Описание

Необходимо заключить договор купли-продажи недвижимости

Необходимо заключить договор купли-продажи недвижимости, расчет по которому планируется не денежными средствами, а товаром, каким образом это правильно указать в договоре купли-продажи недвижимости? Какие документы понадобятся для регистрации перехода права собственности недвижимости?

В данном случае, обязательство сторон по оплате договора к\п недвижимости и поставки можно прекратить соглашением о зачете требований.

Дело в том, что по закону покупатель может осуществить оплату недвижимости путем обычного перечисления денег на расчетный счет продавца. Возможен и «нетрадиционный» способ оплаты по сделке, например зачет взаимных требований (ст. 410 ГК РФ ) – см. также «Способы оплаты объекта недвижимости: как покупателю избежать рисков ».

Таким образом, если будет заключено два договора – к/п недвижимости и поставки, стороны могут прекратить взаимные обязательства по оплате данных договоров соглашением о зачете требований – см. «Зачет встречных требований », «Акт зачета взаимных требований ». Например, в договоре купли-продажи недвижимости можно указать условие, что обязательство по оплате недвижимости покупателем перед продавцом считается исполненным, путем осуществления зачета требований по оплате договора поставки.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

«Итог сделки по купле-продаже недвижимости – переход объекта недвижимости в собственность покупателя, что подтверждается актом государственного органа, осуществляющего государственную регистрацию (Росреестр). Поэтому один из главных острых моментов для покупателя в ходе всей сделки купли-продажи объекта недвижимости – процедура государственной регистрации. Регистрации подлежит только переход права собственности, но не сам договор (п. 1 ст. 551 ГК РФ ).

Покупатель в такой сделке – менее защищенная сторона, чем продавец. И именно покупатель в большей степени заинтересован в том, чтобы государственная регистрация перехода права собственности состоялась.

Вопросы о государственной регистрации обычно оговариваются сторонами до подписания договора и передачи имущества. Юристу необходимо проследить, чтобы эти договоренности не нарушали требования законодательства и соответствовали интересам покупателя.

Общие положения о регистрации прав

В случаях когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ ).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в реестр, если иное не установлено законом (ч. 2 ст. 8.1 ГК РФ ).

При этом с момента возникновения основания для регистрации права стороны сделки не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.*

Для лиц, которые не являются сторонами сделки и не участвуют в деле, считается, что права на имущество возникают, изменяются или прекращаются:

• с момента внесения соответствующей записи в реестр, а
• не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу решения суда, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права.

Исключения из этого правила могут быть установлены только в законе .

Такие разъяснения даны в пункте 3 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее – Постановление № 25.

Порядок государственной регистрации, основания приостановления или отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации). Об этом сказано в пункте 6 статьи 131 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, в ряде случаев право собственности на недвижимость возникает независимо от государственной регистрации (например, при реорганизации юридического лица). Разъяснения, касающиеся таких случаев, приведены в пункте 11 постановления от 29 апреля 2010 г. Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22).

Внимание! Может оказаться, что в реестре прав на недвижимое имущество есть отметка о возражении лица, право которого было зарегистрировано ранее, или отметка о наличии судебного спора

Эта возможность установлена в части 7 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ.

Такие отметки не мешают регистрации прав на это имущество, а также принятию в отношении имущества обеспечительных мер.

Правовым последствием внесения в реестр таких отметок является лишь то, что лицо, которое обратилось за регистрацией права, считается знавшим о соответствующем притязании в случае спора с лицом, по заявлению которого была внесена эта отметка.

Если лицо, по заявлению которого в реестр была внесена отметка, не оспорило зарегистрированное право или суд отказал в таком иске, оно обязано возместить причиненные наличием такой отметки убытки.

Такие разъяснения даны в пункте 4 Постановления № 25.

Как покупателю зарегистрировать переход права собственности

Государственную регистрацию купли-продажи объекта недвижимости производит Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице своих территориальных органов (Росреестр).

Как покупатель может подать документы на регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи объекта недвижимости

Покупатель может подать документы четырьмя способами.

Способ 1. Обратиться в Росреестр без предварительной записи и в порядке очереди подать документы.

О том, как узнать адрес территориального отделения Росреестра по своему местонахождению через сайт rosreestr.ru, см. отдельную ситуацию .

Способ 2. Записаться на прием в свой территориальный отдел Росреестра и подать документы.

Способ 3. Подать документы на сайте Росреестра в электронном виде.

Способ 4. Подать документы через Центр государственных услуг «Мои документы» (до 2014 года – многофункциональный центр, МФЦ).

Возможность подать документы на регистрацию в центрах государственных услуг «Мои документы» (далее – центр госуслуг) предусматривает абзац 11 пункта 2 статьи 16 Закона о государственной регистрации.

Информацию о центре госуслуг своего населенного пункта можно найти в Интернете, если набрать запрос «Мои документы» с указанием своего города или региона.

Центр госуслуг – это не отдельный орган, который может зарегистрировать переход права собственности, а центр, через который в том числе и Росреестр предоставляет свои услуги.

Принимает документы сотрудник центра госуслуг и передает их в Росреестр. Предварительно он должен удостовериться в личности заявителя. Для этого сотрудник:

• свидетельствует подлинность подписи заявителя на заявлении;
• составляет и заверяет своей подписью (с указанием фамилии, имени, отчества) опись принятого заявления и документов, которые к нему прилагаются.

Заявление о регистрации заявитель (представитель правообладателя) подписывает в присутствии сотрудника центра госуслуг (абз. 12 п. 2 ст. 16 Закона о государственной регистрации ).

Важно отметить: дата приема документов – день, когда их получит Росреестр, а не когда заявитель их представил в центр госуслуг (абз. 1 п. 8 ст. 16 Закона о государственной регистрации ). Последний обязан их передать в течение двух дней.

Если в заявлении о регистрации прав заявитель укажет, что желает забрать документы (так же, как и подавал) через центр госуслуг, то Росреестр будет обязан их передать туда для выдачи (абз. 12 п. 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации ). Срок такой передачи не может превышать двух дней (абз. 3 п. 8 ст. 16. абз. 12 п. 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации).

Общий срок государственной регистрации прав – не более 10 календарных дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации (п. 3 ст. 13 Закона о государственной регистрации ). Сделку по купле-продаже объекта недвижимости можно считать завершенной только после того, как переход права собственности нашел отражение в Едином государственном реестре прав (ЕГРП).

В итоге покупатель должен получить два документа:

• свидетельство о праве собственности на приобретенный объект недвижимости
• и свой экземпляр договора купли-продажи с отметкой о том, что государственная регистрация перехода правасобственности состоялась.

Формы свидетельства и специальной надписи о переходе права собственности установлены Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации (утвержденнымиприказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. № 765 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме»). Порядок оформления записи о прекращении права установлен разделом VI этих Правил.

Государственная регистрация перехода прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (абз. 1 п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации ). Помимо заявления о государственной регистрации, заявители должны приложить документы, необходимые для проведения государственной регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 16 Закона о государственной регистрации ). Полный перечень документов в каждом конкретном случае определяется индивидуально. Общие требования к документам указаны в статьях 16–18 Закона о государственной регистрации и в Методических рекомендациях по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184 ).

Примерный список документов, которые необходимо приложить к заявлению о государственной регистрации:

• договор купли-продажи и передаточный акт. Эти документы нужно представить в количестве, равном числу участников сделки, плюс один экземпляр для регистрационного дела;
• решение об одобрении сделки либо подтверждение того, что сделка не является для организации крупной. Например, соответствующая справка с подписями руководителя и главного бухгалтера;
• копия и подлинник платежного документа об оплате госпошлины. Государственная пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества составляет для физических лиц (в т. ч. индивидуальных предпринимателей) – 2 тыс. руб. для организаций – 22 тыс. руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ );
• нотариальная доверенность лиц, представляющих документы на государственную регистрацию;
• нотариальные копии учредительных документов юридических лиц – участников сделки, свидетельства ФНС России о регистрации (перерегистрации) юридического лица, а также свидетельства ФНС России, подтверждающие внесение всех изменений в учредительные документы. В некоторых регионах России необязательно подавать указанные документы, если они уже подавались ранее в Росреестр в рамках регистрации другого объекта. В таком случае достаточно просто сослаться на номер регистрационного дела, в котором находятся требуемые документы;
• документы, подтверждающие полномочия руководителя (документ об избрании его на должность). Их нужно представить в Росреестр независимо от того, кто подает документы на государственную регистрацию: сам руководитель организации или представитель по доверенности. Например, документом, подтверждающим полномочия руководителя, может быть протокол собрания участников общества об избрании генерального директора или решение о назначении генерального директора.*

Нужно ли покупателю при подаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности представлять кадастровый паспорт, выписки из ЕГРП и ЕГРЮЛ, нотариально заверять учредительные документы

Росреестр не вправе требовать у заявителя документы, если они (или сведения, которые в них содержатся) есть в распоряжении:

• государственных органов,
• органов местного самоуправления либо
• их подведомственных организаций.

Росреестр самостоятельно запрашивает такие документы (или сведения, которые в них есть) в соответствующих органах и организациях. Заявитель может их представить, но только по своей инициативе.

• документы – основания для регистрации прав согласно статье 17 Закона № 122-ФЗ (за исключением разрешений на строительство и разрешений на ввод объекта в эксплуатацию) либо
• документы, которые включены в перечень, который определяет Федеральный закон от 27 июля 2010 г. № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг».

Об этом говорит абзац 1 пункта 2 статьи 16 Закона о государственной регистрации.

Так, Росреестр предлагает сообщать заявителям о фактах, когда у них требуют кадастровый паспорт. Для этого на специальной странице официального сайта указан адрес электронной почты (stats_UVGD@rosreestr.ru), на который можно написать о таких случаях.

Документ, подтверждающий передачу недвижимости от продавца к покупателю, отсутствует. Может ли Росреестр отказать покупателю в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости

Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным только после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ ). Президиум ВАС РФ сформировал следующую позицию: если договор купли-продажи предусматривает, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права (абз. 4 п. 61 постановления № 10/22 ).

Таким образом, стороны имеют право договориться о передаче недвижимого имущества после государственной регистрации перехода права собственности на него. Поэтому у Росреестра отсутствует право требовать подтверждения такой передачи для целей государственной регистрации. Такой вывод сделал Президиум ВАС РФ в постановлении от 20 сентября 2011 г. № 5785/11 .

Пример из практики: президиум ВАС РФ признал незаконным решение Росреестра, который отказал в государственной регистрации перехода права собственности из-за отсутствия документа, подтверждающего передачу недвижимого имущества от продавца к покупателю

Надзорная инстанция указала: «. положения статей 551. 556 Гражданского кодекса о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю позволяют сторонам договора купли-продажи недвижимости установить, что передача должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности. Согласование сторонами в договоре купли-продажи условия о передаче имущества после государственной регистрации перехода права также не нарушает каких-либо иных императивных требований российского гражданского законодательства» (постановление Президиума ВАС РФ от 20 сентября 2011 г. № 5785/11 ).

Какие особенности государственной регистрации перехода права собственности предусмотрены с 2013 года для граждан

1. Собственники могут заявить о невозможности проведения регистрации без личного участия

1 октября 2013 года вступил в силу Федеральный закон от 23 июля 2013 г. № 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости», который внес изменения, в том числе и по вопросу государственной регистрации перехода права собственности физических лиц.

Такие собственники могут обратиться в Росреестр с заявлением о невозможности проведения регистрационных действий без личного участия (абз. 10 п. 6 ст. 12 Закона о государственной регистрации ). Иначе говоря, физическое лицо может подать такое заявление, чтобы исключить возможность перехода права собственности без личного присутствия. Эта мера призвана исключить число мошеннических действий с недвижимостью, когда переход права осуществляется через представителя по доверенности.

Кроме того, прежний собственник может обратиться в Росреестр и заявить о возражении в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости. На основании такого заявления Росреестр вносит соответствующую запись в ЕГРП (ст. 28.1 Закона о государственной регистрации ).

2. Закон ужесточил требования государственной регистрации на некоторые виды жилых помещений

Федеральный закон от 10 июля 2012 г. № 118-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» дополнил Закон о государственной регистрации статьей 25.6 «Особенности государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к жилью экономического класса».

Данная норма, помимо прочего, предусматривает, что на регистрацию перехода права на жилое помещение на основании договора купли-продажи жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к жилью экономического класса, помимообычных документов. нужно представлять выписку из списка граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, построенного на земельных участках Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства .

Кроме того, есть случаи, когда Росреестр не должен регистрировать переход права на жилое помещение на основании договора купли-продажи жилья экономического класса. Такие случаи предусмотрены пунктом 4 статьи 25.6 Закона о государственной регистрации.

Как распределить обязанности и затраты сторон по регистрации

Стороны сами определяют, чьи юристы будут заниматься государственной регистрацией договора купли-продажи недвижимого имущества и перехода права собственности. Чаще всего это делают представители покупателя как более заинтересованной стороны. Кроме того, стороны заранее оговаривают, в каких пропорциях оплатят госпошлину и другие расходы (например, услуги посредников, специализирующихся на подготовке документов для государственной регистрации). Как правило, свои расходы по оплате госпошлины каждая из сторон берет на себя. Результат договоренности стороны указывают прямо в договоре.

Примеры положений договора купли-продажи недвижимого имущества по вопросу разделения полномочий сторон при осуществлении государственной регистрации

• «Продавец несет расходы по подготовке всех материалов и документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, в том числе по оплате государственной пошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество».
• «Продавец обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня подписания настоящего Договора передать Покупателю необходимый пакет документов для государственной регистрации настоящего Договора».

Правовой статус недвижимости после подписания договора и до государственной регистрации

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю не является основанием для признания договора недействительным.

После подписания договора и передачи объекта недвижимости по передаточному акту (см. примерные формы передаточных актов к договорам купли-продажи жилого дома. нежилого здания. земельного участка. квартиры ) приобретатель является законным владельцем этого имущества. Единственное ограничение в том, что покупатель не вправе распоряжаться полученным во владение недвижимым имуществом: «После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом» (п. 60 постановления № 10/22 ).

Внимание! Покупатель не сможет в судебном порядке признать право собственности на объект недвижимого имущества, даже если он представит в качестве доказательства состоявшегося договора такие документы, как накладные, выписки, протоколы, квитанцию об оплате.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ ). Поэтому покупатель в принципе не может потребовать признания права собственности, которое возникает только после государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. В данном случае иск о признании права собственности будет ненадлежащим способом защиты нарушенного права.

Пример из практики: несмотря на то что договор купли-продажи здания был заключен между истцом и ответчиком и истец уплатил ответчику предусмотренную договором цену, суд признал, что право собственности на здание у покупателя не возникло

Суд определил, что право собственности на здание у покупателя не возникло из-за несоблюдения правил государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, установленных законом: «. истец, обратившись в суд с требованием о признании права собственности на здание, по существу просил суд признать за ним право, отсутствующее у него на момент предъявления иска, оснований для удовлетворения данного требования не имелось».

Кроме того, суд указал на то, что покупатель избрал ненадлежащий способ защиты своего нарушенного права, обратившись к Росрегистрации с требованием о понуждении зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости. Суд разъяснил, что если одна сторона уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, то согласно пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ требование должно быть предъявлено одной из сторон по сделке к другой имеющейся стороне, уклоняющейся от выполнения своих обязанностей. В данном же случае покупатель соответствующее требование ошибочно предъявил не продавцу, а Федеральной регистрационной службе (постановление Президиума ВАС РФ от 24 ноября 2009 г. № 10602/09 ).

Какую ответственность по регистрации несет продавец

Стороны договора купли-продажи недвижимости обязаны представить в Росреестр документы, которые позволят осуществить государственную регистрацию. Продавец обязан представить не только свои учредительные документы, но также и документы, касающиеся объекта недвижимости. А именно технический документ, позволяющий точно идентифицировать объект недвижимости (кадастровый паспорт).

Кроме того, продавец должен представить документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимого имущества. Чаще всего таким документом служит свидетельство о государственной регистрации права собственности продавца. Однако если недвижимость оформлялась до 31 января 1998 года (дата вступления в силу Закона о государственной регистрации ), то у продавца могут отсутствовать правоустанавливающие документы. Правоустанавливающим документом будет считаться только документ, прошедший государственную регистрацию.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации ).

В таком случае вместо правоустанавливающих документов продавец должен представить правоудостоверяющие документы, выданные до 31 января 1998 года. Например, свидетельство на землю, государственный акт Комитета по земельным ресурсам и землеустройству, договор, свидетельство на наследство, выданные и удостоверенные нотариусом. Иначе говоря, правоудостоверяющими будут документы, подтверждающие права, но не прошедшие процедуру государственной регистрации.

Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона о государственной регистрации, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей (п. 1 ст. 6 Закона о государственной регистрации ).

Поэтому документы, выданные до 31 января 1998 года, можно представлять в качестве подтверждения права продавца, если такая регистрация так и не была проведена.

У продавца объекта недвижимости право собственности возникло до 31 января 1998 года и не было зарегистрировано. Как покупателю минимизировать свои риски

Покупателю имеет смысл настоять на том, чтобы продавец вначале зарегистрировал свое ранее возникшее право собственности. И только после этого можно подписать договор купли-продажи, в котором стороны уже укажут реквизиты правоустанавливающего документа продавца (т. е. номер и дату свидетельства о государственной регистрации права).

В противном случае покупатель очень рискует. Может возникнуть такая ситуация: покупателю предлагается привлекательный объект недвижимости (например, существенно снижена стоимость), при этом права на такой объект возникли до 31 января 1998 года (дата вступления в силу Закона о госрегистрации). К тому же у продавца нет правоустанавливающих документов (право собственности не зарегистрировано в ЕГРП), а есть только документы, удостоверяющие право (свидетельство на землю, государственный акт Комитета по земельным ресурсам и землеустройству, договор, свидетельство о праве на наследство, выданные и удостоверенные нотариусом).

В результате покупатель идет на риск и выходит на сделку, при том что у продавца не зарегистрировано право собственности. Иначе говоря, стороны подают в Росреестр комплект документов, касающихся сделки по переходу права собственности от продавца к покупателю, и одновременно продавец подает заявление о регистрации ранее возникшего права (прикладывая правоудостоверяющий документ). В таком случае Росреестр вначале должен будет зарегистрировать ранее возникшее право, а уже вторым этапом будет регистрация перехода права собственности.

Если Росреестр откажет продавцу в регистрации ранее возникшего права собственности, то покупатель не сможет обратиться в суд, поскольку обжаловать отказ может только сторона (стороны), которой (которым) направлен отказ. Иначе говоря, покупатель не может оспорить отказ Росреестра в регистрации ранее возникшего права за продавцом, так как оспорить отказ может только тот, кому этот отказ адресован (только сам продавец). Кроме того, глава 24 Административного процессуального кодекса РФ не предоставляет право суду привлечь к участию в деле третьих лиц с самостоятельными требованиями относительно предмета спора в деле об оспаривании другим лицом (заявителем) отказа регистрирующего органа (ответчика) в госрегистрации права собственности заявителя на спорное имущество.

Если продавец не станет обжаловать отказ в регистрации ранее возникшего права, покупатель не сможет ни заставить продавца обратиться с обжалованием, ни обжаловать такой отказ самостоятельно.

Покупатель может обратиться в суд с обжалованием отказа Росреестра только в том случае, если Росреестр направил отказ в регистрации перехода права собственности покупателю (а не отказ в регистрации ранее возникшего права продавцу).

Пример из практики: суд удовлетворил требование сторон по договору купли-продажи земельного участка и отменил решение Росреестра об отказе в регистрации перехода права собственности

Стороны заключили договор купли-продажи земельного участка и подали документы о госрегистрации перехода права собственности в Росреестр. Поскольку свидетельство оправе собственности на землю выдано продавцу 4 июля 1996 года (т. е. до момента вступления в силу Закона о госрегистрации ), продавец одновременно с документами о переходе права собственности подал заявление о государственной регистрации ранее возникшего права собственности.

Росреестр отказал сторонам в регистрации перехода права собственности (а затем с этой позицией согласились суды первой и апелляционной инстанции) по следующим причинам.

Спорный земельный участок занят многоквартирным домом, а потому относится к объектам общей долевой собственности. Регистрация права собственности на земельный участок и перехода данного права могла бы повлечь за собой ущемление права иных собственников помещений, расположенных в этом доме.

Стороны обжаловали судебные акты в кассационной инстанции, мотивировав это неправильным применением норм материального права. Стороны по договору (ипокупатель, и продавец выступали в качестве заявителей в суде) привели следующие доводы.

1. Продавец обладает правоустанавливающими и правоподтверждающими документами на земельный участок, полученными до вступления в силу Закона о госрегистрации, которые никем не оспорены и не признаны недействительными.
2. Росреестр не вправе подвергать сомнению наличие ранее возникшего права на недвижимое имущество, а государственная регистрация такого права собственности носит технический характер и не имеет правоустанавливающего значения.
3. Возможность приобретения права общей долевой собственности на земельный участок собственниками помещений многоквартирного дома не может рассматриваться в качестве основания прекращения ранее возникшего права собственности на землю.
4. Земельный участок под многоквартирным домом не сформирован, его кадастровый учет не осуществлен. Следовательно, неправильным является вывод суда о том, что земельный участок, принадлежащий продавцу на праве собственности, вошел в состав земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Кассация отменила решения судов первых двух инстанций и признала незаконным отказ Росреестра в госрегистрации перехода права собственности на земельный участок. Кроме того, в самом постановлении кассационная инстанция обязала Росреестр зарегистрировать право собственности продавца и переход права собственности от продавца к покупателю.

Кассационная инстанция пояснила следующее: «…земельный участок на момент купли-продажи объекта недвижимого имущества был сформирован и существовал как объект гражданского оборота, в то время как в материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие о том, что земельный участок под [многоквартирным домом]. был сформирован либо находился в стадии формирования». Суд отметил, что в силу прямого указания закона у Росреестра отсутствовали основания для отказа в регистрации права собственности, возникшего до введения в действие Закона о госрегистрации, поскольку основания получения свидетельства о праве собственности на землю, равно как и результаты межевания и постановка на кадастровый учет занимаемого зданием магазина земельного участка, не оспорены и не признаны судом недействительными (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28 июля 2011 г. по делу № А82-5533/2010 ).

Особую специфику имеют сделки по приватизации недвижимого имущества. В частности, помимо рисков, связанных с тем, что право собственности продавца не зарегистрировано в ЕГРП, покупателям следует иметь в виду, что риски в отношении планируемой сделки могут быть обусловлены также особым правовым режимом самого предмета купли-продажи. В результате даже если продавец и обратится в суд, то суд признает законным отказ Росреестра в регистрации ранее возникшего права (и соответственно перехода права собственности).

Пример из практики: продавец обратился в Росреестр за регистрацией ранее возникшего права на подвал и перехода права собственности по договору купли-продажи покупателю. Суд отказал продавцу, поскольку посчитал, что подвал является общей долевой собственностью собственников квартир жилого дома

Между Комитетом имущественных отношений и индивидуальным предпринимателем (далее – ИП) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости общей площадью 145,3 кв. м, являющегося подвальным нежилым помещением в жилом трехэтажном доме.

Управление муниципального имущества (правопреемник Комитета имущественных отношений – далее Управление) в целях госрегистрации прав на недвижимое имущество и перехода прав на него обратилось в Росреестр, который отказал в регистрации в связи с тем, что реализованное комитетом помещение находится в общей долевой собственности у собственников квартир и помещений в данном доме.

Посчитав указанный отказ незаконным, Управление обратилось в арбитражный суд с иском.

Отказывая в иске, суды исходили из того, что Управление не имело права единоличного распоряжения спорным помещением, поскольку оно является общей долевой собственностью граждан – собственников квартир жилого дома.

Жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности (постановление Президиума ВАС РФ от 2 марта 2010 г. № 13391/09 ). Поэтому суд указал, что «правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме».

Суд установил: «Доказательства, свидетельствующие о том, что данное подвальное помещение на момент первой приватизации было выделено для целей самостоятельного использования, сформировано или учтено как самостоятельный объект, имеющий самостоятельное назначение, правовой режим которого отличался бы от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, отсутствуют».

При указанных обстоятельствах отказ регистрирующего органа в госрегистрации ранее возникшего права собственности муниципального образования и, соответственно, перехода права собственности от муниципального образования к ИП на недвижимое имущество суд признал законным (определение ВАС РФ от 29 мая 2012 г. № ВАС-6669/12 ).

Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено диспозитивное правило об ответственности стороны, которая необоснованно уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности. Такая сторона должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Кроме того, стороны могут сами определить в договоре:

Пример: Образец пункта договора купли-продажи недвижимости об ответственности продавца за уклонение от государственной регистрации

«В случае уклонения Продавца от представления всех необходимых документов для регистрации перехода права собственности Продавец выплачивает Покупателю двойную сумму задатка, оплаченного в соответствии с настоящим Договором. В случае нарушения сроков представления документов на государственную регистрацию перехода права собственности Продавец уплачивает Покупателю штраф в размере ___% от стоимости имущества по настоящему Договору».

Однако необходимо помнить, что само по себе непредставление продавцом на регистрацию документов не может служить доказательством уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности .

Какую ответственность по регистрации несет Росреестр

Если по вине Росреестра причинены убытки:

• незаконным отказом в регистрации прав на имущество;
• уклонением от регистрации;
• внесением в реестр незаконных или недостоверных сведений;
• нарушением порядка регистрации,

то они возмещаются за счет казны РФ.

Такое правило установлено в части 9 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ. Пленум Верховного суда РФ, трактуя это положение в пункте 6 Постановления № 25, исключил виновность Росреестра как условие для возмещения убытков. Таким образом, Пленум Верховного суда РФ имел в виду, что в этом случае виновность Росреестра предусматривается и так и ее не нужно доказывать. Это Росреестр должен доказать свою невиновность.

Несмотря на часть 9 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ, на практике доказать причинно-следственную связь между противоправными действиями Росреестра и понесенными убытками сложно. Так, по одному из дел суд отказал во взыскании убытков, указав, что сама по себе констатация неправомерности действий Росреестра не влечет применения ответственности, предусмотренной статьями 15. 1069 Гражданского кодекса РФ (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16 января 2015 г. № Ф06-18337/2013 по делу № А12-11150/2014 )».