоре купли-продажи, подают в Росреестр заявление о снятии обременения. Мать, действует как законный представитель детей. Новое Свидетельство Вы не получите, его упразднили > > > http://exspertrieltor.ru/2016/07/15/svidetelstvo-teper-ne-vyidayut/

Здравствуйте, подскажите, пожалуйста, какие документы нужны в Росреестр для снятия обременения после покупки комнаты, перечисления денежных средств ПФР. Комната изначально оформилась на детей и маму. Т.е на руках три свидетельства (с обременением), договор с прописанным условием перевода денег. Спасибо.

Ответ для Виталия. Свидетельство о праве собственности сейчас не выдается. Читайте: http://exspertrieltor.ru/2016/07/15/svidetelstvo-teper-ne-vyidayut/
Процедура оформления права собственности на производственную недвижимости точно такая же как и жилой.
Оформление прав на недвижимость: http://exspertrieltor.ru/2016/03/14/oformlenie-prav/
Читайте в статье:http://exspertrieltor.ru/2016/02/20/oformlenie-2016/

Где можно найти, как оформляется объект производственной недвижимости, какие необходимо предоставить документы и в какой срок выдаётся свидетельство о праве собственности?

Ответ для Оксаны.
Подскажите, в какой статье читается двояко? Поправлю.
Специальной статьи, как подарить квартиру родителям пока нет.
Но статья «Как подарить квартиру детям» подробно все разъясняет. Почитайте. http://exspertrieltor.ru/2016/04/30/kak-podarit-kvartiru-detyam/
Если вопросы все же останутся. Пишите. Разъясню.

Добрый день .Читается все двояко.Подскажите пожалуйста.может ли сын подарить свою долю отцу без нотариуса.?

Правильно составить договоры, соглашения и расписки Вам помогут:

Государственная регистрация права собственности на квартиру в Росреестре, перечень документов, сроки регистрации

Последнее обновление: 24.07.2016

Процесс регистрации сделки купли-продажи квартиры представляет собой государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру в Росреестре. с внесением соответствующей записи в единую по всей России базу данных прав на недвижимость — ЕГРП.

Для лучшего понимания что к чему, дадим несколько ключевых определений.

ЕГРП – Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество. Это электронная база данных, в которую вносится вся информация о существующих (действительных ) и прекращенных правах на объекты недвижимости. информация о правообладателях, и о существующих обременениях прав собственности. Там же хранятся и административно-технические данные о самих объектах недвижимости — их адреса, назначение (жилое/нежилое ), данные о площади помещений, и т.п.

ЕГРП основан (введен в действие ) 31 января 1998 г. и отдан под управление федеральному органу – «Росреестру». Ранее этой даты регистрация происходила в местных органах самоуправления и территориальных Бюро технической инвентаризации (БТИ).

«Росреестр» – полное официальное название: Федеральная Служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Это головная организация федерального значения. Ее территориальные органы представлены в каждом субъекте РФ в виде Управлений «Росреестра» (УФРС) и офисов-филиалов Кадастровой Палаты (ФКП Росреестра).

УФРС (Управление Федеральной Регистрационной Службы) = Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии = Управление Росреестра (территориальное отделение ). В частности, здесь определяется порядок регистрации права собственности на квартиру, и порядок учета технических данных о квартире в Государственном кадастре недвижимости (ГКН).

ФКП – Федеральная Кадастровая Палата – структурное подразделение УФРС. которое собственно и занимается регистрацией прав и сделок с недвижимостью (выполняет технические работы ), а также ведет кадастровый учет всех объектов недвижимости (в т.ч. объектов незавершенного строительства ), делая учетные записи в ЕГРП и ГКН. соответственно.

Единая справочная служба Росреестра. тел. 8 (800) 100-34-34

Официальный сайт Росреестра (федеральный портал ) – см. здесь .

- На сайте Росреестра пользователям доступны сведения из ГКН и ЕГРП, а также предварительная подача документов на регистрацию.

Согласно закону (ФЗ-122 от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ) все сделки с квартирами подлежат обязательной государственной регистрации – т.е. данные о переходе права собственности в результате сделки вносятся в единую базу данных Росреестра.

Но с марта 2013 г. регистрация Договоров купли-продажи (ДКП) недвижимости – отменена. Единственным фактом, фиксирующим сделку с квартирой на вторичном рынке. осталась только регистрация перехода права. Другими словами, Договор купли-продажи квартиры (ДКП) теперь вступает в силу с момента его подписания сторонами, а право собственности на квартиру переходит к Покупателю, как и раньше – с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Несмотря на это, на рынке в обиходе так и осталось понятие – «регистрация сделки с квартирой », хотя под ним теперь понимается именно регистрация перехода права. При этом, в процессе регистрации перехода права. на ДКП все равно ставятся регистрационные печать и штамп. свидетельствующие о том, что переход права по этому договору состоялся.

Договор купли-продажи квартиры (Москва)

Пакет документов, передаваемых на регистрацию в момент сделки, остался прежним. Просто вместо двух записей (о сделке, и о праве ), в базу реестра теперь вносится только одна (о праве ).

Пакет документов для регистрации сделки с квартирой зависит от конкретной ситуации – например, регистрируется ли сделка на «первичке» или на «вторичке». какой тип договора является основанием для существующего права собственности Продавца, женат ли Продавец, есть ли в числе собственников несовершеннолетние дети или нет, и т.п.

В связи с этим существует ряд обязательных документов для всех ситуаций, и дополнительные документы – для частных случаев.

Не следует путать регистрацию прав требования на квартиру в строящемся доме на первичном рынке. и регистрацию прав собственности на готовую квартиру (которая может быть как на первичном, так и на вторичном рынке ).

Конкретные перечни документов для регистрации сделок покупки и продажи квартир указаны на соответствующих шагах ИНСТРУКЦИИ (по ссылкам – отдельно для каждого случая ):

• Регистрация прав требования на квартиру в строящемся доме (новостройке) – документы
  На первичке права требования регистрируются либо при оформлении Договора долевого участия ДДУ (если квартира покупается непосредственно у Застройщика ), либо при оформлении Договора уступки прав требования по ДДУ (если квартира покупается у дольщика или соинвестора строительства ).
  В первом случае регистрацией ДДУ занимается сам Застройщик. и пакет документов он формирует тоже сам (от дольщика требуется только подпись на договоре ДДУ ). Во втором случае документы собирают сами участники сделки по переуступке прав . а перечень этих документов представлен здесь – Документы для регистрации уступки прав требования .
• Регистрация прав собственности на квартиру в построенном доме (новостройке) – документы
  Здесь пакет документов, как правило, тоже формирует Застройщик. Он же занимается и регистрацией прав собственности на свежепостроенные квартиры. Но Покупатель может заняться этим и самостоятельно: о том, как это делать рассказано в ИНСТРУКЦИИ для Покупателя здесь – Документы для оформления права собственности на новостройку .

• Регистрация прав собственности при покупке квартиры на вторичном рынке – документы
  Здесь состав пакета документов для регистрации отличается от состава пакета документов для проверки «юридической чистоты» квартиры. В первом случае мы имеем документы, необходимые для совершения регистрационных действий, а во втором случае – документы, которые нужны лично Покупателю для подтверждения правовой информации о квартире, о ее собственниках и пользователях. И тот и другой перечень документов можно увидеть на соответствующих шагах ИНСТРУКЦИИ для Покупателя здесь:
  — Документы для регистрации права собственности на квартиру ;
  — Документы для проверки квартиры при покупке на вторичном рынке .
• Регистрация прав собственности при продаже квартиры на вторичном рынке – документы
  Здесь перечень документов для регистрации – тот же, что и при покупке квартиры на «вторичке». А вот общий список документов для проверки «юридической чистоты» квартиры может оказаться поменьше. Дело здесь в расстановке акцентов: если Покупатель окажется не очень требовательный, то Продавцу можно обойтись и минимальным набором документов, которые необходимы только для регистрации сделки. Подробнее об этом рассказано в ИНСТРУКЦИИ для Продавца здесь – Документы для продажи квартиры на вторичном рынке .

Непосредственно для регистрации сделки купли-продажи квартиры список документов немного меньше, чем тот, который обычно требуют с Продавца другие участники сделки – Покупатель, риэлторы, нотариус, банк, и т.п. Для регистрации нужен не полный перечень, а только самое необходимое (см. видео об этом ниже ).

Кстати, с июля 2016 года новым собственникам квартир Свидетельство о собственности уже не выдают (подробнее см. по ссылке ).

- Актуальный список документов для регистрации сделки купли-продажи квартиры можно увидеть в разделе «Жизненные ситуации» на портале Росреестра.

Сервис Росреестра – «Жизненные ситуации » – здесь.

­– Интерактивный сервис, формирующий общий перечень документов для регистрации сделки с квартирой (в том числе ипотечной).

Размер госпошлины за регистрацию права составляет для физлиц 2 000 руб. Актуальные ценники на госпошлину можно проверить на сайте Росреестра – здесь.

До 2014 г. в Москве Продавцы и Покупатели за регистрацией прав обращались в территориальные отделения УФРС. но с 01.01.2014 там больше не работают с физлицами.

Для регистрации прав на недвижимость в Москве, физлица теперь должны обращаться в Многофункциональные центры госуслуг (МФЦ) – с 2015 года эти центры работают под брендом «Мои документы». Запись возможна по телефону или интернету. Там же можно еще раз уточнить состав пакета документов для регистрации права собственности на квартиру.

В других регионах России для регистрации прав и перехода прав на недвижимость, можно обращаться как в местные МФЦ. так и непосредственно в территориальные офисы и приемные Росреестра или Кадастровой палаты.

МФЦ Москвы (адреса, телефоны, графики работы ) можно увидеть на сайте госуслуг г. Москвы – здесь.

МФЦ городов России (каталог ссылок на регионы ) можно увидеть здесь (неофициальный портал ).

Офисы и приемные Росреестра по всей России – здесь (на сайте Росреестра ).

Правда, сотрудники МФЦ обязаны только принимать документы на регистрацию, но не обязаны проводить их правовую экспертизу (т.е. не проверяют их на подлинность и правильность оформления ). А значит, возможны случаи некорректно подготовленных документов (ошибок в договорах, недостатка информации в составе пакета документов и т.п. ), которые приводят к приостановкам/задержкам в регистрации. или даже отказам в регистрации.

Чтобы этого избежать, лучше обращаться за подготовкой договоров и экспертизой всего собранного пакета документов к Нотариусу (который может сам затем подать этот пакет на регистрацию ).

• для Договоров купли-продажи (ДКП) квартир в простой письменной форме = 10 рабочих дней;
• для Договоров купли-продажи (ДКП) квартир в нотариальной форме = 3 рабочих дня;
• для Договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве = 10 рабочих дней (для первого ДДУ в доме ), и = 5 рабочих дней (для последующих ДДУ );
• для Договоров ипотеки квартир = 5 рабочих дней.

При этом, нужно иметь ввиду, что если документы на регистрацию подаются через МФЦ. то сроки увеличиваются, примерно на 2-4 дня за счет времени доставки документов из МФЦ в регистрирующий орган и обратно на выдачу.

Актуальные сроки регистрации прав и переходов прав для сделок купли-продажи квартир, можно уточнить по единому справочному телефону Росреестра (см. выше ).

Основания и порядок приостановления регистрации установлены ст.19 ФЗ-122 «О государственной регистрации…». В случае приостановления регистрации. регистратор письменно уведомляет участников сделки об этом факте, высылая им на адрес уведомление в течение суток.

Регистратор может приостановить регистрацию в случае непредставления документов (или сведений из документов ), которые запрашиваются регистратором по межведомственным запросам. Также регистратор имеет право приостановить регистрацию при возникновении у него сомнений в подлинности представленных документов и/или достоверности указанных в них сведений. Правда, пользуется этим правом регистратор крайне редко.

Такое приостановление регистрации допустимо не более, чем на месяц. Если по истечении месяца не будут устранены причины, вызвавшие приостановление. то в регистрации откажут. В случае, если заявители (стороны сделки ) исправляют указанные регистратором замечания, регистрация возобновляется.

Регистрация также может быть приостановлена по заявлению любой из сторон сделки. Приостановка в таком случае происходит на срок не более 3-х месяцев, и если заявитель не подал новое заявление о возобновлении регистрации, то регистратор по истечении 3-х месяцев сам принимает решение о завершении регистрации или об отказе в ней.

Регистрация может быть также приостановлена по решению суда. Срок приостановки здесь неограничен, и зависит от срока окончания судебного производства.

Регистратор может принять решение об отказе в регистрации как после ее приостановления, так и сразу, при обнаружении оснований для отказа. Исчерпывающий перечень оснований для отказа в регистрации указан в п.1 ст.20 ФЗ-122 «О государственной регистрации…».

Если явных оснований для отказа нет, то регистратор на практике редко использует свое право в отказе, предпочитая приостановить регистрацию до устранения его замечаний сторонами сделки.

В процессе проверки документов на квартиру, для получения сведений о зарегистрированных правах на квартиру, и о переходах прав (о предыдущих сделках с квартирой ) Покупатель может заказать Выписку из ЕГРП.

Правила и последовательность подготовки сделки с квартирой – смотри в разделе « ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ » .

О проведении территориальными органами Росреестра правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов, Письмо Росреестра

Министерство экономического развития Российской Федерации
ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

от 28 августа 2013 года N 14-исх/07892-ГЕ/13

[О проведении территориальными органами Росреестра правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов]

Росреестр с целью установления единообразной практики проведения территориальными органами Росреестра правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов, с учетом анализа представленной территориальными органами Росреестра информации по данному вопросу, обсуждения его на заседании Научно-консультативного совета при Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии отмечает следующее.

Федеральный закон от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации ), возлагая на регистрирующий орган проведение правовой экспертизы представленных документов, не содержит на данный момент специальных норм о ее пределах, что, в свою очередь, послужило формированию неединообразной практики рассмотрения судами дел, связанных с действиями регистрирующих органов по проведению правовой экспертизы, а также предъявлению претензий со стороны правоохранительных органов.

При этом Закон о регистрации в действующей редакции ограничивает пределы правовой экспертизы при государственной регистрации права на основании судебного акта и ипотеки на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке (или договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона).

Для понимания пределов правовой экспертизы, являющейся центральным этапом процедуры осуществления государственной регистрации прав, важно учитывать роль института государственной регистрации прав на недвижимость в системе государственного управления.

Согласно статье 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации .

Закон с государственной регистрацией связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация носит публичный характер: государство в лице регистрирующего органа (государственного регистратора) проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права.

Осуществляемый таким образом со стороны государства контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом должен обеспечить и защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований, как следствие, снизить риски на рынке недвижимости, создать дополнительные гарантии безопасности для участников рынка недвижимости.

Проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов - это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влечет только правомерное действие. Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.

Вместе с тем необходимо также учитывать, что государственная регистрация прав является институтом гражданского права, которое основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

С учетом изложенного, пределы правовой экспертизы документов определяются необходимостью обеспечения баланса публичных интересов, прежде всего, в части достоверности сведений о правах на недвижимое имущество, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и основных начал гражданского законодательства, в том числе принципа свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав.

В этой связи при проведении правовой экспертизы документов необходимо учитывать, влекут ли за собой выявленные в ходе правовой экспертизы дефекты юридической силы документов ничтожность либо оспоримость соответствующих документов, препятствуют ли они возникновению, переходу, прекращению или обременению (ограничению) прав на недвижимое имущество.

При этом согласно пункту 2.1.25 Государственного стандарта Российской Федерации ГОСТ Р 51141-98 "Делопроизводство и архивное дело. Термины и определения". утвержденного постановлением Госстандарта России от 27.02.98 N 28, юридическая сила документа - это свойство официального документа, сообщаемое ему действующим законодательством, компетенцией издавшего его органа и установленным порядком оформления.

Закон о регистрации содержит нормы, указывающие на предмет правовой экспертизы.

К компетенции регистрирующего органа при проведении им государственной регистрации прав отнесена проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (пункт 3 статьи 9 Закона о регистрации ).

Согласно пункту 1 статьи 17 Закона о регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, осуществляется проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов (с 01.10.2013 данная норма будет применяться в редакции Федерального закона от 23.07.2013 N 250-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости". согласно которой правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверка законности сделки проводятся органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных Законом о регистрации оснований для отказа в государственной регистрации прав).

Государственный регистратор, проверяя юридическую силу правоустанавливающих документов, в частности, устанавливает:

соответствие документов, в том числе их формы и содержания, требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа;

обладал ли орган государственной власти (орган местного самоуправления) соответствующей компетенцией на издание акта, в том числе уполномоченное ли лицо подписало этот акт;

соответствие сведений об объекте недвижимого имущества, указанных в правоустанавливающем документе, аналогичным сведениям, содержащимся в государственном кадастре недвижимости;

наличие соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица.

Также государственный регистратор удостоверяется в том, что документы в установленных законодательством случаях нотариально удостоверены, скреплены печатями, имеют надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц; тексты документов написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения, с указанием мест их нахождения; фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса мест их жительства написаны полностью; в документах нет подчисток, приписок, зачеркнутых слов и иных неоговоренных в них исправлений; документы не исполнены карандашом; документы не имеют серьезных повреждений, наличие которых не позволяет однозначно истолковать их содержание.

Законность сделки проверяется независимо от формы ее совершения (нотариальная (за исключением ипотеки) или простая письменная) как в случае государственной регистрации самой сделки, так и в случае государственной регистрации на ее основании перехода, ограничения (обременения) права. При проверке законности сделки государственный регистратор проверяет в том числе:

право- и дееспособность сторон;

наличие полномочий у представителей, если сделка совершена представителями; наличие существенных условий сделки; указание в ней на наличие ограничения (обременения) права;

соблюдение формы сделки, установленной законом или соглашением сторон;

принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лиц, не являющихся собственниками имущества, в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником;

соблюдение публично-правовых интересов, прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, в установленных законом случаях.

Если на совершение сделки с объектом недвижимого имущества в соответствии с законом требуется согласие третьих лиц, в том числе лиц, в пользу которых установлены ограничения (обременения) права, государственный регистратор проверяет наличие такого согласия и указания в договоре, представленном на государственную регистрацию, условий, ограничивающих права собственника.

Соответственно, при проверке действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (проверке юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов) необходимо установить (проверить) следующие факты.

1. В отношении актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления государственный регистратор должен проверить:

компетенцию органа государственной власти (органа местного самоуправления) на издание акта, в том числе уполномоченное ли лицо подписало этот акт;

соблюдение установленных законодательством, действовавшим на момент издания и в месте издания документа, требований к субъектному составу соответствующих правоотношений, то есть проверить, что конкретный объект недвижимости предоставлен на определенном праве лицу, которому в соответствии с законом предусмотрено предоставление такого объекта недвижимости на данном праве (например, при предоставлении земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования, при отчуждении из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства);

соблюдение установленных законодательством, действовавшим на момент издания и в месте издания документа, условий предоставления объекта недвижимости определенному лицу. Здесь необходимо отметить, что государственному регистратору важно установить, имел ли место сам факт проведения определенной, предусмотренной законом процедуры предоставления объекта недвижимости определенному лицу (то есть, например, проводились ли торги, была ли осуществлена процедура предварительного согласования места размещения объекта), но при этом не следует проверять соблюдение порядка, в том числе сроков, проведения такой процедуры (например, соблюдения порядка размещения извещения о проведении торгов, его содержания, порядка назначения организатора торгов). Если в представленном на государственную регистрацию прав акте органа государственной власти (органа местного самоуправления) отсутствует указание на проведение необходимых для предоставления объекта недвижимости какому-либо лицу процедур, государственный регистратор с учетом положений статей 8. 19 Закона о регистрации должен обеспечить получение необходимой информации (документов) (запросить) у уполномоченных органов (организаций) (получаемые сведения должны подтверждать факт проведения необходимой в соответствии с законом процедуры и содержать ее результаты). В случае если из представленных заявителем или полученных на основании запроса государственного регистратора от уполномоченных органов (организаций) документов (информации) следует, что необходимая для предоставления объекта недвижимости какому-либо лицу в соответствии с законом процедура не проводилась либо акт органа государственной власти (органа местного самоуправления) принят не в отношении того лица, которое имело право на предоставление ему объекта недвижимости с учетом результатов данной процедуры, в государственной регистрации прав на основании такого акта органа государственной власти (органа местного самоуправления) может быть отказано в связи с его несоответствием по форме или содержанию требованиям действующего законодательства.

2. При проверке законности сделки необходимо учитывать, какие последствия предусмотрены законом при нарушении установленных законом требований к порядку (возможности) ее совершения, к ее форме и содержанию, субъектному и объектному составу.

Однако в любом случае, если на совершение сделки с объектом недвижимого имущества в соответствии с законом требуется согласие третьих лиц, в том числе лиц, в пользу которых установлены ограничения (обременения) права, государственный регистратор проверяет наличие такого согласия и указания в договоре, представленном на государственную регистрацию, условий, ограничивающих права собственника.

Если сделка совершена на основании акта органа государственной власти (органа местного самоуправления), осуществляется проверка не только законности самой сделки, но действительности (юридической силы) лежащего в ее основе акта органа государственной власти (органа местного самоуправления) (с учетом рассмотренных выше критериев, по которым должна осуществляться такая проверка).

Проверяя законность сделки с точки зрения правовых последствий ее несоответствия требованиям закона, предлагаем руководствоваться следующим.

за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 ГК или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки;

сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В этой связи на примере наиболее типичных сделок предлагаются следующие алгоритмы действий при проведении проверки законности сделки.

Сделки по распоряжению общим имуществом супругов.

Согласно статье 35 Семейного кодекса Российской Федерации (далее - СК ) для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации (с учетом пункта 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ) в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

В этой связи, если из представленных на государственную регистрацию прав документов не следует, что сторонами сделки соблюдены требования статьи 35 СК (получено нотариально удостоверенное согласие другого супруга), то государственным регистратором должно быть принято решение о приостановлении государственной регистрации прав, а в случае неустранения причин, препятствующих проведению государственной регистрации прав, - об отказе в государственной регистрации прав. При этом, например, если такая сделка нотариально удостоверена и в ней указано, что нотариально удостоверенное согласие другого супруга имеется, то, представляется, это должно быть принято во внимание (в качестве обстоятельства, свидетельствующего о соблюдении требований статьи 35 СК ).

В случае принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в связи с отсутствием в представленных на государственную регистрацию прав документах сведений о том, что требования статьи 35 СК соблюдены, уведомление о приостановлении государственной регистрации прав должно быть направлено, помимо сторон сделки, супругу лица, распоряжающегося объектом недвижимости (супругам обеих сторон сделки, требующей нотариального удостоверения), если его адрес известен.

Необходимость направления уведомления о приостановлении государственной регистрации прав супругу лица, распоряжающегося объектом недвижимости (супругам обеих сторон сделки, требующей нотариального удостоверения), вызвана тем, что согласно статье 35 СК сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки; супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

В соответствующем уведомлении необходимо также разъяснять сторонам сделки, что в соответствии со статьями 166. 173.1 ГК (в редакции Закона N 100-ФЗ ), статьей 35 СК такая сделка является оспоримой, и предложить представить на государственную регистрацию прав предусмотренное статьей 35 СК согласие супруга.

Распоряжение имуществом, находящимся в хозяйственном ведении.

Согласно пункту 2 статьи 295 ГК предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

В этой связи полагаем необходимым в случае непредставления на государственную регистрацию прав согласия собственника имущества принимать решение о приостановлении государственной регистрации прав и направлять сторонам сделки уведомление с указанием причин приостановления государственной регистрации прав. В соответствующем уведомлении необходимо также разъяснять сторонам сделки, что в соответствии с пунктом 1 статьи 173.1 ГК (в редакции Закона N 100-ФЗ ) такая сделка является оспоримой (поскольку из пункта 2 статьи 295 ГК не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия), и предложить представить на государственную регистрацию прав соответствующее согласие. Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав необходимо также направить собственнику имущества.

Необходимость направления уведомления о приостановлении государственной регистрации прав собственнику имущества вызвана тем, что согласно статье 173.1 ГК (в редакции Закона N 100-ФЗ ) сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе; поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа; лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия.

При этом, например, если собственник имущества сообщит (с учетом положений статьи 157.1 ГК (в редакции Закона N 100-ФЗ ) непосредственно регистрирующему органу о своем согласии на распоряжение имуществом, находящимся в хозяйственном ведении, то, представляется, это должно быть принято во внимание (в качестве обстоятельства, свидетельствующего о соблюдении требований пункта 2 статьи 295 ГК ).

Отчуждение заложенного имущества.

В силу пункта 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке ) имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В этой связи, если из представленных на государственную регистрацию прав документов не следует, что сторонами сделки соблюдены требования статьи 37 Закона об ипотеке (получено согласие залогодержателя, когда такое согласие необходимо в соответствии с Законом об ипотеке и это условие не изменено договором об ипотеке), то государственным регистратором должно быть принято решение о приостановлении государственной регистрации прав.

В случае принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в связи с отсутствием в представленных на государственную регистрацию прав документах сведений о том, что требования статьи 37 Закона об ипотеке соблюдены, уведомление о приостановлении государственной регистрации прав должно быть направлено, помимо сторон сделки, залогодержателю.

Необходимость направления уведомления о приостановлении государственной регистрации прав залогодержателю вызвана тем, что согласно статье 39 Закона об ипотеке при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 Закона об ипотеке залогодержатель вправе по своему выбору потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 ГК. либо досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит. В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 Закона об ипотеке. такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству.

В соответствующем уведомлении необходимо также разъяснять сторонам сделки, что в соответствии со статьями 166. 173.1 ГК (в редакции Закона N 100-ФЗ ), статьей 39 Закона об ипотеке такая сделка является оспоримой, и предложить представить на государственную регистрацию прав предусмотренное статьей 37 Закона об ипотеке согласие залогодержателя. При этом, например, если залогодержатель сообщит (с учетом положений статьи 157.1 ГК (в редакции Закона N 100-ФЗ )) непосредственно регистрирующему органу о своем согласии на отчуждение заложенного имущества, то, представляется, это должно быть принято во внимание (в качестве обстоятельства, свидетельствующего о соблюдении требований статьи 37 Закона об ипотеке ).

последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке (абзац первый пункта 2 );

последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении (абзац первый пункта 3 );

изложенные выше правила не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица (пункт 5 ).

В этой связи, если из представленных на государственную регистрацию прав документов не следует, что сторонами сделки соблюдены указанные требования статьи 43 Закона об ипотеке. то государственным регистратором должно быть принято решение о приостановлении государственной регистрации прав.

При этом полагаем необходимым в случае, предусмотренном абзацем первым пункта 3 статьи 43 Закона об ипотеке. при принятии решения о приостановлении государственной регистрации прав направлять соответствующее уведомление не только сторонам последующего договора об ипотеке, а также залогодержателю по предшествующему договору об ипотеке с указанием причин приостановления государственной регистрации последующего договора об ипотеке. В соответствующем уведомлении необходимо также разъяснять сторонам последующего договора об ипотеке, а также залогодержателю по предшествующему договору об ипотеке, что в соответствии со статьей 166 ГК. абзацем первым пункта 3 статьи 43 Закона об ипотеке такая сделка является оспоримой.

Пользование арендованным имуществом.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК. другим законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 615 ГК ).

арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное (пункт 5 );

при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (пункт 9 ).

Названные нормы условие о необходимости предварительного - до передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу, то есть до совершения (заключения) соответствующей сделки, - уведомления не содержат.

При этом в соответствии с пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Если в случаях, установленных статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации. такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

В этой связи полагаем возможным не истребовать документы, подтверждающие уведомление арендодателя земельного участка о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу, поскольку его неуведомление не влечет признания сделки по передаче прав арендатора земельного участка недействительной.

В случае непредставления на государственную регистрацию прав согласия арендодателя, предусмотренного пунктом 2 статьи 615 ГК. полагаем необходимым принимать решение о приостановлении государственной регистрации прав и направлять сторонам сделки уведомление с указанием причин приостановления государственной регистрации прав. В соответствующем уведомлении необходимо также разъяснять сторонам сделки, что в соответствии с пунктом 1 статьи 173.1 ГК (в редакции Закона N 100-ФЗ ) такая сделка является оспоримой (поскольку из пункта 2 статьи 615 ГК не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия), и предложить представить на государственную регистрацию прав соответствующее согласие. Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав с учетом положений статьи 173.1 ГК (в редакции Закона N 100-ФЗ ) необходимо также направить арендодателю.

При этом, например, если арендодатель сообщит (с учетом положений статьи 157.1 ГК (в редакции Закона N 100-ФЗ ) непосредственно регистрирующему органу о своем согласии на совершение арендатором сделок с арендованным имуществом, то, представляется, это должно быть принято во внимание (в качестве обстоятельства, свидетельствующего о соблюдении требований пункта 2 статьи 615 ГК ).

В силу пункта 1 статьи 391 ГК перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.

В этой связи, если из представленных на государственную регистрацию прав документов не следует, что сторонами сделки соблюдены требования пункта 1 статьи 391 ГК (получено согласие кредитора на перевод долга), то государственным регистратором должно быть принято решение о приостановлении государственной регистрации прав.

В случае, предусмотренном пунктом 1 статьи 391 ГК. при непредставлении на государственную регистрацию прав согласия кредитора, предусмотренного названной нормой ГК. полагаем необходимым при принятии решения о приостановлении государственной регистрации прав направлять сторонам сделки, а также с учетом положений статьи 173.1 ГК (в редакции Закона N 100-ФЗ ) кредитору уведомление с указанием причин приостановления государственной регистрации прав. В соответствующем уведомлении необходимо также разъяснять сторонам сделки, что в соответствии с пунктом 1 статьи 173.1 ГК (в редакции Закона N 100-ФЗ ) такая сделка является оспоримой (поскольку из пункта 1 статьи 391 ГК не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия), и предложить представить на государственную регистрацию прав соответствующее согласие.

При этом, например, если кредитор сообщит (с учетом положений статьи 157.1 ГК (в редакции Закона N 100-ФЗ ) непосредственно регистрирующему органу о своем согласии на перевод должником своего долга, то, представляется, это должно быть принято во внимание (в качестве обстоятельства, свидетельствующего о соблюдении требований пункта 1 статьи 391 ГК ).

Сделки, совершенные несовершеннолетними в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет.

Пунктом 2 статьи 37 ГК установлено, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Согласно пункту 1 статьи 175 ГК сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии со статьей 26 ГК. может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя.

При этом сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем (пункт 1 статьи 26 ГК ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 60 СК при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 ГК ).

В этой связи, если из представленных на государственную регистрацию прав документов видно, что сторонами сделки нарушены требования статей 26. 37 ГК (не получено согласие родителей, усыновителей или попечителя, либо такое согласие дано без предварительного разрешения органа опеки и попечительства), то государственным регистратором должно быть принято решение о приостановлении государственной регистрации прав.

При принятии решения о приостановлении государственной регистрации прав в рассматриваемых случаях полагаем необходимым направлять уведомления о приостановлении государственной регистрации прав сторонам сделки, а также родителям (усыновителям, попечителям), если их адрес известен, органу опеки и попечительства с указанием причин приостановления государственной регистрации прав.

При этом, например, если родители (усыновители, попечители), орган опеки и попечительства сообщат непосредственно регистрирующему органу о своем согласии (разрешении) на совершение несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет сделки, то, представляется, это должно быть принято во внимание (в качестве обстоятельства, свидетельствующего о соблюдении требований статей 26. 37 ГК ).

Также отмечаем, что приостановление государственной регистрации прав (сделки, ограничения (обременения) прав) по причине возникновения у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав возможно в случае наличия обоснованных сомнений. Критериями (пределами) обоснованности таких сомнений являются предусмотренные Законом о регистрации основания для отказа в государственной регистрации прав. Соответственно, неустранение таких сомнений должно повлечь отказ в государственной регистрации (в ином случае действия по приостановлению государственной регистрации прав могут быть расценены как уклонение от государственной регистрации прав).

Электронный текст документа
подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:
официальный сайт Росреестра
http://www.rosreestr.ru (сканер-копия)
по состоянию на 05.12.2013