Договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома (с отсрочкой оплаты в размере 50 % от договорной цены)

• Юридическая фирма Ангард. Основана в 2012 году, с целью оказания правовой поддержки населению, в 2013 с приходом новых специалистов, нам удалось прочно закрепиться на рынке корпоративного права (регистрация ООО, регистрация некоммерческих организаций, арбитраж, юридическое и бухгалтерское обслуживание).

Сегодня мы предлагаем качественные юридические и бухгалтерские услуги, как организациям, так и гражданам, опыт наших специалистов: юрист - более 17 лет, бухгалтер - более 10 лет! Любая форма оплаты. Задать вопрос Договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома (с отсрочкой оплаты в размере 50 % от договорной цены)

г. [вписать нужное]

[число, месяц, год]

Гражданин(ка) [Ф. И. О. полностью], проживающий(ая) по адресу: [полный адрес], паспорт серии [вписать нужное] N [вписать нужное], выдан [число, месяц, год] [наименование выдавшего органа], код подразделения [вписать нужное], именуемый(ая) в дальнейшем - "Покупатель", действующий(ая) от своего имени, с одной стороны, и гражданин(ка) [Ф. И. О. полностью], проживающий(ая) по адресу: [полный адрес], паспорт серии [вписать нужное] N [вписать нужное], выдан [число, месяц, год] [наименование выдавшего органа], код подразделения [вписать нужное] именуемый(ая) в дальнейшем - "Продавец", действующий(ая) от своего имени, с другой стороны, действуя добровольно, находясь в здравом уме и ясной памяти, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить земельный участок, именуемый далее "Участок", а также жилой дом, размещенный на данном Участке, именуемый в дальнейшем - "Дом", вместе именуемые - "Недвижимое имущество", расположенное по адресу: [указать республику, область, город, район, поселок, деревню], в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим Договором.

2. Участок, указанный в пункте 1 настоящего Договора, общей площадью [значение] кв. м. принадлежит Продавцу на праве собственности на основании [указать правоустанавливающие документы, кем и когда выданы и где зарегистрированы и регистрационный номер].

Границы передаваемого участка указаны на его Плане, который является неотъемлемой частью настоящего Договора.

3. Участок имеет кадастровый номер [вписать нужное], расположен на землях сельскохозяйственного назначения и предоставлен для индивидуального жилищного строительства.

4. Дом, указанный в пункте 1 настоящего Договора, принадлежит Продавцу на праве собственности на основании [указать правоустанавливающие документы].

5. Отчуждаемый Дом, указанный в пункте 1 настоящего Договора, представляет собой двухэтажное кирпичное здание общей площадью [значение] кв. м. Площадь Дома и его характеристики указаны в техническом паспорте, выданном Бюро технической инвентаризации [района/города].

Схема расположения указанного Дома приведена на Плане Участка.

6. Нормативная цена Участка и Дома, указанных в пункте 1 настоящего Договора, составляет [указать цифрами и прописью] рублей согласно прилагаемому к настоящему Договору акту.

7. Передача Недвижимого имущества, указанного в пункте 1 настоящего Договора, и принятие его Покупателем осуществляется согласно статье 556 ГК РФ по подписываемому ими передаточному акту, который прилагается к настоящему Договору.

8. Переход права собственности Недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в соответствии со статьей 551 ГК РФ и Федеральным законом от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

9. Передаточный акт должен быть подписан Продавцом и Покупателем в течение [значение] дней с даты подписания настоящего Договора.

10. Обязательство Продавца передать Недвижимое имущество считается исполненным после подписания сторонами передаточного акта, государственной регистрации Договора и перехода права собственности на Недвижимое имущество на имя Покупателя.

11. Договорная цена Недвижимого имущества, указанного в пункте 1 настоящего Договора, составляет [цифрами и прописью] рублей.

12. Покупатель обязуется передать Продавцу под расписку денежные средства в момент подписания передаточного акта в размере 50 % договорной цены. Расписка должна быть нотариально удостоверена. Оставшиеся 50 % будут оплачены в день получения Свидетельства о государственной регистрации права Покупателя на Недвижимое имущество под расписку, которая должна быть нотариально удостоверена.

13. Обязательства Покупателя по оплате Недвижимого имущества считаются выполненными Покупателем с даты получения Продавцом денежных средств, указанных в пункте 11 настоящего Договора, в полном объеме, что подтверждается распиской, составленной в письменном виде, образец которой прилагается к настоящему Договору.

14. В случае нарушения срока подписания передаточного акта, упомянутого в пункте 9 настоящего Договора, нарушившая сторона выплачивает другой стороне пени в размере [значение] % от договорной цены за каждый день просрочки.

Если просрочка составит более [значение] дней, то настоящий Договор считается расторгнутым и потерпевшая сторона имеет право потребовать возмещения убытков, причиненных расторжением настоящего Договора, на основании пункта 5 статьи 453 ГК РФ. Расторжение настоящего Договора не освобождает виновную сторону от выплаты пени.

15. Продавец заявляет, что Недвижимое имущество правами других лиц не обременено, не заложено, не продано, не является предметом спора и исков третьих лиц, на Недвижимое имущество не наложен арест и оно не состоит под запретом.

16.1. передать Покупателю по передаточному акту Недвижимое имущество в срок, указанный в пункте 9 настоящего Договора;

16.2. передать Покупателю Недвижимое имущество, свободное от любых прав и претензий со стороны третьих лиц;

16.3 предоставить Покупателю информацию об обременениях Участка и ограничениях его использования, если таковые имеются;

16.4. Предоставить Покупателю все необходимые документы и совершить все необходимые действия для государственной регистрации права собственности на Недвижимое имущество, указанное в пункте 1 настоящего Договора;

16.5. одновременно с подписанием передаточного акта, указанного в пункте 9 настоящего Договора, передать Покупателю План Участка и всю имеющуюся у Продавца техническую документацию на Дом, технический паспорт БТИ и правоустанавливающие документы на Недвижимое имущество;

16.6. нести иные обязанности, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.

17.1. оплатить договорную цену Недвижимого имущества, указанную в пункте 11 настоящего Договора, в порядке и сроки, предусмотренные настоящим Договором;

17.2. принять по передаточному акту Недвижимое имущество в порядке и на условиях настоящего Договора;

17.3. нести все расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на Недвижимое имущество, а также расходы по нотариальному удостоверению настоящего Договора;

17.4. нести иные обязанности, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.

18. Покупатель имеет право требовать уменьшения покупной цены или расторжения настоящего Договора и возмещения убытков в случае предоставления ему Продавцом заведомо ложной информации:

• об обременениях Участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;
• о разрешении на застройку Участка;
• об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого Участка;
• о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое Покупателем использование и стоимость продаваемого Участка;
• иной информации, которая может оказать влияние на решение Покупателя о покупке Участка и Дома и требования, о предоставлении которой установлены федеральными законами.

19. При изъятии у Покупателя недвижимого имущества указанными в пункте 16.2 настоящего Договора третьими лицами на основании судебного решения по основаниям, возникшим до передачи Недвижимого имущества, Продавец обязан возместить Покупателю понесенные им убытки, размер которых определяется в размере рыночной стоимости Недвижимого имущества, которая будет существовать на дату предъявления иска третьими лицами.

20. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, обязана возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

21. Взыскание пени и возмещение убытков не освобождает сторону, нарушившую настоящий Договор, от исполнения обязательств в натуре согласно статье 396 ГК РФ.

22. В случае расторжения настоящего Договора по инициативе Продавца или по соглашению сторон, а также в случае признания настоящего Договора недействительным по любым основаниям, возникшим до государственной регистрации права собственности на Недвижимое имущество на имя Покупателя, Продавец обязан возместить Покупателю убытки в размере рыночной стоимости недвижимого имущества, которая будет существовать к моменту признания настоящего Договора недействительным. Однако размер убытков в любом случае не может быть ниже цены Недвижимого имущества, определенной настоящим Договором.

23. В случаях, не предусмотренных настоящим Договором, имущественная ответственность каждой стороны определяется в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

24. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение своих обязательств по настоящему Договору, если она возникла в результате действия обстоятельств непреодолимой силы. Под обстоятельствами непреодолимой силы понимаются такие обстоятельства, которые возникли после подписания настоящего Договора в результате непредвиденных и неотвратимых событий чрезвычайного характера, а также такие обстоятельства, как война, военные действия, санкции государственной власти, и другие обстоятельства вне контроля сторон.

Сторона, у которой возникли обстоятельства непреодолимой силы, должна немедленно, но не позднее [значение] дней с даты их наступления, известить другую сторону о начале их действия и в течение [значение] дней с даты начала представить документы, свидетельствующие о действии обстоятельств непреодолимой силы. В такие же сроки сторона, у которой действовали обстоятельства непреодолимой силы, должна известить другую сторону о прекращении их действия.

Если обстоятельства непреодолимой силы действуют более [значение] месяцев, стороны проводят переговоры с целью выявления приемлемых альтернативных способов исполнения обязательств по настоящему Договору.

25. Стороны будут стремиться разрешать возникающие споры и/или разногласия путем переговоров. При невозможности урегулировать споры и/или разногласия путем переговоров последние подлежат рассмотрению в судах общей юрисдикции.

26. Все изменения и дополнения к настоящему Договору должны быть совершены в письменной форме, подписаны Сторонами, нотариально удостоверены и зарегистрированы в том же органе, который зарегистрировал настоящий Договор.

27. Настоящий Договор подлежит нотариальному заверению.

28. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации в соответствии с требованиями статьи 25 Земельного кодекса и Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

29. Настоящий Договор вступает в силу с момента государственной регистрации нотариально удостоверенного Договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения Участка.

30. Все расходы по нотариальному удостоверению и государственной регистрации перехода права собственности на Участок несет Покупатель.

31. Настоящий Договор составлен в 4-х (четырех) экземплярах на русском языке, по одному экземпляру для Продавца и Покупателя, третий экземпляр для нотариуса и четвертый для органа, осуществляющего государственную регистрацию.

• План земельного участка на листах.
• Акт о нормативной цене Участка.
• Акт о нормативной цене Дома.
• Передаточный акт.
• Расписка.

Персональный сайт - Договора о недвижимости, договор продажи, договор купли, договор купли продажи, договор аренды, договор н

Строительство, недвижимость, новостройки, квартиры, дома, дачи, гаражи, коттеджи, земля, материнский капитал, агентства недвижимости, ссуда на покупку дома, кредит, ипотека, договор, элитная недвижимость, оформление недвижимости, наследство, аренда, офисы, залог, агентство недвижимости, продажа недвижимости, купить недвижимость, коммерческая недвижимость, недвижимость квартиры, аренда недвижимости, купить квартиру, снять квартиру, продажа квартир, квартиры без посредников, аренда квартир, комнатная квартира, ремонт квартир, продам квартиру, сдам квартиру, покупка квартиры, купить землю, продажа земли, участок земли, налог на землю, стоимость земли, купить гараж, продажа гаражей, проекты гаражей, дом с гаражом, гараж своими руками, аренда гаража, продам гараж, купля гаражей, сдам гараж, купля продажа гаража, купить дом, проекты домов, частные дома, частный дом, продажа домов, дома и коттеджи, купить коттедж, проекты домов и коттеджей, снять коттедж, продажа коттеджей, аренда коттеджа, строительство коттеджей, продажа домов коттеджей, дачи коттеджи, продам коттедж, купить дом коттедж, готовые коттеджи, ремонт квартир, ремонт своими руками, ремонт дома, капитальный ремонт, капитальный ремонт домов, отделка дома, отделка квартир, внутренняя отделка, отделка стен, отделка балкона, отделка домов фото, отделка внутри, отделка комнаты, агентство недвижимости новосибирск, лучшие агентства недвижимости, купить квартиру, договор купли продажи.

Все мы знаем, что такое договор – кто-то на профессиональном уровне, кто-то на обывательском. Кому-то доводилось их подписывать, а кто-то только собирается сделать это. В любом случае полезно хоть немного знать об этих бумагах.

Существует несколько видов договоров, с разными условиями, с разными процедурами заключения и вступления в законную силу.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В любом договоре всегда присутствуют минимум две стороны. Любой договор – это фиксация сделки, но не всякая фиксация сделки – договор. Ведь сделка может быть и односторонней, например завещание.

Из самого названия договоров видно, что берется за основу при их различии.
Если в договоре одна сторона должна получить плату или иное вознаграждение за исполнение своих обязанностей, то договор является возмездным. Это, например, договор купли-продажи, договор аренды, договор найма и т. д.
Безвозмездным договором признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы. Классический пример безвозмездного договора – договор дарения.

В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
А когда договор считается заключенным? Это бывает по-разному. В отношении договоров с недвижимым имуществом есть особенности. Как известно, некоторые виды сделок с недвижимостью подлежат государственной регистрации. Если это так, то договор считается заключенным с момента его регистрации. Данное правило вытекает из п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ.
Обязательная государственная регистрация предусмотрена для следующих договоров:

договор купли-продажи помещений жилого назначения (квартиры, жилого дома, комнаты, доли в праве общей собственности на эти объекты недвижимости);

договор мены помещений жилого назначения;

договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением;

договор дарения недвижимости независимо от вида объекта;

договор продажи предприятия как имущественного комплекса;

договор аренды на срок не менее 1 года;

договор о залоге недвижимости (об ипотеке) и т. д.

В последнее время при купле-продаже квартиры, дома, комнаты граждане стали прибегать к такому способу обеспечения обязательств сторон, как задаток. Например, продавец нашел покупателя на квартиру, составили договор, где предусмотрели, что покупатель вносит задаток за квартиру, который он выплатит продавцу, в случае если вдруг передумает. Договор подписали, а покупатель нашел другую квартиру. Продавец, следуя условиям договора, оставляет задаток себе. Но на самом деле у него нет на это законных оснований. Ведь договор купли-продажи жилой недвижимости должен пройти процедуру государственной регистрации и только после этого он считается заключенным. Только с этого момента и будет действовать договор. А раз договор не заключен надлежащим образом, то и у продавца нет оснований оставлять себе задаток. Это уже относится к неосновательному обогащению.

Если законом не предусмотрена обязательная государственная регистрация договора, то он вступает в силу с момента его подписания сторонами или с другого момента, определенного сторонами. Не подлежат регистрации договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения, договор мены недвижимости нежилого назначения, договор аренды недвижимого имущества на срок менее года, предварительные договоры и т. д.

Но не путайте договор и право собственности, возникшее из данного договора. Например, договор купли-продажи квартиры не подлежит государственной регистрации, но в любом случае будут регистрировать право собственности покупателя на квартиру.

Говоря обычным языком, предварительный договор – это репетиция основного договора. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре должна содержаться информация о предмете и других существенных условиях основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны должны заключить основной договор. Если в таком договоре срок не оговорен, то основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора.

Допустим, продавец квартиры нашел покупателя. Если по тем или иным причинам они сразу не заключают договор купли-продажи жилого помещения, то они вправе заключить предварительный договор, где предусматривают, какое конкретно жилое помещение продается, за какую цену, и когда заключается основной договор. Но что будет, если срок заключения основного договора подошел, а продавец или покупатель не желают заключать основной договор?
В соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с законом заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Некоторые договоры подлежат обязательной государственной регистрации. В настоящее время обязательное нотариальное удостоверение установлено для договора ренты, пожизненного содержания с иждивением, брачного договора. Если законом не предусмотрено обязательное заверение договора нотариусом, стороны вправе заверить договор нотариально по своему желанию.
Нотариальному удостоверению подлежат также:
договор уступки права требования, если сделка была нотариально удостоверена;договор перевода долга по нотариально удостоверенной сделке;предварительный договор, если основной договор в последующем будет заключаться в нотариальной форме:некоторые виды доверенностей.За удостоверение нотариусом договора необходимо уплатить государственную пошлину.

Подведем итог: если законом не предусмотрено обязательное удостоверение договора, то нет повода обращаться к нотариусу. Вам не откажут из-за этого в регистрации договора или регистрации права собственности. Не стоит выкидывать свои «кровные» деньги. Зачастую люди обращаются к нотариусу за удостоверением договора в силу устоявшихся в обществе привычек, ошибочно полагая, что удостоверенный нотариусом договор защитит их от мошенничества в сфере сделок с недвижимостью. Хотя если рассматривать последний вариант, то определенная доля истины в нем есть. Нотариус, конечно, поможет вам составить правильный договор, но ручаться за сторону в сделке он не может.

Очень часто в законе можно применяется такое понятие, как «существенные условия договора», что понимается под этим?
Существенными условиями считаются такие условия, без которых договор не может быть заключен. К таким условиям относятся предмет договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Например, в договоре купли-продажи недвижимого имущества существенными условиями будут условие о предмете продажи (какое конкретно недвижимое имущество продается, с его описанием) и его стоимость. В договоре аренды недвижимого имущества существенными условиями будут предмет и срок аренды.
Существует такое понятие в законе, как существенное нарушение. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, суд вправе расторгнуть или изменить договор при существенном нарушении договора другой стороной. Под этим понимается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По договору купли-продажи недвижимости (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, как-то: земельный участок, здание, сооружение, квартиру и иное недвижимое имущество, определенное в ст. 130 ГК РФ.

Нормы ГК РФ применяются к сделкам с земельными участками, в том числе и к продаже земельных участков, только в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.

Сторонами договора продажи недвижимости могут быть любые физические и юридические лица, в том числе и субъекты предпринимательской деятельности.

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете и цене. Условие о предмете договора должно содержать такие данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, т. е. данные, позволяющие определить расположение недвижимого имущества на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества. Если в договоре отсутствуют такие данные, то условие о недвижимом имуществе считается не согласованным, а договор - незаключенным.

Предметом договора продажи недвижимости может быть здание, сооружение или другая недвижимость, находящаяся на земельном участке, но не являющемся предметом договора продажи и находящемся в собственности продавца. В этом случае одновременно с передачей прав собственности на такую недвижимость покупателю передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Права покупателя недвижимости на соответствующий земельный участок: право собственности, право аренды или иное право определяются договором продажи недвижимости.

Если договором не определено право покупателя недвижимости на соответствующий земельный участок, применяется правило ст. 552 ГК РФ, в соответствии с которым к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая заняла недвижимостью и необходима для ее использования.

Если земельный участок не принадлежит продавцу недвижимости на праве собственности, то для продажи недвижимости согласия собственника этого земельного участка не требуется, если такая продажа недвижимости не противоречит условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором. В этом случае покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимого имущества.

Предметом договора продажи недвижимости может быть земельный участок без передачи в собственность покупателя здания, сооружения или другой недвижимости, которая расположена на этом земельном участке и находится в собственности продавца. В этом случае в договоре продажи земельного участка определяются условия, на которых за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Если в договоре продажи земельного участка такие условия не определены, то действует правило, в соответствии с которым продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

Передача недвижимого имущества продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Именно после вручения имущества покупателю и подписания сторонами документа о передаче (акта приема-передачи) обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным. Это правило действует тогда, когда иное не установлено законом или договором.

Вместе с тем принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, если такое несоответствие оговорено в акте о передаче, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.

Существенным условием договора продажи недвижимости является условие о цене. В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Если условие о цене не согласовано сторонами, договор также считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Существенным условием договора продажи жилых помещений (жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры), в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. В соответствии со ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом. С момента государственной регистрации такой договор считается заключенным. Несоблюдение требования о государственной регистрации такого договора влечет его недействительность.

- Большинство объектов недвижимости неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены.

- Недвижимое имущество, по сравнению с другими объектами купли-продажи обладает, как правило, повышенной ценностью, а значит, в договоре требуются особые меры по охране интересов продавцов и покупателей.

- Законодательством РФ предусмотрен ряд ограничений по участию недвижимых объектов в гражданском обороте в связи с их социальной значимостью и целевым назначением.

- Недвижимость является, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что накладывает известный отпечаток на правовое регулирование связанных с ней отношений.

Знаете ли вы, что если вы составляете договор купли - продажи с рассрочкой платежа, вам необходимо знать более дюжины «тонких» моментов, на которые надо обратить внимание?

В этой статье, мы не сможем вам рассказать обо всех этих тонкостях, но затронем основные из них.

Договор купли - продажи с рассрочкой платежа или с отсрочкой платежа.

Ежедневно все мы с Вами совершаем те или иные покупки, начиная с приобретения товаров первой необходимости и заканчивая крупными покупками, например, объекты недвижимости и т.д. И даже когда сумма нашей покупки превышает наши возможности, мы продолжаем покупать, заключая договор купли-продажи с рассрочкой платежа.

Договор купли-продажи с отсрочкой платежа - это одна из юридических форм перемещения материальных ценностей от одного лица к другому. Характерная черта этого договора - его возмездность: приобретая вещь в собственность, покупатель уплачивает продавцу обусловленную цену вещи или, иными словами, продавец получает встречное имущественное удовлетворение.

Сторонами договора могут быть любые участники гражданских правоотношений. По общему правилу, в качестве продавца выступает собственник продаваемого товара, однако продавцами могут быть комиссионеры, агенты, доверительные управляющие и другие лица, получившие необходимые полномочия.

Но что же делать, когда необходимо приобрести товар, а достаточной суммы денежных средств нет в наличии. Тогда мы покупаем товар в кредит, то есть, заключаем договор купли-продажи с рассрочкой платежа.

Что это такое – договор купли-продажи с отсрочкой платежа, и какое определение этому виду договора дает законодатель?

Исходя из положений статьи 488 ГК РФ, продажа товара в кредит означает предоставление покупателю отсрочки платежа после передачи ему товара. Товар должен быть оплачен в срок, предусмотренный договором. Если же такой срок в договоре не установлен, то должны применяться правила, предусмотренные ст. 314 ГК РФ.

Указанная статья применяется в отношении двусторонне-обязывающих договоров, предусматривающих встречное имущественное предоставление, (например договор купли-продажи с рассрочкой платежа и пр.) где кредитор по одному из обязательств, составляющих содержание договора, одновременно является должником по встречному обязательству. Согласно указанной статье в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от его исполнения и потребовать возмещения убытков.

Договор купли-продажи с отсрочкой платежа устанавливает срок, в случае неоплаты покупателем переданного товара в данный срок, продавец по его выбору вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

В ГК РФ установлено общее правило, согласно которому с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца. Из этого следует, что продавец, выступающий в качестве залогодержателя, имеет право обратить взыскание на товар, проданный в кредит, в порядке, предусмотренном ст. 349 ГК РФ.

Вы можете обратиться к нам, тогда наши юристы помогут вам профессионально составить правильный договор купли-продажи с рассрочкой платежа или расскажут все правила его составления.

На большей части этапов покупка дома вместе с земельным участком, на котором он расположен, практически ничем не отличается от процедуры приобретения любого другого жилья.

Покупатель сталкивается все с теми же задачами: поиск подходящих вариантов, проведение успешных переговоров с продавцом, составление договора купли-продажи и финансовый расчет. После этого осуществляется регистрация прав собственности нового владельца недвижимости, и сделку можно считать завершенной.

Специфичным здесь является только юридическое оформление купли-продажи, то есть составление договора и регистрация прав собственности. Для того чтобы заключить договор купли-продажи, необходимо наличие целого ряда бумаг. В обязательном порядке продавец должен представить документ, подтверждающий его право собственности на продаваемую недвижимость. В роли такого документа может выступать свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, договор дарения и т.д. В случае, если продавец сам приобрел недвижимость в собственность в 1998 году или позже, для заключения договора необходимо свидетельство о государственной регистрации права собственности. В случае, если не только дом, но и земельный участок находится в собственности продавца, понадобятся свидетельство о государственной регистрации права собственности на него, либо Свидетельство о праве собственности, свидетельство на право собственности и документ, устанавливающий право собственности продавца на землю. Выписка из домовой книги или справка обо всех зарегистрированных в данном доме лицах является еще одним обязательным приложением к заключаемому договору купли-продажи. Если регистрация права не происходила в УФРС кроме этого, при совершении сделки понадобятся кадастровый паспорт земельного участка и кадастровый паспорт на дом из БТИ.

Покупателю стоит уточнить у продавца, находится ли земельный участок, на котором расположен дом, в его собственности, или он только имеет право бессрочного пользования землей. Понятно, что первый вариант более предпочтителен, так как в противном случае хлопоты по оформлению участка в собственность лягут на плечи новых хозяев. Еще один немаловажный момент: и дом, и участок могут находиться в долевой собственности у нескольких владельцев. В этом случае необходимо потребовать у продавца документы, определяющие права собственников на пользование домом (соглашение жильцов или решение суда). Если этого не сделать, разрешение возможных конфликтных ситуаций с новыми соседями станет сложной задачей.

Второй этап сделки, требующий юридического оформления, одновременно является и заключительной частью купли-продажи. Так же как в составлении и регистрации договора при покупке частного дома, в процедуре государственной регистрации прав собственности на земельный участок и расположенное на нем строение есть свои тонкости.

Документы, устанавливающие право собственности нового владельца дома, оформляются по отдельности на земельный участок и на само строение. Кроме этого, так же как и при регистрации права собственности на другие типы объектов, понадобятся квитанция об уплате государственной пошлины и заявление о государственной регистрации права собственности. Только после этого права новых владельцев в отношении купленного дома станут законными, а сделка купли-продажи будет завершена.

Необходимо обратиться к юристу, специализирующемуся именно в сфере недвижимости, как правило это бывает юрист другого агентства недвижимости, который бы мог Вас сопроводить в агентство недвижимости для заключения предварительного договора купли-продажи, основного договора купли-продажи, договора об оказании услуг с агентством недвижимости, правильно провести переговоры, оформить порядок расчета с продавцом квартиры, обговорить все существенные условия сделки, провести экспертизу правоустанавливающих документов по квартире на предмет ее «юридической чистоты», дать свои рекомендации о возможности и всех рисках, сопровождающих данную сделку, доведя дело до государственной регистрации права Вашего собственности на квартиру в Управлении Федеральной регистрационной службы по НСО.

Как правило, в агентстве недвижимости, куда вы обратитесь может быть свой юрист, однако надо понимать, что юрист агентства недвижимости - это юрист агентства недвижимости, а ваш юрист, это независимый посредник сделки. Однако, не у всех есть возможность прибегнуть к сторонней юридической помощи, поэтому расскажу вам об основных важных моментах, на которые Вы должны обратить внимание придя в неизвестное вам агентство недвижимости:

Во - первых, выбор агентства недвижимости, в которое вы обращаетесь, имеет достаточно большое значение. Важны такие показатели как, деловая репутация агентства, отзывы и рекомендации знакомых, опыт работы агентства на рынке недвижимости, состоит ли агентство в общественных профессиональных организациях, таких как Новосибирская ассоциация риэлтеров и др. наличие страхования профессиональной ответственности риэлтерской деятельности, наличие специализированных отделов по оформлению и сопровождению сделок с различными объектами недвижимости, масштабы агентства в разрезе филиальной сети, внешний вид и обстановка в офисе и многое др. Все это в целом свидетельствует об уровне профессионализма агентства недвижимости, качестве оказываемых услуг и предоставляемых клиентам гарантий.

Во - вторых, важны договора и иные документы, которые вы будете заключать в агентстве недвижимости в случае принятия вами положительного решения о приобретении той или иной квартиры. Я расскажу о наиболее правильной, распространенной и сложившейся на практике схеме оформления договорных отношений между продавцами, покупателями квартир и агентствами недвижимости. В некоторых агентствах недвижимости Вы можете встретить иную схему оформления преддоговорных отношений участников сделки купли-продажи.

Первый документ - Предварительный договор купли-продажи квартиры, двухсторонний договор, заключается между покупателем и продавцом, причем всеми сособственниками, это важно. Если договор не подписан хотя бы одним из собственников, такой договор считается недействительным и вероятность того, что вы не сможете купить эту квартиру велика. Причина проста- этот собственник не брал на себя обязательств перед вами и может отказаться от продажи в любой момент.Существенными условиями данного договора должны быть следующие: предмет договора - обязанность продавца и покупателя заключить основной договор купли-продажи квартиры с указанием конкретного срока, объект договора- квартира, с указанием адреса месторасположения со всеми ее техническими характеристиками, цена объекта, невозможность изменения цены в одностороннем порядке, обязанность продавца сняться с регистрационного учета и освободить квартиру от всех имеющихся обременений правами третьих лиц, обязанность продавца предоставить выписку об отсутствии по квартире арестов, обременений, запрещений, справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, сроки освобождения квартиры, состояние квартиры, с описанием всех неотделимых улучшений, которые Вы хотели бы получить вместе с самой квартирой, порядок расчета, с указанием сумм и сроков, сумма аванса, передаваемого за квартиру при подписании предварительного договора, штрафные санкции и ответственность за неисполнение сторонами обязательств по договору, главное за отказ от заключения основного договора купли-продажи и многое др.

Второй документ - Расписка о передаче денег. Главное помнить, что любая передача наличных денег, в данном случае передача аванса продавцу при подписании предварительного договора должна фиксироваться в письменном виде путем написания рукописной расписки лицом, непосредственно получившим деньги. К сожалению это правило знают не все. До сих пор встречаются люди, которые отдают деньги без расписки. В случае возникновения проблем с заключением сделки купли-продажи вернуть деньги практически не представляется возможным.

Третий документ - Договор об оказании услуг, заключается между покупателем и агентством недвижимости. Существенными условиями данного договора должны быть следующие: предмет договора- обязанность агентства оказать услуги, и обязанность покупателя принять эти услуги и оплатить; стоимость услуг и порядок оплаты: ответственность сторон за неисполнение или некачественное исполнение обязательств по договору. Обращайте внимание на перечень услуг оказываемых Вам агентством недвижимости, это очень важно. Здесь должны быть указаны те обязанности юриста, о которых я писала выше. И конечно обязательно об оплате вами услуг агентством недвижимости должен быть выдан подтверждающий оплату платежный документ. Мелкие агентства недвижимости платежный документов об оплате услуг как правило не выдают, более того стараются изъять у клиентов оригиналы договора об оказании услуг. Известные и крупные агентства так не поступают, более того они выдают после заключения сделки купли-продажи страховой полис и сертификат о гарантиях государственной регистрации права собственности.

Четвертый документ - Договор на хранение документов- заключается между продавцом и агентством недвижимости. Согласно этого договора, продавец передает в агентство недвижимости оригиналы правоустанавливающих и иных документов на квартиру, а агентство принимает их на ответственное хранение. Это своего рода гарантия и для покупателя, и для агентства недвижимости, чтобы продавец не смог продать квартиру другим людям, взять авансы за квартиру, заключить еще предварительный договор или основной договор купли-продажи. При этом. важным условием договора должно быть в обязательстве агентства недвижимости вернуть переданные документы в день сделки, а до этого момента нести ответственность за их сохранность.

Пятый документ - Договор на хранение денежной суммы- заключается между продавцом и агентством недвижимости. Согласно этого договора, продавец передает в агентство недвижимости денежные средства (аванс), полученные им от покупателя по предварительному договору купли-продажи, а агентство принимает его на ответственное хранение. Вопрос законности и правомочности агентств недвижимости хранить деньги остается конечно дискуссионным. Однако можно только констатировать, что такая практика есть, сложилась она уже достаточно давно на рынке недвижимости в работе агентств недвижимости и имеет не самые худшие результаты. Так поступают практически большинство крупных агентств недвижимости. Это также своего рода является гарантией и для покупателя, и для агентства недвижимости, которое берет на себя обязательство контролировать весь процесс подготовки и оформления сделки купли-продажи, а именно чтобы эти деньги пошли по назначению в счет оплаты за конкретную квартиру по основному договору купли-продажи, в противном случае деньги должны быть возвращены покупателю. Подобная схема оформления договорных отношений между всеми участниками сделки лишает продавца, взявшего деньги покупателя вместе с документами на квартиру просто исчезнуть, тем самым обеспечивая возможность совершения сделки купли-продажи между добросовестными покупателем и продавцом. Однако ситуации бывают разные, и в некоторых случаях могут применяться иные способы оформления преддоговорных отношений между участниками сделки купли-продажи недвижимости. Надеюсь, что данные мною советы вам пригодятся при обращении в любое из агентств недвижимости. О других нюансах и особенностях работы с агентствами недвижимости мы расскажем в следующих выпусках. И помните, что в случае нарушения и ущемления ваших законных прав и интересов, возникших в результате некачественного оказания Вам услуг или непорядочного поведения со стороны агентства недвижимости, Вы можете обратиться комитет по защите прав потребителей, Новосибирскую ассоциацию риэлтеров или в суд.