Покупка квартиры в новостройке по договору цессии

В данной статье будет рассмотрена схема купли-продажи недвижимости в новостройке в соответствии с договором цессии. Процесс переуступки прав является такой сделкой, после заключения которой, осуществляется передача прав, и самое главное, обязанностей лицом, заключившим договор с компанией-застройщиком другому лицу.

Процесс переуступки прав по заключенному договору может быть осуществлен вне зависимости от типа и формы договора передающего лица с компанией-застройщиком.

Заключить договор уступки можно, не обращая внимания на схему оформления, следовательно, при любой схеме оформления. Проведение процедуры переуступки прав производится по договорам на инвестирование, соинвестирование, по предварительному договору купли-продажи и т.д. При первоначальном заключении договора на долевое строительство – осуществляется переход прав установленных в его тексте, аналогичным образом переход прав осуществляется и по всем другим договорам. Если договор имеет вексельную схему, то вместе с передачей прав в соответствие с договором купли-продажи. должен произойти процесс переуступки векселя. Для этого договор должен иметь передаточную надпись, называемую индоссаментом. Если при оплате строящейся квартиры была применена страховая схема, то договор страхования также должен был измениться. Права, которыми обладал первоначальный кредитор, после заключения договора о переходе прав, переходят на нового кредитора. Потому в тексте договора об уступке права необходимо указывать договор, по которому уступаются права и документы, передающиеся приемнику прав. Если в условиях уступки прав наблюдаются отличия от первоначального договора, то необходимо указание сроков, цены уступаемого права, его содержания и иных условий. Уступку прав требований в соответствие с договором цессии. возможно, производить только после оплаты этого договора, либо при переводе долговых обязательств, возлагая их на правопреемника. Если при осуществлении уступки осуществляется и перевод долговых обязательств, то в тексте договора должно содержаться гораздо больше деталей связанных с взаиморасчетами сторон. Произведение процедуры переуступки прав управления квартирой невозможно без согласия застройщика дома на переуступку. Оформление операций по переуступке, кроме договора на переуступку пра в, возможно, при перезаключении договора с компанией-застройщиком. Т.е. после получения застройщиком заявления, написанного первоначальным правообладателем на передачу прав на строящуюся квартиру правопреемнику, застройщиком вносятся соответствующие изменения в текст первоначального договора. Помимо этого производится заключение договора, прописывающего перемену лиц в обязательстве.

После совершения сделки, покупатель должен обладать следующими документами:

- основным договором (или его заверенной копией), права на который уступлены, включая все приложения или дополнения;

- подтверждениями о произведенных расчетах между сторонами основного договора (обычно это находит отражение в тексте самого соглашения об уступке);

- актом, подтверждающим передачу вышеозначенных документов;

- согласием правообладателя уступить права, при отсутствии такового в тексте самого соглашения об уступке;

- договором уступки (иначе договором цессии ). Для удачного завершения процедуры переуступки прав на квартиру в доме, который еще не сдан, вам необходимо ознакомиться с некоторыми юридическими тонкостями. При принятом решении о передаче прав на квартиру в строящемся доме, правообладателю необходимо будет обратиться к делопроизводителю, поскольку при переуступке прав на квартиру стоимость, которой выплачена не полностью, этот процесс становится невозможным без согласия компании-застройщика. Подобные требования прописаны в статье 391 Гражданского кодекса РФ, в которой сказано, что процедура перевода (переуступки) долговых обязательств невозможна без предварительного согласия заемщика – в рассматриваемом случае таковым является компания- застройщик.

Состоящим в законном браке, необходимо получить письменное согласие на переуступку прав на квартиру написанное супругом или супругой в присутствии нотариуса и заверенное им же. Так как в статьях 34 и 35 Семейного кодекса РФ говорится о произведении всех сделок касающихся совместной собственности супругов по их обоюдному согласию.

Договор цессии - образец

Что представляет договор переуступки прав собственности на квартиру

Переуступка прав требования на квартиру называется цессией. Цессионер – это лицо, купившее жилье напрямую у застройщика, и чаще всего он выступает инвестором проекта. Суть цессии в том, что цессионер передает покупателю право на получение квартиры в новостройке за более высокую плату, чем он сам ее покупал. На современном первичном рынке это довольно широкая практика и один из способов для покупателя заполучить квартиру в понравившемся объекте. Обычно подобные сделки связаны с рядом подводных камней и юридических рисков. Поэтому перед покупкой квартиры в новостройке необходимо изучить информацию, взвесить все «за» и «против», разобраться в сути процесса и порядке оформления документов. В данной статье подробно рассмотрим порядок и тонкости оформления переуступки прав требования на квартиру.

Цессия — это сделка купли-продажи квартиры, оформленная по договору переуступки прав. Особенность цессии в том, что покупатель приобретает у продавца недостроенную квартиру вместе со всеми правами и обязанностями, которые были изначально прописаны в договоре между продавцом и застройщиком. Например, если в их договоре были оговорены определенные условия рассрочки, то покупатель квартиры должен производить расчет именно по заданной схеме, он уже не сможет внести изменения в договор и установить для себя индивидуальный график платежей и иные условия.

ВАЖНО: договор переуступки прав на квартиру можно заключить только до оформления акта приема-передачи квартиры от застройщика прямому покупателю, то есть до того, как все права будут переданы дольщику.

• получение дополнительной прибыли (инвестор покупает напрямую у компании-застройщика квартиру, заключая с ней договор еще на стадии начала строительства, а затем ближе к сроку сдачи квартиры перепродает ее по более высокой цене);
• возврат вложенных средств (в случае, если инвестору по каким-то причинам срочно потребовалось вернуть вложенные в квартиру деньги, он может оформить договор переуступки прав собственности на жилье и вернуть свои средства). В иных случаях за преждевременное расторжение договора инвестору грозят штрафы.

• если покупателю нравится какой-то строящийся объект, а квартиры уже распроданы, то оформление договора цессии – один из способов заполучить жилье в желаемом доме;
• цена квартиры, переданной покупателю по договору переуступки прав обычно ниже, потому что продавцы хотят быстрее продать, и устанавливают цену на 5 – 25% ниже, чем у официального застройщика;
• в случае приобретения прав на квартиру с использованием ипотечного кредитования, покупатель начинает выплачивать ипотеку непосредственно перед переездом в новое жилье. При этом покупатель, оформивший сделку купли-продажи квартиры у застройщика, начинает выплачивать ипотеку без возможности заселиться в оплачиваемую квартиру и, как принято на практике, по более высоким процентам.

В данном случае согласно статье 390 ГК РФ новый собственник квартиры может предъявить претензии и потребовать возмещения средств только у продавца, а не у официальной компании-застройщика. На практике вернуть свои деньги бывает не просто. Чтобы избежать подобных недоразумений, покупатель при приобретении квартиры у продавца должен убедиться в правильности оформления договора и проконтролировать процесс его заключения. По законам РФ договор цессии считается действительным при соблюдении следующих условий:

• дольщик заплатил за квартиру застройщику всю сумму, оговоренную в договоре долевого участия;
• все расчеты по оплате жилья между инвестором и компанией-застройщиком должны быть подтверждены соглашением о зачете взаимных требований;
• у инвестора имеется письменное разрешение от застройщика на переуступку прав собственности на квартиру;
• у инвестора имеется разрешение от банка в случае, если квартира приобреталась с привлечением кредитных средств;

В случае банкротства компании-застройщика, либо задержке сроков сдачи жилья, либо при обнаружении ненадлежащего качества жилья, все претензии покупатель может предъявить только к застройщику, а не к продавцу. На практике у компании, признанной финансово несостоятельной, вернуть деньги за жилье очень сложно. Поэтому перед совершением сделки по переуступки прав собственности на квартиру покупатель должен внимательно изучить проектную и разрешительную документацию строительной компании, осведомиться о ее нынешнем финансовом положении, проверить состояние незавершенного строительства. Признаками предстоящего банкротства строительной компании могут служить:

• массовая распродажа квартир в строящемся объекте;
• распродажа жилья в строящемся доме по заниженной цене;
• серьезные нарушения сроков сдачи квартир застройщиком;
• серьезные нарушения условий договора застройщиком.

Юристы советуют при заключении договора цессии включить в него пункт о поручительстве продавца, который гарантирует принятие на себя всех обязательств по выплате денежных средств за квартиру в случае нарушения сроков сдачи объекта компанией-застройщиком. Но такое бывает редко.

На практике бывают случаи, когда одна квартира продается два раза. Обычно решением суда жилье достается тому, кто первым оформил договор и зарегистрировал его в Росреестре в надлежащем порядке. Для снижения подобных рисков, покупатель должен понимать, что соглашение переуступки прав на квартиру (как и договор долевого участия) должно пройти процедуру государственной регистрации. Вместо соглашения переуступки прав могут быть предложены договора иного рода:

• инвестиционное соглашение;
• предварительное соглашение купли-продажи квартиры;
• предварительное соглашение долевого участия;
• вексельная схема.

Нужно понимать, что наличие данных договоров не всегда обозначает недобросовестность застройщика, но они значительно повышают риски для потенциального покупателя, так как не подлежат обязательной государственной регистрации. Значительно снижают риски следующие обстоятельства:

• если квартира подана первоначальному покупателю по договору долевого участия;
• если оплата по договору цессии с новым собственником производится только после государственной регистрации в Росеестре.

Переуступка прав собственности на квартиру возможна только после того, как инвестор оплатил полную стоимость покупки застройщику, либо путем перевода оставшегося долга на нового покупателя по договору, оформленному в надлежащем виде. В случае переуступки прав собственности на основании договора долевого участия. соглашение обязательно проходит процедуру государственной регистрации. Жилье по такому договору может быть перепродано неоднократно до тех пор, пока оно не будет сдано в эксплуатацию и собственник не получит акт приема-передачи. В случае переуступки прав собственности на квартиру по предварительному договору купли-продажи. право требования остается у продавца, а не переходит к покупателю, то есть покупатель не сможет ее перепродать третьим лицам в случае необходимости. Покупка квартиры – серьезное вложение финансовых средств, поэтому, чтобы максимально обезопасить себя и снизить риски, рассмотрим пошаговые действия покупателя и порядок оформления переуступки прав на квартиру.

ШАГ 1. Проверка застройщика. Прежде, чем начать процедуру оформления переуступки прав, покупатель должен проверить финансовое состояние и добросовестность строительной компании. Для этого нужно обратиться в офис компании и попросить предоставить разрешительную документацию, а именно:

• устав компании и другие учредительные компании;
• свидетельство о госрегистрации компании;
• свидетельство о постановке на учет в налоговой инспекции;
• свидетельство о праве собственности на землю, либо договор аренды земельного участка;
• бухгалтерскую отчетность за последний квартал текущего года;
• соответствующее разрешение на строительство;
• проектную документацию, в которой отображается наличие разрешения на строительство, право собственности на земельный участок, на котором строится дом, либо договор аренды этой земли с указанием кадастрового номера и площади участка, цели проекта, этап строительства и сроки реализации проекта, предполагаемые сроки сдачи жилья в эксплуатацию;
• проектную декларацию с указанием способа исполнения обязательств строительной компанией, которые указаны в договоре;
• договор, в котором указан источник финансирования строительства дома.

ШАГ 2. Подготовка к сделке. Что должен сделать продавец:

1. Письменно уведомить компанию-застройщика о намерении продать квартиру по договору переуступки права. При этом желательно, чтобы представитель строительной компании выступил в качестве третьей стороны при совершении сделки. В случае отсутствия письменного уведомления сделка может быть признана недействительной.
2. Получить письменное разрешение застройщика на перепродажу квартиры. При этом чаще всего за подобную процедуру компания-застройщик требует сумму в размере 5% от стоимости продаваемого объекта, которая исчисляется от суммы перепродажи жилья, а не первоначальной стоимости покупки. Необходимую сумму нужно будет внести на банковский лицевой счет компании.
3. Получить справку от застройщика об отсутствии долга перед ним, которая выдается при выполнении финансовых обязательств в полном объеме. Либо данную справку можно получить при заключении договора между покупателем и продавцом, на основании которого долг инвестора перед застройщиком переводится на покупателя. Третьей стороной при заключении подобного договора должен выступить представитель застройщика.
4. В случае, если квартира приобреталась в браке, нужно получить нотариально заверенное письменное согласие на ее продажу от супруга.
5. Получить письменное согласие Банка на переуступку прав, если квартира приобреталась с привлечением кредитных средств. Банк выдаст такое согласие только в случае погашения полной суммы долга.
6. Получить выписку из ЕГРП на квартиру. Она выдается в случае, если договор долевого участия или инвестирования регистрировался в соответствующем государственном органе.

Что должен сделать покупатель:

• получить письменное согласие от супруга на покупку квартиры, если жилье приобретается в браке;
• получить кредитный договор или закладную, если квартира приобретается в ипотеку.

ШАГ 3. Составление договора переуступки прав. Между продавцом и покупателем должен быть составлен договор переуступки прав требования на квартиру с указанием первоначального типа договора. Этот документ будет подписываться сторонами в регистрирующем органе. Договор можно составить самостоятельно, в офисе компании застройщика, в любом агентстве недвижимости или у юриста. ШАГ 4. Государственная регистрация договора. Процедуру государственной регистрации договора переуступки прав на квартиру можно пройти в Регистрационной палате, Кадастровой палате либо в Многофункциональном центре МФЦ.

1. В регистрирующем органе продавец и покупатель подписывают договор о переуступки прав на квартиру.
2. Регистратору необходимо предоставить следующие документы:
   • паспорта всех участников сделки (если сделку совершает доверенное лицо, то его паспорт и нотариальная доверенность);
   • письменное согласие супруга на покупку квартиры, если жилье приобретается в браке;
   • первоначальный договор, который был заключен с застройщиком (договор долевого участия, или предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования или соинвестироваия);
   • справка об отсутствии долга продавца перед строительной компанией, либо договор перевода долга на покупателя;
   • письменное разрешение застройщика на продажу квартиры по переуступке прав требования;
   • письменное согласие кредитной организации на на продажу квартиры по переуступке прав требования, если жилье приобреталось в ипотеку;
   • кредитный договор с банком либо закладная на квартиру.
3. Оплата государственной пошлины. Квитанция выдается на каждого участника сделки.
4. Регистратор заполняет заявление, а стороны сделки подписывают его. В заявлении должны быть указаны объект недвижимости, его технические характеристики и данные участников сделки.
5. Регистратор забирает все предоставленные документы, выдает продавцу и покупателю расписку о получении документов. В расписке указывается дата явки за зарегистрированным договором переуступки прав на квартиру. Обычно регистрация занимает от 5 до 10 дней.
6. В назначенный день продавец и покупатель должны явиться в регистрирующий орган с паспортом и распиской. Покупателю выдается зарегистрированный договор переуступки прав требования на квартиру, а продавец получает договор основания, который был заключен изначально с застройщиком (этот договор понадобится для оплаты налога с продажи). Также стороны должны забрать ранее поданные документы.

Таким образом, продажа квартиры в новостройке по договору переуступки прав требования дает возможность инвестору получить дополнительную прибыль с одной стороны, и приобрести жилье по более низкой цене в желаемом объекте покупателю – с другой стороны. Сделка цессии довольно специфичный процесс, который таит в себе некоторые юридические риски, но при грамотном подходе эти риски можно снизить до минимума. Продавцу нужно быть внимательным и обязательно перед оформлением сделки проверить текущее финансовое положение застройщика, наличие у него разрешительных документов, и соглашаться на сделку только с прохождением государственной регистрации договора.

Понравилась статья? Расскажи о ней друзьям:

Похожие статьи по теме:

Переуступка прав по договору долевого участия авеню

Перечни документов для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

• Для регистрации права собственности Участника долевого строительства либо Инвестора в случае предоставления первого пакета документов по вновь созданному объекту недвижимости *
• Для регистрации первого Договора участия в долевом строительстве *
• Для регистрации дополнительного Соглашения к договору участия в долевом строительстве *
• Для регистрации Соглашения об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве *
• Для регистрации Соглашения о расторжении договора участия в долевом строительстве *
• Для регистрации Соглашения о расторжении договора участия в долевом строительстве *

Последние новости сайта

2019-09-29  КАК ПРИЗНАТЬ ЧЕЛОВЕКА НЕДЕЕСПОСОБНЫМ. Пошаговая инструкция.

2016-09-27   Быстро и дешево сведения по любому объекту недвижимости с использованием ключа доступа

2016-09-07   Приказ Минэкономразвития России от 06.06.2016 N 357 Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по предоставлению сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним

2016-09-07   Приказ Минэкономразвития России от 20.06.2016 N 378 "Об утверждении отдельных форм выписок из Единого государственного реестра недвижимости. состава содержащихся в них сведений и порядка их заполнения, а также требований к формату документов, содержащих сведения Единого государственного реестра недвижимости и предоставляемых в электронном виде, определении видов предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, и о внесении изменений в Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2015 г. N 968" (Зарегистрировано в Минюсте России 24.08.2016 N 43384)

2016-09-03  Единая методика классификации жилья на первичном рынке
Национальным Советом Российской Гильдии Риэлторов (РГР) в декабре 2012 года была утверждена Единая методика классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству (классу), разработанная экспертами Комитетов по консалтингу и девелопменту РГР по заказу Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства

Переуступка прав по договору долевого участия авеню,av-ue.ru. Долевое участие в строительстве.

Возможность продать квартиру приобретенную по договору долевого участия до окончания строительства реализуется через механизм уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, что предусмотрено ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Согласно ч. 1 указанной нормы уступка осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору участия в долевом строительстве допускается только с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). При этом к продаже имущественных прав применяются общие положения о купле-продаже, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав (п. 4 ст. 454 ГК РФ).

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства (ч. 1 ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ).

По общему правилу не требуется согласия застройщика на такую уступку, равно как и согласия других участников долевого строительства. Данный вывод подтверждается судебной практикой (Определение ВАС РФ от 24.03.2010 N ВАС-2932/10 по делу N А40-16350/09-101-38).

В то же время если уступка совершается одновременно с переводом долга, то требуется письменное согласие застройщика на перевод участником долевого строительства своего долга на другое лицо (п. 1 ст. 391 ГК РФ).

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ).

Примечание. Исходя из принципа свободы договора (п. 1 ст. 1, ст. 421 ГК РФ), можно прийти к выводу о том, что условие договора участия в долевом строительстве о запрете уступки прав по такому договору до полной оплаты цены договора участия в долевом строительстве не противоречит законодательству. Данный вывод подтверждается судебной практикой (см. например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.03.2007, 16.03.2007 N Ф03-А04/07-2/290 по делу N А04-7767/06-14/817).

Важно! В соответствии с п. 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Поскольку ст. 17 Федерального закона N 214-ФЗ прямо закрепляет необходимость государственной регистрации как самого договора участия в долевом строительстве, так и уступки прав требований по нему, то договор уступки будет признан заключенным лишь с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

1. Уступка по договору долевого участия (ДДУ).

По договору долевого участия должны быть уплачены все денежные средства, либо неоплаченные средства передаются приобретателю уже в качестве его обязательств. К тому же при таком договоре уступка возможна до момента передачи объекта. До получения ключей квартира владельцами может переуступаться неограниченное количество раз. Важный момент: и договор долевого участия, в отношении которого осуществляется уступка, и сам договор уступки должны пройти государственную регистрацию.

2. Уступка по предварительному договору купли-продажи.
В случае заключения такого договора с продавцом жилья уступается право требования заключить основной договор купли-продажи квартиры в будущем на определенных условиях и в установленный срок, но не право требовать передачи самой квартиры. Это связано прежде всего с правовой природой предварительного договора, по которому покупатель и продавец не совершают саму куплю-продажу, а только обязуются совершить ее в будущем. Если предварительный договор будет расторгнут/прекращен, покупатель не может рассчитывать на квартиру, даже если им была уплачена денежная сумма, равная стоимости всей квартиры, он может только потребовать возврата уплаченных им денежных средств. Уступка права по предварительному договору возможна с даты подписания предварительного договора и до момента подписания основного договора купли-продажи.

Получила распространение следующая серая схема. Застройщик на начальном этапе строительства массово "продает" квартиры в строящемся доме дочерней или родственной фирме по договорам долевого участия с соблюдением всех законных процедур. Последняя в свою очередь имеет возможность заложить их банке, а полученные заемные привлекаются для инвестирования в строительство. Дочерняя фирма, кроме того, начинает заключать Предварительные договоры переуступки права требования с гражданами, с обещанием заключить договор переуступки права требования в будущем, например, через несколько месяцев. Однако, оплату граждане производят уже в момент заключения предварительного договора.

Не факт, что застройщик обманет конечного покупателя (который по сути и не является участником долевого строительства). Но застройщик по серой схеме крутит деньги, покупатель по предварительному договору попадает в очень уязвимое с финансовой точки зрения положение, а в случае сбоя в цепочке, виноват не застройщик, а "дочка".

Если предварительный договор будет расторгнут/прекращен, покупатель не может рассчитывать на квартиру, даже если им была уплачена денежная сумма, равная стоимости всей квартиры, он может только потребовать возврата уплаченных им денежных средств.

Как проводится сделка
Право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Поэтому важно в договоре уступки права указать, по какому именно договору уступается право, какие документы продавцу надлежит передать покупателю права. Можно указать также сроки, цену уступки, содержание уступаемого права и иные условия, если они отличаются от условий, установленных по первичному договору. Уступка прав требований по договору допускается только после уплаты цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника сделки – покупателя. Если идет уступка с переводом долга, то здесь документ должен содержать еще больше деталей по взаиморасчетам всех сторон.

Насколько рискованно заключать договор переуступки прав? Риэлторы считают, что наименее рискованный является Уступка по договору долевого участия: застройщик реализует свои новостройки по 214-ФЗ, и права участников долевого строительства, защищены. Но в случае расторжения договора участия в долевом строительстве конечный приобретатель теряет часть уплаченных средств, ведь в договоре будет прописана именно та сумма, за которую продавец покупал недвижимость у застройщика. То есть, воспользовавшись своим правом по 214-ФЗ, конечный покупатель получит не ту стоимость, которую он заплатил по уступке, а первоначальную, обозначенную в договоре участия в долевом строительстве между первым участником и застройщиком. А мы помним: цена квартиры на начальном этапе строительства является минимальной. То есть при расторжении такого договора покупатель, ставший участником долевого строительства на основании договора уступки, получает не ту стоимость квартиры, которую он заплатил продавцу, а ту, которая была на момент приобретения квартиры продавцом, т.е. на первых этапах строительства дома.

Готовы Вы покупать квартиру по договору уступки или нет, решать Вам. Но нужно помнить: прежде чем пойти на сделку, надо получить у застройщика полный пакет документов на объект, как если бы права на квартиру покупались напрямую у застройщика, выяснить состояние строительства и другие тонкости. Чем больше будет у вас информации, тем меньше рисков несет с собой договор уступки квартиры.

Основным документом, позволяющим совершить куплю-продажу права требования по договору долевого участия, является договор уступки права требования. В случае если договор долевого участия заключен в соответствии с законом, который был принят в 2004 году, "Договор об участии в долевом строительстве жилых домов". Договор уступки подлежит обязательной государственной регистрации. По договору уступки права требования, по-другому такой договор называется договор цессии, одна сторона цедент, продавец, обязуется переуступить свои права требования, которые имеются у него по договору долевого участия за определенную плату другой стороне, покупателю, либо цессионарию.

По договору уступки права требования переходят все права и обязанности, которые вытекают из договора долевого участия, заключенного продавцом, первоначально застройщиком.

При совершении уступки права требования необходимо обязательно убедиться в том, что застройщик не возражает против того, чтобы эта уступка была совершена

Уступка права требования по закону об участии в долевом строительстве разрешается только в случае, если первоначальный договор долевого участия был зарегистрирован и при условии полной оплаты дольщиком всей суммы договора. Либо в случае неуплаты всей суммы договора долевого участия уступка допускается только лишь с переводом долга на нового дольщика

В соответствии с законом долевого участия переуступка права требования по договору долевого участия допускается с момента регистрации договора долевого участия и до момента подписания сторонами акта прямой передачи квартиры.

В последнее время появился следующий вид мошенничества: застройщиком покупается небольшой по площади земельный участок' предназначенный для индивидуального строительства. Участок может находится в поселке, садоводческом или дачном товариществе. На участке под видом многоквартирного жилого дома строится индивидуальный жилой дом. Квартир в таком доме быть только одна, поэтому "результаты строительства" продаются как доли в доме. При строительстве таких домов часто нарушаются градостроительные нормы, они не обеспечены инженерными коммуникациями и могут быть снесены по решению суда

Жилищное право. 2013. Москва

Переуступка квартиры в новостройке - что это, налоги и покупка квартиры по переуступке

Приобретение квартиры происходит не всегда от застройщика к покупателю напрямую. Как правило, строящееся жилье перепродается. Как правильно это происходит, и что для этого необходимо знать, мы расскажем вам ниже.

Инвесторы вкладывают деньги в строительство недвижимости, при этом они считаются собственниками, после чего свое право владения они могут передать третьему лицу. Переуступка осуществляется еще до сдачи дома в эксплуатацию.

Первоначальный инвестор имеет возможность купить квартиру у застройщика, а после передать за другую плату физическому лицу. Именно этот процесс и носит название переуступки прав на недвижимость.

Переуступка носит еще одно название, цессия. Если рассматривать схему подробнее, то стоит отметить, что:

• Передается не только право владения, но и все обязанности, которые устанавливаются инвестором.
• Главными участниками процесса являются цедент – продавец и цессионарий – покупатель. Застройщик также указывается, но он может не участвовать непосредственно в самой сделке.
• Цедент передает цессионарию права и обязанности, а это означает, что после заключения сделки все вопросы покупателя будут решаться уже не с цедентом.
• Важным условием цессии есть то, что он должен заключаться до того, как недвижимость будет введена в эксплуатацию.

Область применения переуступки прав на недвижимость очень широкая.

Рассмотрим самые распространенные области:

• Чаще всего цессия заключается для приобретения жилья для личного проживания. Такая ситуация может возникнуть, если в новостройке не осталось свободных квартир и единственным способом осталось приобрести ее по переуступке.
• Область применения процесса связана с инвестициями и сделками на первичном рынке, вследствие чего одна сторона получает выгодное предложение и прибыль.

Стоит помнить, что этот процесс обязательно регулируется Гражданским Кодексом и в нем выделяется всего два вида переуступки:

• Если есть предварительный документ купли-продажи. В этом случае права переходят покупателю. Дополнительно составляется предварительный документ, но купля-продажа по нему не состоится, так как необходимо составить основной договор.
• Когда имеется договор долевого участия в строительстве. Здесь все предельно просто, так как имеется собственность. Застройщик не может помещать владельцу доли переуступить свои права, а сам инвестор имеет право не согласовывать сделку цессии с ним.

Особое внимание стоит уделить документам, которые необходимо тщательно изучить:

• Обратить внимание на тип, по которому будет осуществляться переуступка.
• Необходимо получить согласие застройщика.
• Обязательно должны быть четко прописаны права и обязанности, которые передаются от цедента цессионарию.
• Также имеется пакет отдельных документов.

Покупатель должен получить на руки такой пакет документации:

• Главный договор и дополнительные соглашения к нему.
• Официальное подтверждение расчета одной стороны с другой.
• Письменное, заверенное согласие застройщика, если был оформлен кредит, то еще дополнительно согласие от банка.
• Дополнительные документы, связанные с перепиской, с инвестором или надзорными органами.
• Акт, который будет свидетельствовать о передаче недвижимости.

Цессия заключается по бланку, в котором должны быть внесены не только личные данные сторон, но и их статус. Если имеется третье лицо, которое предъявлять какие-то требования, то оно должно быть внесено в документ.

• Соглашение, в котором будет указано, что все заинтересованные стороны уведомлены.
• Трехсторонний договор со всеми правами и обязанностями.

В тексте надо обратить внимание, чтобы освещались такие моменты:

• Место заключения документа и дата.
• Паспортные данные обеих сторон.
• Дата регистрации.
• Описание недвижимости.
• Права и обязательства сторон друг перед другом.
• Указывается сумма соглашения.
• Личные подписи сторон.

Скачать образец договора цессии (в формате Word).

Сам процесс оформления имеет множество нюансов, на которые стоит обратить внимание:

• Право кредитора переходит к новому кредитору в таком же объеме, в котором оно существовало до этого момента и на тех самых условиях. Поэтому обязанности должны быть четко прописаны.
• Необходимо указывать сроки, стоимость уступки, а также дополнительные условия, если таковые имеются.
• Компания должна принимать участие в процессе, так как от него требуется письменное согласие.
• Застройщиком может устанавливаться плата за выдачу его согласия, но все проводиться на официальном уровне.

Покупку квартиры по уступке можно осуществить через первичного инвестора, для этого с ним заключается передаточный акт самого владельца стройки еще до того, как будет проведена купля-продажа. Если инвестор является владельцем доли и полностью выплатил долг перед владельцем стройки, то он может самостоятельно передать все свои обязанности.

Покупатель обязан проверить:

• Платежные поручения.
• Квитанции.
• Проверить указанную сумму с суммой, которая была проведена через банк.

Важно учитывать моменты, по которым сделка будет признана недействительной:

• Дольщик не выплатил долг и не указал это в договоре.
• Если в основном договоре обязательно надо было получить согласие, но его не получили.
• Если банк не дал своего согласия и квартира была приобретена в ипотеку.

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, стоит ознакомиться с выпиской из ЕГРЮЛ, бухгалтерским учетом и декларацией проекта.

• Главной особенностью сделки по уступке считается оплата налога. Согласно закону, он платится цедентом.
• Указывается настоящая сумма сделки.
• Квартира не должна быть обремененной.
• Договор может заключаться сразу с несколькими цессионариями, но это в том случае, если она состоит из нескольких комнат.

• Использовать этот процесс можно с целью получения прибыли.
• Такой выход можно использовать для того, чтобы осуществить свои личные пожелания.
• Такие квартиры можно купить дешевле у инвестора.

• Это большой риск.
• Не всегда удается объективно оценить обстоятельства.
• После заключения купли-продажи продавец не несет никаких обязательств, поэтому все вопросы придется решать с владельцем строительства.

Цессию оформить нельзя, когда уже будет подписан акт приема-сдачи жилья. Но как правило весь этот процесс занимает большое количество времени, иногда истекает год, прежде, чем все официальные моменты будут завершены.

Иногда в таком случае можно пойти на хитрость и оформить документы задним числом. Если он предварительный, то можно просто изменить дату основного договора. Естественно, если он не прошел регистрацию в государственных органах.

Этот вид облагается налогом, который должен оплатить дольщик. Налог рассчитывается из всей суммы. Но часто стороны договариваются брать все расходы по налогам пополам, но взамен инвестор должен будет уступить в первоначальной стоимости жилья.

Эти моменты должны быть обязательно включены в договор, поэтому прежде, чем он подпишется, его стоит внимательно изучить профессионалу, и в случае чего он сможет внести видоизменения.

Чтобы процесс прошел удачно, стоит обратиться за помощью к профессионалу, который точно знает какие документы должны быть в наличии, и как правильно их необходимо заполнять.

Договор цессии может быть связан с такими рисками:

• Он может быть признан недействительным. В таком случае очень сложно что-то доказать, так как претензии надо предъявлять не продавцу, а застройщику.
• Застройщик является банкротом. Чаще всего в таких случаях, предлагают жилье по низкой стоимости.
• Есть вероятность попасть в руки к мошенникам, которые могут перепродавать жилье не только одной стороне, но и еще нескольким лицам. В таком случае выиграет первоначальный покупатель.

Только в случае обращения к знающим и опытным специалистам вы можете быть уверенными, что не попадете в непредвиденную ситуацию.