Рейтинг: 4.3/5.0 (1889 проголосовавших)Категория: Бланки/Образцы
Продажа квартиры с обременением – довольно частый вид сделки на вторичном рынке жилья. Покупатели хоть и стараются обходить такое жильё стороной, но всё же рискуют. Причиной тому заниженная цена, ведь некоторые продавцы, задумавшись над тем, как продать квартиру с обременением, зачастую скидывают цену, что и стимулирует покупателей. Если вы, владея квартирой с приданым, намереваетесь продать её, обезопасьте себя от возможных проблем.
Перед тем, как оформлять договор купли-продажи с обременением, прочитайте пункт, регулирующий ответственность. В договорах всегда прописывается – «продавец гарантирует, что квартира свободна от прав третьих лиц», а это значит, что она не обременена. Ещё там оговаривается условие о том, что стороны обязаны возместить убытки, если сделка не состоится по вине одной из сторон. Поэтому — не скрывайте, что квартира обременена!
Если вы подпишете договор с таким условием, вам не избежать расходов по выплате ущерба покупателю. В случае, если вам не удастся избавить квартиру от бремени, укажите его в договоре, предупредив покупателя.
Ни в коем случае не берите задаток, если не уверены, что покупатель согласен на покупку обременённой квартиры, иначе вы обязаны будете вернуть его в двойном размере! Если задаток всё же берёте, в договоре задатка опишите обременение и пропишите пункт о том, что покупатель ознакомлен с обременением и согласен купить квартиру в таком виде.
Обременения бывают нескольких типов. При операциях с недвижимостью желательно понимать суть этих вариантов обременения, чтобы не попасть в неприятную историю. О вариантах обременений читайте здесь .
Продажа с сервитутомЕсли ваша часть квартиры обременена сервитутом. то есть правом содольщика на проход через вашу комнату, снять такое обременение можно в случаях:
Без соблюдения одного из этих условий сервитут не снять. Если соглашение не достигнуто и доля продаётся с обременением, в договоре нужно указать этот факт.
Если квартира в залоге у банка
Продажа квартир с обременением ипотекой возможна только с согласия банка. Поэтому, перед тем, как взять задаток, заручитесь письменным согласием кредитора на продажу.
Продать «ипотечную» квартиру можно как с обременением, так и без него. Если долг по кредиту достаточно большой, и вы не планируете его гасить, при продаже квартиры должником станет покупатель.
А если задолженность по кредиту не столь уж и высока, обременение можно снять так: подписать предварительный договор купли-продажи с покупателем, взять задаток в сумме долга и погасить кредит. Так вы освободите квартиру от бремени.
Арендаторы, рентополучатели и подопечные – обременителиПри смене собственника арендаторы имеют право проживать в квартире на условиях ранее составленного и подписанного договора. По закону, о расторжении договора арендодатель должен предупредить арендатора за три месяца до окончания срока его действия. Замечательно, если в договоре аренды (или найма) есть такой пункт, что арендодатель в одностороннем порядке может расторгнуть договор с предупреждением за три месяца, в этом случае, намереваясь продавать квартиру, позаботьтесь о расторжении договора аренды.
Если такого пункта нет, а до окончания срока договора ещё долго и квартиру нужно продать срочно, в договоре купли-продажи укажите, что существует обременение в виде аренды.
С рентой дело будет посложнее. Прописанный в квартире рентополучатель, которого вы содержите, имеет право требовать от нового владельца квартиры выполнения всех условий рентного договора, подписанного с вами. А в случае, если новый владелец, купивший у вас квартиру, причинит какой-то вред иждивенцу, отвечать за это придётся и вам.
Снять такое обременение с квартиры, как рента, получится лишь в том случае, если вы уговорите иждивенца переехать к вам, например, или в другое жильё на тех же условиях. Это можно сделать таким образом: к договору ренты вы готовите дополнительное соглашение, по которому иждивенец будет проживать в новой квартире. Это соглашение регистрируется у нотариуса и в Росреестре. Далее иждивенец выписывается из старой квартиры и прописывается в новую.
Если в квартире прописан ребёнок или человек, который находится под опекой, продажа возможна только при условии согласия на сделку опекунского совета. Поэтому, не получив на руки такое согласие, даже не думайте об оформлении договоров задатка и купли-продажи!
Такое обременение снимется только тогда, когда подопечные снимутся с регистрационного учёта.
Квартира под арестом
Арест квартиры – это запрещение любых сделок в отношении неё, то есть вы не продадите арестованную квартиру. Такое обременение можно снять, устранив причины ареста.
Если квартиру арестовали приставы из-за долга, обратитесь к ним и возьмите постановление с суммой задолженности, которую вам нужно погасить. Потенциального покупателя обязательно оповестите об аресте, и, если он намерен купить квартиру, заключайте предварительный договор купли-продажи, в котором укажите, что основной договор будет заключён сразу после снятия ареста с квартиры.
Долг нечем заплатить? Возьмите задаток у покупателя в нужном размере.
После оплаты долга приставы иногда не торопятся снимать обременение, поэтому вам нужно чаще напоминать о себе, например, подачей жалоб. В суде жалобы на бездействие приставов рассматриваются не дольше месяца, а до заседания, чтобы не получить взыскания, приставы обычно устраняют нарушения.
Как видите, продажа квартиры с обременением хоть и сложнее обычной процедуры, но вполне осуществима.
Какие документы нужно оформить для продажи?
Я тут была в отделении на новом арбате, так там ипотечный менеджер с утверждал, что сбербанк по своим ипотечным сделкам аккредитивы не делает. Осуществлять страхование на указанных выше условиях от своего имени и за свой счет 6.
Кстати, а аккредитив подпадает под страхование вкладов или нет?Во всем остальном, что прямо не предусмотрено настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством рф. Стороны договорились, что средства, полученные на расчетный счет представителя продавцов иванова ивана ивановича ххххххххххххххх, открытый в оао нокссбанк, считаются полученными всеми продавцами. Уставом сбербанка россии, положением о и на основании доверенности от г. Подскажите, пожалуйста, куда можно обратиться!
Опишите, пожалуйста, в общих чертах условия такого договора, если такой договор возможен и как происходит его регистрация и гашение обременения в регпалате. Так какие банки лучше использовать с аккредитивом при покупке продаже квартиры? Вероятность не оплаты денег при использовании ячейки или аккредитива сейчас практически нулевая. Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в установленном законодательством российской федерации порядке.
Имею два высших образования, стаж работы частнопрактикующим юристом более 15 лет. Решение юридических задач для меня является очень интересным видом деятельности и моя цель - совершенствоваться в этой области. Особенный интерес представляют арбитражные споры, поскольку первое экономическое образование и опыт работы дает мне знание экономических основ деятельности предприятий, знание принципов ведения бухгалтерского учета, а также составления и анализа финансовой отчетности. Приятно, что мн.
Николай Баликин
PPT.RU - Власть. Право. Налоги. Бизнес
© 1997 - 2016 Петербургский правовой портал
Полное или частичное копирование материалов запрещено, при согласованном копировании ссылка на ресурс обязательна
Обременение — это ограничение, наложенное на имущество (жилье), которое приобретается в ипотеку. При регистрации договора купли-продажи с использованием кредитных средств к пакету документов прилагаются кредитный договор с банком-заемщиком и закладная, в которой прописываются условия предмета залога (покупаемая квартира). В ЕГРП обязательно должна быть отметка об обременении. Объектом с обременением также считается недвижимость, приобретенная с частичным расчетом. В результате у покупателя остается обязательство выплатить до определенного срока остаточную стоимость квартиры, прописанную в договоре. В записи ЕГРП ставится отметка об обременении в пользу конкретного физического или юридического лица.
Возможные рискиДля того чтобы продать квартиру с обременением, нужно его снять, а точнее, погасить задолженность перед банком или продавцом и сдать подтверждающие документы в Росреестр для внесения изменений в запись ЕГРП. Погасить задолженность продавец квартиры может как за счет собственных средств, так и за счет покупателя. Во втором случае сумма задолженности (обременения) передается продавцу по предварительному договору купли-продажи, в котором прописываются условия расчетов и сроки их исполнения. Сумма может быть значительной, и риск в основном возникает для покупателя квартиры, еще не принадлежащей ему по праву собственности.
Продавец после погашения задолженности (снятия обременения) обязан предоставить по условиям предварительного договора купли-продажи новую выписку из ЕГРП в указанные сроки с отметкой «Обременение отсутствует». Уже после этого заключается основной договор купли-продажи. Если эти пункты нарушены и продавец, закрывший задолженность, передумал продавать квартиру, с него можно взыскать всю переданную сумму и сумму задатка, но уже только через суд. Юридическим основанием взыскания являются предварительный договор купли-продажи, расписки, приходный ордер по зачислению денежных средств от имени покупателя на кредитный или иной счет ипотечного займа и свидетели, если таковые потребуются.
Материнский капиталЕще один риск при покупке квартиры с обременением возникает в том случае, если жилье было приобретено в ипотеку с использованием материнского капитала. В обязанность собственника квартиры после погашения кредита и снятия обременения с недвижимости входит выделение доли детям в продаваемой квартире. Ему необходимо будет получить разрешение органов опеки для продажи одной квартиры и покупки другой и только после этого заключать основной договор купли-продажи. Одновременно документы сдаются в Росреестр для регистрации прав собственности на продаваемую и покупаемую квартиры.
3 способа продать квартиру в ипотеке
Что пишут мелким шрифтом в договорах?
«Сдам квартиру с мебелью»: как составить опись к договору найма?
5.1.2. Регистрационные действия к договору купли-продажи
5.1. Купля-продажа недвижимости
5.1.2. Регистрационные действия
Обязательной государственной регистрации подлежит переход к покупателю права на недвижимость (п. 1 ст. 551 ГК). Моментом возникновения права собственности у покупателя признается момент государственной регистрации его права в соответствии с п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК.
При купле-продаже недвижимости нежилого назначения (здания, строения, сооружения, нежилого помещения, гаража, дачного и садового дома, земельного участка) совершается одно регистрационное действие - регистрация перехода права к покупателю.
Для купли-продажи недвижимости жилого назначения (жилого дома, квартиры, части жилого дома или части квартиры, комнаты) порядок действий учреждений юстиции установлен Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной Приказом Минюста России от 06.08.2001 N 233 (далее - Инструкция Минюста о регистрации купли-продажи) <*>. При купле-продаже жилого помещения совершаются два регистрационных действия:
<*> Зарегистрирован в Минюсте России 16.08.2001, N 2881 // БНА. 2001. N 35.
1) регистрация сделки (договора) купли-продажи (с этого момента она признается заключенной в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК);
2) регистрация перехода права к покупателю (в соответствии с п. 1 ст. 551 ГК).
Оба действия не обязательно совершаются одновременно, поскольку регистрация права собственности покупателя должна осуществляться после исполнения условий сделки, необходимых для перехода права на проданное помещение.
Такая схема регистрации не совсем понятна с общепринятой точки зрения на куплю-продажу жилья как на одновременное заключение договора и отчуждение имущества. Однако в соответствии с законом, если договор считается заключенным с момента государственной регистрации, то именно с этого момента у сторон появляются взаимные обязательства: у продавца - передать имущество, у покупателя - принять и оплатить его. После подписания договора и его нотариального удостоверения у продавца и покупателя возникает только одна обязанность - совершить действия по государственной регистрации сделки, последствия уклонения от которой предусмотрены п. п. 3, 4 ст. 165 ГК. Государственная регистрация договора в учреждении юстиции может оказаться невозможной в силу арестов, запрещений и иных причин.
Возможны также случаи продажи под условием, когда стороны договорились о переходе права после оплаты. Одновременно осуществить регистрацию сделки и перехода права к покупателю в данном случае невозможно. Сначала регистрируется договор, после чего стороны осуществляют расчеты, а после передачи покупателем необходимой суммы продавец передает имущество и заявляет в учреждение юстиции о переходе права к покупателю. Именно такая процедура обеспечивает защиту законных интересов всех участников сделки.
В соответствии с требованиями п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав необходимым условием регистрации договора купли-продажи жилого помещения и (или) перехода на недвижимость является регистрация в ЕГРП ранее возникшего права продавца (до 31 января 1998 г.). Если продавец приобрел недвижимость после указанной даты, но не зарегистрировал свое право в ЕГРП, у него не возникло права собственности, такое лицо не обладает правомочиями по отчуждению недвижимости и не может заключать сделки по ее поводу. Исключение составляют случаи перехода права собственности в порядке правопреемства при наследовании имущества и реорганизации юридических лиц, когда права возникают с момента открытия наследства и с момента регистрации вновь созданного юридического лица - правопреемника. Указанные лица являются собственниками и обладают правомочиями по распоряжению недвижимостью, однако их права подлежат регистрации в силу п. 2 ст. 4 Закона о регистрации прав (обязательность регистрации прав на имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после 31 января 1998 г.) и в силу п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона (обязательность регистрации права перед регистрацией сделки и перехода права).
Заявление о регистрации права продавца может быть принято одновременно с заявлением о регистрации сделки и перехода права к покупателю. В этом случае все три регистрационных действия совершаются одновременно в течение месячного срока (разумеется, без выдачи свидетельства продавцу).
Если договором продажи предусмотрена оплата недвижимости через определенное время после передачи покупателю (продажа в кредит или рассрочка платежа), то, если иное не предусмотрено договором, до момента оплаты недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязанностей по оплате (п. 5 ст. 488 ГК).
Залог в силу закона возникает и в случае приобретения или строительства жилого дома или квартиры за счет кредита банка или иной кредитной организации, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 77 Закона об ипотеке). Залогодержателем по данному залогу является банк (иная кредитная организация).
В таких случаях производится еще одно регистрационное действие (для купли-продажи недвижимости нежилого назначения - второе, и третье - для купли-продажи жилья): регистрация залога (ипотеки) в силу закона как ограничения права покупателя в пользу залогодержателя - продавца.
Следует обратить внимание, что нормы о залоге в силу закона при купле-продаже являются диспозитивными, они действуют, если соглашением сторон не предусмотрено иное. Иначе говоря, договором купли-продажи может быть установлено, что залога при оплате в кредит или рассрочку не возникает.
Несмотря на возникновение залога, договор купли-продажи в кредит, с рассрочкой платежа не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Как известно, залог может возникнуть по двум основаниям: в силу договора (по соглашению сторон) и в силу закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ст. 1 Закона об ипотеке). Нотариальное удостоверение требуется для договора об ипотеке (ст. 10 Закона об ипотеке). А залог при купле-продаже с рассрочкой платежа возникает в силу закона из условий договора купли-продажи, обязательная нотариальная форма которого законом не предусмотрена.
Регистрация залога в силу закона при купле-продаже в кредит производится без заявления о регистрации залога со стороны продавца и без дополнительной платы. Запись об ипотеке производится одновременно с записью о праве собственности покупателя и под тем же регистрационным номером. По ходатайству продавца ему может быть выдано свидетельство о регистрации ипотеки или выписка из ЕГРП.
Покупатель как собственник вправе распоряжаться купленной, но не оплаченной недвижимостью. Но совершение и регистрация дальнейших сделок возможны только при согласии продавца как залогодержателя (п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке) и указании в договоре на обременение недвижимости залогом в обеспечение долга по предыдущей сделке (ст. 353 ГК, ст. 38 Закона об ипотеке).
Запись о залоге погашается на основании совместного заявления продавца и покупателя после полной оплаты имущества. Если права залогодержателя были удостоверены закладной, то запись об ипотеке погашается по заявлению законного владельца закладной.
Следует отличать договоры купли-продажи в кредит с условием о рассрочке платежа, когда право собственности переходит к покупателю до полной оплаты имущества, от договоров купли-продажи с условием сохранения права собственности за продавцом до момента оплаты (ст. 491 ГК). В данном случае регистрация перехода права проводится после исполнения отлагательного условия и залога в силу закона не возникает.
Итак, количество регистрационных действий зависит от назначения недвижимости и условий договора. В различных случаях купли-продажи недвижимости производятся следующие регистрационные действия.
1. Купля-продажа недвижимости нежилого назначения (при наличии записи о праве продавца в ЕГРП):
а) регистрация перехода права к покупателю.
2. Купля-продажа недвижимости нежилого назначения (при отсутствии записи о праве продавца в ЕГРП):
а) регистрация права продавца;
б) регистрация перехода права к покупателю.
3. Купля-продажа жилого помещения (при наличии записи о праве продавца в ЕГРП):
а) регистрация сделки;
б) регистрация перехода права к покупателю.
4. Купля-продажа жилого помещения (при отсутствии записи о праве продавца в ЕГРП):
а) регистрация права продавца;
б) регистрация сделки;
в) регистрация перехода права к покупателю.
5. Купля-продажа жилого помещения в кредит, с рассрочкой платежа (при наличии записи о праве продавца в ЕГРП):
а) регистрация сделки;
б) регистрация перехода права к покупателю;
в) регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользу продавца до полной оплаты).
6. Купля-продажа жилого помещения в кредит, с рассрочкой платежа (при отсутствии записи о праве продавца в ЕГРП):
а) регистрация права продавца;
б) регистрация сделки;
в) регистрация перехода права к покупателю;
г) регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользу продавца до полной оплаты).
7. Покупка жилого помещения за счет кредита банка (при наличии записи о праве продавца в ЕГРП):
а) регистрация сделки;
б) регистрация перехода права к покупателю;
в) регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользу банка до исполнения обязательств по кредитному договору).
8. Покупка жилого помещения за счет кредита банка (при отсутствии записи о праве продавца в ЕГРП):
а) регистрация права продавца;
б) регистрация сделки;
в) регистрация перехода права к покупателю;
г) регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользу банка до исполнения обязательств по кредитному договору).
9. Купля-продажа недвижимости нежилого назначения в кредит, с рассрочкой платежа (при наличии записи о праве продавца в ЕГРП):
а) регистрация перехода права к покупателю;
б) регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользу продавца до полной оплаты).
После регистрации на всех подлинных экземплярах договора купли-продажи жилого помещения проставляется штамп: "Произведена государственная регистрация сделки" с указанием даты и номера регистрации, заверенный подписью регистратора и печатью.
В случае одновременной регистрации сделки и перехода права также указываются реквизиты выданного свидетельства о зарегистрированном праве (серия и номер), обе надписи проставляются одним штампом. Если производится только регистрация сделки, в штамп о свидетельстве вносится запись: "Не выдавалось".
Регистрация перехода права к покупателю удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права. Если регистрируется право общей долевой собственности покупателей и каждый из них представляет свой экземпляр договора, то в штампе указываются реквизиты выданного ему свидетельства. Если участники общей долевой собственности представляют один экземпляр договора, то в штампе указываются реквизиты всех выданных им свидетельств. Если регистрируется переход прав на несколько проданных по одному договору объектов недвижимости (например, жилой дом с земельным участком), в штампе указываются реквизиты выданных свидетельств о праве на каждый объект.
Естественно, что штамп о выдаче свидетельства ставится только на экземпляре договора покупателя. В штамп о свидетельстве на экземпляре договора продавца (продавцов) вносится запись: "Не выдавалось".
Если одновременно с регистрацией перехода права производится регистрация ипотеки в силу закона в свидетельстве о праве собственности покупателя в графе "Ограничения (обременения)" указывается: "Залог в силу закона".
Откуда такие страхи? Вроде фактов кидания банками арендаторов сейфов нет. Тем более, когда закладываются кредитные деньги. Банку проблемы не нужны.
Впрочем, могу подсказать единственный 100% способ избавления от "геморроя" под названием "наличные в ячейке".
Это расчет аккредитивом. Удобно, надежно, в результате деньги на Вашем счете. И никаких проблем с ячейкой, проверкой и пересчетом наличных, тасканием нала по офису банка и по улице.
Только немногие банки при ипотечном кредитовании включают технологию аккредитива. Во многих еще все по старинке, через ячейку.
Возвращаясь к ячейке сбербанка. По практике, боятся нечего.
Кроме того, смею Вас заверить, что ВО ВСЕХ банках при выдаче ипотечного кредита в ДКП вставляется пункт о невозникновении ипотеки продавца. Иначе по квартире получится две ипотеки, и обе в силу закона. Зачем банку ипотека на продавца? Не, не нужна она ему
Мало того, если Вы будете продавать квартиру покупателю без кредита, через ту же ячейку, то опять же в договоре будет указано про невозникновение ипотеки продавца. В чем разница? Ее нет. Что с кредитом, что без.
Не заморачивайтесь. Аккуратно проверяйте договор купли-продажи и, главное, договор аренды сейфа. Особенно условия Вашего доступа после регистрации сделки. Впрочем, в ипотечных отделах сбера такие договоры делают четко и профессионально. У них поток большой, руку набили.
И все будет хорошо.
Вы правы: банку проблемы не нужеы! Поэтому он и предлагает мне сделать вид, что деньги по договору ДКП уже уплачены, хотя их в реальности у меня нет. Квартира будет находиться в залоге у банка после регистрации перехода права собственности. А я в течение времени от регистрации до получения денег вообще не имею ничего, кроме ключа от ячейки. Если на хранилище банка упадет самолет, или что-то взорвется в другой ячейке (банк ведь по договору об аренде сейфа не знает, что там хранится), или кто-то ограбит это хранилище, или кто-то из сотрудников превысит свои полномочия и откроет ячейку, чтобы позаимствовать некоторую сумму, я лишаюсь квартиры, а денег у меня как не было, так и нет.
Вы говорите, что аккредитив абсолютно безопасен. Но ведь если Покупатель перевел необходимую сумму на аккредитив, у меня этих денег на момент заключения ДКП тоже нет. Я добровольно отказываюсь от залога на продаваемую квартиру. Подаю документы на переход права собственности. В этот момент банк объявляет себя банкротом. И опять я остаюсь при пиковом интересе. Покупатель получает квартиру. Банк занимается своим банкротством. А я пытаюсь успокоиться, уговаривая себя тем, что попала под колесо истории. То есть я рассматриваю аккредитив как гарантию платежеспособности Покупателя на момент заключения сделки и только.
А чем хуже для Продавца такой вариант: Покупатель оплачивает налом или переводом на мой счет, предположим половину суммы цены, указанной в ДКП, эта сумма прописывается в ДКП как уплаченная Покупателем Продавцу. После перехода права собственности Покупатель получает квартиру с обременением в пользу Продавца. Чтобы снять обременение, он, согласно ДКП, должен уплатить вторую половину суммы. Если в течение заданного промежутка времени после перехода права собственности этого не происходит, ДКП расторгается, квартира переходит в собственность к Продавцу, а Покупатель получает назад свои деньги.
Вообще все эти выверты, на мой взгляд - извращения. Разве по закону Покупатель не должен сначала оплатить товар, а потом зарегистрировать свое право собственности?
Разве по закону Покупатель не должен сначала оплатить товар, а потом зарегистрировать свое право собственности?
у покупателя тоже страхов хватает, он отдаёт вам деньги а зарегистрируют договор или нет неизвестно, вдруг вы передумаете и приостановите регистрацию или окажетсяь что с квартирой не всё чисто.
Пока кроме ячейки с описью вложения ничего не придумано, это хоть какаято гарантия что продавец получит деньги, а покупатель квартиру
Вообще все эти выверты, на мой взгляд - извращения. Разве по закону Покупатель не должен сначала оплатить товар, а потом зарегистрировать свое право собственности?
Аренда сейфа, впрочем как и аккредитив крупного банка, сейчас достаточно надежны. Случаев кражи из ячеек не наблюдается. Пакет с деньгами опечатывается за Вашей подписью. При кредитовании банк кровно заинтересован, чтобы его заемщик (чьи деньги собственно и лежат в ячейке) стал собственником и, соответственно, залогодателем.
А аккредитив - 100% надежность. Потому что, если Ваш покупатель оформит аккредитив, Вы принесете документы о регистрации ДКП для исполнения аккредитива, а банк не исполнит аккредитив по причине банкротства (или любой другой!), Вы не получите оплату по договору и легко в суде расторгните договор с обратной регистрацией Вашей собственности и ничего не потеряете.
По закону оплата по договору купли - продажи производится в порядке, установленном сторонами в договоре.
Вы имеете полное право требовать аванс, предоплату в любом желаемом размере, хоть 100%. Только, учитывая возможность нерегистрации права собственности по любой причине, никто на Ваши условия не согласится. Например я - никогда. Ну или ищите, кто согласится. Может, лет через 100 найдете дурака.
Или сдавайте квартиру за 75% стоимости скупщикам (услуга "срочный выкуп"). Деньги сразу дадут, при подписании. Но только три четверти цены.
Не знаю такой услуги в банках РФ. А я знаю все.
Далее, с 1 марта 2013 года ДКП не подлежит государственной регистрации. ДКП считается вступившим в силу с момента его подписания. В этом договоре, по мнению Bankir12, я должна отказаться от залога квартиры в пользу Продавца, написать, что этот Договор не является для меня кабальным, а после этого подать заявление Регистратору с просьбой передатьь квартиру Покупателю.
Сам договор не регистрируется, но регистрируется переход права собственности, о чем на Вашем экземпляре делается отметка, положенная по закону. И доступом к деньгам служит не свидетельство о собственности, а документ, который Вы получите в результате регистрации. Вы не зависите от покупателя.
Отказаться от ипотеки на продавца Вы должны не по моему мнению, а по требованию банка и покупателя.
Вы подаете заявление не с просьбой передать квартиру. Вы подаете совместное заявление для регистрации перехода права на основании уже заключенного договора. Даже, если Вы уклонитесь от подачи заявления, покупатель обяжет Вас это сделать через суд.
Если Покупатель не оплатит покупку после получения Свидетельства, или не предоставит его мне, чтобы показать банку для получения денег по аккредитиву, почему при таком ДКП суд вернет мне квартиру?
Вероятность не оплаты денег при использовании ячейки или аккредитива сейчас практически нулевая. Все крупные банки умеют составлять грамотные условия доступа к сейфу или условия исполнения аккредитива. А в ипотечных центрах банков в крупных городах это работает, как часы. Но если вдруг чего. судом неоплаченный дкп расторгается по Вашему иску сразу, потому что покупатель не исполнил обязанность уплатить цену покупаемой вещи. Смотрите ГК. Вы подаете решение суда в регпалату, там сразу возвращают Вам право собственности. Но я за свою практику такого не видел и даже не слышал о таких случаях. Наоборот, бывают случаи отказа в регистрации, и покупатель квартиру не получает.
И уж если использовать 100%-надежный аккредитив, то какой банк лучше всего использовать для этой цели?
Без разницы. В любом. Вероятность того, что с банком что-то случится за месяц, приближается к 0.
Однако в крупных банках лучше. Потому что если на Ваш город упадет атомная бомба, получите деньги в другом. А вот из сейфа не получите
Но в случае кредита выбора у Вас не будет. И ячейка, и аккредитив оформляются только в банке, выдавшем кредит.
Перестаньте бояться. Наймите опытного человека на ведение сделки, и все будет хорошо.
Цитата:
И уж если использовать 100%-надежный аккредитив, то какой банк лучше всего использовать для этой цели?
Вы ответили:
Без разницы. В любом. Вероятность того, что с банком что-то случится за месяц, приближается к 0.
Вероятность взрыва на Чернобыльской АЭС была оценена специалистами как 0,00000001-0,0000000001. Но взрыв произошел! В этом свете, если Покупатель возьмет потребительский кредит вместо ипотеки, он уже не будет привязан к одному банку. И не стоит ли тогда разбить один аккредитив на энное количество мелких в разных банках, чтобы их в случае чего оплатили в полном объеме по системе страхования вкладов? Кстати, а аккредитив подпадает под страхование вкладов или нет?
И еще Вы ответили:
Однако в крупных банках лучше.
Да, совершенно с Вами согласна, что теоретически лучше иметь дело с крупными банками! Но… даже имея на руках список отделений Сбербанка, работающих с аккредитивами физических лиц, предоставленный мне в ответ на официальный запрос в эту организацию, я встретила непонимание в 4-х из 5 отделений. В 5-м отделении сотрудникам термин «аккредитив» показался знакомым, но выяснилось, что в этом отделении нет людей, обученных работе с аккредитивами. И меня направили в 6-е отделение где-то вдали от центра, добавив при этом, что уж там-то точно было несколько случаев, когда аккредитив для физических лиц несколько раз использовался на практике. Отправлюсь туда после праздников.
Обратилась сегодня в ВТБ 24. В офис на Ленинградском проспекте. Там мне сказали, что этим вопросом у них занимается только один сотрудник, который сегодня на рабочем месте отсутствует. И больше никто у них не может предоставить информацию по этому вопросу! И как тогда работать с этими банками, если там так мало людей, осведомленных о работе с аккредитивами?
Наконец, Вы написали:
Наймите опытного человека на ведение сделки, и все будет хорошо.
Вообще-то у меня заключен Договор с риелторской компанией, согласно которому я не имею право нанимать кого-нибудь еще для ведения этой сделки. Я пришла на этот форум, потому что не получаю ответы на свои вопросы у тех, кто должен со мной заниматься в силу этого Договора. Кроме того, в процессе общения со специалистами этой компании выяснилось, что они с опозданием реагируют на изменения регуляторов и мне даже приходилось пару раз разъяснять им, как нужно действовать в соответствии с законом. Отсюда, по-видимому, и происходят мои страхи – из-за недостатка у меня знаний и информации, а также нежелания или неумения донести до меня какие-то азы практики ведения сделок со стороны специалистов риелторской компании.
Если найдется время, ответьте, пожалуйста, на поставленные в этом сообщении вопросы!
По информации полученной из самого Сбербанка, наиболее опытные отделения по аккредитивам между физлицами это Якиманка 18 и отделение на Соймоновском проезде (м.Кропоткинская) и еще одно на Новослободской, но я не запомнила адрес.
Аккредитив еще делают в Связь-банке (в частности в Орликовом переулке). Спокойно, без шума и пыли.
В ВТБ на Чистых прудах проводят аккредитивы по собственным ипотечным сделкам, достаточно давно и процедура отработана.
А где вы брали список отделений Сбербанка, которые проводят аккредитивы? Мне в Сбере сказали что всего таких отделений в Москве 55. Может вам не трудно будет выслать список, который вам дали?
Я тут была в отделении на Новом Арбате, так там ипотечный менеджер с утверждал, что Сбербанк по своим ипотечным сделкам аккредитивы не делает. Хотелось бы разобраться. Потому как закладывание в их ячейку (как кредитных так и собственных денег покупателя) под росписку продавца, что он деньги получил - не вариант.
Аккредитив конечно надежнее, удивительно, почему Сберр категорически отказывается от аккредитива, это сразу наводит на мысли о кидалове (со стороны либо самого сбера либо его сотрудников). Потому что банк при аккредитиве абсолютно защищен. А когда банк не только свои деньги страхует но и требует, чтобы собственные средства продавца передавались исключительно способом, удобным банку, это как то очень странно.
Надо быть полным идиотом, чтобы дать расписку без получения денег и при этом передать собственность покупателю и квартиру в залог банку.
Банковская ячейка - это фигня полная. И случаи, когда граждане своих денег там не обнаруживали - были. Да, таких случаев было мало, но они были. А слова о надежности банковских ячеек - не более чем слова.
Ни один банк в РФ не заключает договор о хранении. Только аренды банковской ячейки. А по такому договору никакой ответственности банк не несет за содержимое ячейки. Если ячейка так надежна, как утверждают сами банкиры, то почему НИКТО из них не дает такой письменной гарантии? И почему они так настоятельно требуют расписку о получении денег ДО собственно их получения из ячейки?
100% гарантии конечно нет ни в каком случае, но по моему скромному мнению аккредитив все же надежнее. Потому как банк ответственнен за банковские свои операции, деньги официально проходят по счетам. При аккредитиве одинаково защищены и продавец и покупатель и банк, если сделка ипотечная.
Просмотрен 4108 раз
Задан 2013-06-14 06:40:00 +0400 в теме "Недвижимость" из г. Москва
Договор купли-продажи с обременением подскажите пожалуйста, нужно ли составлять дополнительный договор к договору купли-продажи участка с домом в такой ситуации. 1. заключается договор купли-продажи с регистрацией в егрн обременения по согласию сторон. 2. далее получается свидетельство о регистрации права с обременением. далее в этот же день как получили свидетельство происходит оплата по договору, продавец пишет расписку о получении денег. далее, в тот же день, при предъявлении расписки подается заявление в егрн о снятии обременения. при первой подаче документов что еще нужно? может договор залога между физ.лицами? или можно обойтись одним договором купли-продажи?
Ответов (1)
Этот юрист из города Москва
2013-06-14 06:40:00 +0400 Сообщить администрации
Зачем выстраивать сложную конструкцию из разнообразных договоров. сделка с обременением это вполне самодостаточная сделка. нужен обычный договор купли-продажи с указанием оплаты после гос.регистрации права. и всё. по закону об ипотеке, на объект сделки будет наложено обременение в пользу продавца. после расчёта обе стороны обращаются в рос реестр с заявлением о снятии обременения. больше ничего не надо.
Похожие вопросы в области Недвижимость
