Учитываем предварительные платежи по договорам - Бухгалтерия Онлайн

Учитываем предварительные платежи по договорам Гарантийный взнос при аренде

Начнем, пожалуй, с самого распространенного случая — перечисления арендатором гарантийного взноса арендодателю. Эта практика получила повсеместное распространение, и гарантийные взносы фигурируют почти во всех договорах аренды. Причем, речь идет не только о недвижимости, но и об аренде оборудования, автомобилей и т п. Но распространенность явления, к сожалению, никак не отразилась на внимании к ней законодателя — прямого и четкого регулирования здесь нет. Поэтому приходится применять стандартные нормы, по возможности «подгоняя» их под ситуацию.

В случае с арендой такая «подгонка» основывается, в первую очередь, на формулировках договора аренды. Правда, бывают случаи, когда гарантийный взнос вносится еще до заключения договора аренды. Поэтому рассмотрение налоговых последствий мы начнем как раз с такого варианта.

Вариант 1. Гарантии без договора

Основная цель гарантийного взноса, перечисляемого арендатором еще до официального подписания договора аренды — это материально подтвердить свое намерение заключить такой договор. А это значит, что налицо все признаки задатка. Напомним: под задатком Гражданский кодекс понимает денежную сумму, выдаваемую одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 380 ГК РФ).

Поэтому у стороны, выдавшей задаток, эта сумма в расходах не учитывается, независимо от применяемой системы налогообложения и порядка определения налоговой базы (п. 32 ст. 270, п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Обязательств по НДС тут тоже не возникает. В дальнейшем (то есть после заключения договора) данная сумма будет зачтена в счет арендной платы — таково свойство задатка, ведь арендатор свои обязанности по соглашению о задатке выполнил и договор аренды заключил. Соответственно, сумма задатка будет учтена в обычном порядке именно на дату, которую стороны определили как дату зачета задатка в счет арендной платы. То есть никаких уточненных деклараций и перерасчетов делать не придется.

Вариант 2. Гарантии после договора

В случае с арендой на практике гораздо чаще встречаются другие гарантийные выплаты, которые арендатор перечисляет уже после заключения договора аренды вместе с первым платежом за пользование имуществом. При этом дальнейшая судьба данной выплаты может различаться. Так, она может или зачитываться в счет последнего арендного платежа, или возвращаться арендатору по окончании договора аренды, если у сторон нет взаимных претензий. Соответственно, налогообложение будет зависеть от того, как стороны в договоре определили судьбу данного платежа.

Так, в случае с возвратным платежом он на протяжении всего срока аренды выполняет исключительно обеспечительную функцию. Поэтому он не учитывается ни в расходах арендатора, ни в доходах арендодателя.

НДС на данную сумму тоже не начисляется, поскольку реализации товара, работы или услуги тут не происходит. Тут необходимо заметить, что Минфин по данному вопросу придерживается противоположной точки зрения. В письме Минфина России от 21.09.09 № 03-07-11/238 указано, что гарантийный платеж, полученный арендодателем, признается суммой, связанной с оплатой аренды, и включается в налоговую базу на основании статьи 162 НК РФ в периоде его получения. На этот вывод Минфина не повлиял даже тот факт, что по условиям договора данный платеж ни при каких условиях не мог быть засчитан в счет арендной платы.

Однако, на наш взгляд, это обстоятельство как раз имеет существенное значение. Ведь оно, по сути, выводит данную сумму из-под действия статьи 162 НК РФ, поскольку стороны прямо закрепили, что суммой оплаты или как-то связанной с оплатой услуги по аренде данная сумма быть не может. Значит, и оснований для начисления НДС нет.

Если же наступают обстоятельства, с которыми договор связывает возникновение у арендодателя права на обращение гарантийного платежа в свою собственность, то на момент их наступления данная сумма может быть учтена в расходах арендатора и доходах арендодателя. Конкретное основание учета данной суммы будет зависеть от того, почему происходит ее переход в собственность арендодателя. Это может быть штрафная санкция по договору, очередной платеж, компенсация убытков, причиненных повреждением имущества и т п. В зависимости от ситуации и будет решаться вопрос о начислении НДС — если происходит реализация, или сумма с ней связана (например, штраф за просрочку перечисления арендной платы), то платеж облагается НДС. Если же реализации нет (например, компенсация убытков), то нет и налога (см. постановление ФАС Московского округа от 31.01.11 № КА-А40/17003-10).

Совсем иначе обстоят дела в ситуации, когда согласно договору гарантийный платеж засчитывается в счет арендной платы за последний месяц. В этом случае данная сумма действительно оказывается связанной с оплатой аренды. Значит, она подлежит включению в налоговую базу арендодателя в периоде ее получения (ст. 162 НК РФ). С таким подходом согласны многие суды (см. например, постановление ФАС Поволжского округа от 24.03.11 по делу № А12-16130/2010; постановления ФАС Московского округа от 19.01.11 № КА-А40/16964-10 по делу № А40-38853/10-107-202, от 19.01.11 № КА-А40/16866-10 по делу № А40-62580/10-76-255; постановление ФАС Поволжского округа от 03.11.09 по делу № А57-24482/2008).

Что же касается налога на прибыль. то тут сторонам придется дожидаться момента, когда данный платеж утратит обеспечительную функцию и превратится либо в арендную плату, либо в штраф, либо в возмещение убытков арендодателя. Только после этого данная сумма для арендатора станет расходом, а для арендодателя доходом.

Гарантийные взносы по предварительным договорам

Завершая наш обзор, остановимся на еще одном весьма распространенном варианте обеспечительных платежей. Речь идет о перечислениях по предварительным договорам.

Данные выплаты характерны для договоров купли-продажи дорогого движимого или недвижимого имущества, в том числе, инвестиционных. Называться они могут по-разному: гарантийный взнос, предварительный платеж, обеспечительный платеж, страховой депозит, но сути дела это не меняет. Главное, что перечисление происходит по предварительному договору. Именно факт заключения такого договора играет здесь главную роль. Напомним, что предварительный договор — это соглашение сторон о том, что в будущем они заключат между собой конкретный договор на согласованных в предварительном договоре условиях (ст. 429 ГК РФ). Проще говоря, предметом предварительного договора является обязанность сторон заключить в будущем другой договор, называемый основным.

Из такого подхода к предварительному договору следует, что каких-либо денежных выплат по нему быть не может в принципе, поскольку он исходно не направлен на регулирование товарно-денежных отношений между сторонами. А это значит, что если стороны не заключили отдельного письменного соглашения о том, что передаваемая сумма является задатком, то ее нужно расценивать в качестве обычного аванса. И в этом качестве облагать НДС у обеих сторон, а также учитывать в расходах.

Хотя надо заметить, что свежая арбитражная практика ставит под сомнение налогообложение подобных перечислений налогом на добавленную стоимость. Дело в том, что в последнее время судьи стали все чаще признавать такие суммы не авансом и не задатком, а неким дополнительным способом обеспечения обязательств, прямо не названным в Гражданском кодексе. При этом судьи указывают, что ГК РФ позволяет сторонам «изобретать» свои способы обеспечения выполнения обязательств (п. 1 ст. 329 ГК РФ). И в случае с гарантийными платежами по предварительным договорам речь идет именно об использовании такого права.
Но самое важное, судьи прямо указывают на то, что данные суммы не связаны с реализацией и поэтому они не могут быть признаны объектом налогообложения по НДС (см. постановление ФАС Московского округа от 27.04.11 № КА-А40/3679-11).

Источник: БухОнлайн.ру Автор: Алексей Крайнев, налоговый юрист портала «Бухгалтерия Онлайн»

Цитата (kafe8855): Помогите. учесть ранее пропущенный депозит,к арендодателю, срок давности 2 года

Добрый день. В данной теме обсуждается статья. А свой новый вопрос, пожалуйста, задавайте в новой теме. (О том, как задать новый вопрос, смотрите в сообщении здесь ) Читайте правила форума.

И, когда Вы задаёте вопрос, не забывайте, пожалуйста, о правилах форума. Напомню: мы стремимся создать на нашем форуме доброжелательную атмосферу. Поэтому у нас принято здороваться, а также говорить "спасибо" и "пожалуйста". Уважительное отношение к форумчанам, экспертам и модераторам - требование правил форума.

Помогите. учесть ранее пропущенный депозит,к арендодателю, срок давности 2 года

Договор аренды нежилого помещения с дополнительными условиями (образец договора) - Форум по недвижимости на Сервере недвижимости Казани и Республики Т

Договор аренды нежилого помещения с дополнительными условиями (образец договора)

Отправлено 30 Март 2013 - 20:13

Образец договора аренды нежилого помещения с дополнительными условиями можно скачать по ссылке:
http://www.tatre.ru/. og_rent_com.doc

аренды нежилого помещения

с дополнительными условиями

г.Казань, ______________________________________________________ 20__ г.

________________________________________________________________ (ниже - Арендодатель) в лице _____________________________________________________________________________, действующего(-ей) на основании _______________________________________, с одной Стороны, и _________________________________________________________________ (ниже - Арендатор) в лице _____________________________________________________________________________, действующего(-ей) на основании ______________________________________, с другой Стороны, заключили нижеследующий договор (ниже – Договор):

• Предмет, срок Договора и общие условия

1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование нежилые помещения общей площадью ______(_________________________________ _________________________) кв.м. расположенные на _____(_____________________________) этаже здания по адресу: ______________________________________________________________ _________________________________________________________________ (ниже – Помещение).
Расположение и характеристики Помещения указаны в ______________________________ ____________________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________.
Указанные документы за подписями Сторон являются неотъемлемой частью Договора.
2. Помещение передается Арендатору для использования под __________________________ ___________________________________________________________________________________.
3. Арендодатель заявляет, что имеет право сдавать Помещение в аренду на основании ____________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________.
4. Передача Помещения Арендатору и возврат Арендодателю оформляются, соответственно, Актами передачи и возврата. Указанные акты после их подписания Сторонами становятся неотъемлемыми частями Договора.
5. Неотделимые улучшения и существенные переоборудования Помещения производятся Арендатором только с письменного разрешения Арендодателя. Стоимость таких улучшений и переоборудований ____ возмещается Арендатору.
6. Арендатор за свой счет и своевременно производит внутренний текущий ремонт Помещения, а также несет расходы, связанные с профилактическим обслуживанием и текущим ремонтом оборудования Помещения.
7. Расходы Арендатора на текущий ремонт и профилактическое обслуживание Помещения и его оборудования не являются основанием для снижения арендной платы.
8. Арендатор не имеет права сдавать Помещение в субаренду или другими способами предоставлять какие-либо права на Помещение третьим лицам без письменного разрешения Арендодателя.
9. Договор действует до “_____”________________________ _____________ года.
10. При переходе права собственности на Помещение в период действия Договора права и обязанности Арендодателя в полном объеме переходят к новому собственнику(-кам). Такой переход права собственности не является основанием для прекращения или изменения Договора.

• Права и обязанности Сторон

1. Арендодатель обязан:
1.1. До подписания Договора предупредить Арендатора обо всех правах третьих лиц на Помещение. Тот факт, что Арендатор был предупрежден о существовании указанных прав, может быть доказан только соответствующей распиской Арендатора.
1.2. До подписания Договора ознакомить Арендатора с условиями пропускного режима, другими нормами и правилами, установленными или общепризнанными в здании (на территории) и обязательными для Арендатора.
1.3. До передачи Помещения Арендатору ликвидировать все связанные с Помещением и его оборудованием задолженности по коммунальным, эксплуатационным и иным обязательным платежам третьим лицам.
1.4. До передачи Арендатору освободить Помещение от вещей по согласованию с Арендатором.
1.5. До передачи Помещения Арендатору передать последнему копии документов, подтверждающих права Арендодателя на Помещение.
1.6. Передать Помещение Арендатору в соответствии с Договором по Акту передачи после выполнения тех обязанностей Арендатора, которые в соответствии с Договором должны быть выполнены до передачи Помещения.
1.7. Устранять последствия аварий и повреждений, произошедших в Помещении не по вине Арендатора.
1.8. Производить за свой счет или обеспечивать своевременное проведение капитального ремонта Здания.
1.9. Обеспечить возможность доступа в Помещение работников и посетителей Арендатора, в рабочие и нерабочие дни, c соблюдением пропускного режима здания.
2. Арендатор обязан:
2.1. Принять Помещение от Арендодателя в соответствии с Договором.
2.2. Использовать Помещение по назначению и в соответствии с Договором.
2.3. Уплачивать арендную плату и другие предусмотренные Договором платежи в строгом соответствии с Договором.
2.4. Заботиться о сохранности и исправности Помещения и его оборудования, соблюдать соответствующие санитарные, технические, противопожарные и другие нормы, в том числе – установленные организациями, предоставляющими услуги связи и т.д..
2.5. Соблюдать пропускной режим, другие нормы и правила, установленные или общепризнанные в здании.
2.6. Не позднее чем через ____(________________________________________) дней после прекращения Договора по любым основаниям вернуть Арендодателю Помещение и все его принадлежности, включая произведенные за период аренды неотделимые улучшения, по Акту возврата, в исправном состоянии, с учетом нормального износа.

• Арендная плата и другие платежи за пользование Помещением и его оборудованием

1. За пользование Помещением и его оборудованием Арендатор должен ежемесячно уплачивать Арендодателю сумму в размере
__________(___________________________________________________) ____________________, а также НДС в размере
__________(___________________________________________________) ___________________, итого, Арендатор должен ежемесячно уплачивать Арендодателю сумму в размере
__________(___________________________________________________) ___________________. Указанная итоговая сумма включает в себя все платежи Арендатора по Договору, если для отдельных случаев Договором не установлено иное.
2. Арендная плата начисляется со дня передачи Помещения Арендатору (подписания Акта передачи).
3. Арендная плата уплачивается авансом, по ________________________________________,
месячно / квартально /.
не позднее ___(_______________________) числа первого месяца периода, подлежащего оплате.
4. Арендная плата уплачивается Арендатором путем _______ наличных расчетов.
5. Аванс арендной платы за первые ___(__________________________) месяц(-а,-ев) аренды должен быть уплачен Арендатором после ________________________________________________ _____________________________________________________________________________________________ и не позднее _____(______________________) ___________________ _________ года.
6. В течение ______(_______________________________) дней после прекращения Договора по любым основаниям Арендодатель должен вернуть Арендатору аванс за неиспользованный период аренды за вычетом обусловленных Договором долгов Арендатора.
7. Размер платы за пользование Помещением и его оборудованием может быть изменен только письменным соглашением Сторон. При этом, соответствующее увеличение указанной платы является обязательным в случае увеличения размера связанных с Помещением и его оборудованием обязательных платежей третьим лицам.

• Ответственность Сторон

1. За просрочку платежа Сторона, допустившая просрочку, уплачивает другой Стороне штраф в размере ____(____________________________________________) процентов от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
2. Арендатор возмещает Арендодателю реальный ущерб, причиненный Помещению в период аренды по вине Арендатора.

• Досрочное прекращение Договора

1. Арендодатель имеет право отказаться от Договора в одностороннем порядке если Арендатор просрочил выплату арендной платы более чем на ______(________________________ ____________________________________________________________) месяц(-а,-ев).
2. Арендатор имеет право отказаться от Договора в одностороннем порядке, письменно предупредив Арендодателя не менее чем за ______(______________________________________) дней до отказа.
3. Договор может быть прекращен по требованию одной из Сторон и в других случаях, предусмотренных действующим гражданским законодательством РФ.

6. Гарантийный взнос Арендатора

1. В обеспечение исполнения своих обязательств по Договору Арендатор в течение _______ (_________________________________) дней со дня ______________________________________ ____________________________________________________________________________________ должен уплатить Арендодателю сумму в размере _________________________________________ ____________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________ (ниже – Гарантийный взнос).
2. Арендодатель имеет право отказаться от Договора после просрочки выплаты Гарантийного взноса более чем на _____(__________________________________________) дней.
3. В период действия Договора Арендодатель имеет право удерживать из суммы Гарантийного взноса обусловленные Договором долги Арендатора, но только после письменного предупреждения Арендатора не мене чем за ____(________________________________________) дней до удержания.
4. По прекращении Договора по любым основаниям Гарантийный взнос (его остаток) засчитывается Арендатору в оплату последнего месяца аренды.

7. Дополнительные условия

1. Договор вступает в силу после государственной регистрации права собственности Арендодателя на Помещение и государственной регистрации самого Договора.
2. Арендодатель обязан в срок до “____”_________________20___г. (ниже – Срок для регистрации права собственности) совершить в установленном порядке все действия, необходимые для государственной регистрации своего права собственности на Помещение, и представить Арендатору соответствующее свидетельство о госрегистрации права собственности.
Если в указанный в этом пункте срок право собственности Арендодателя на Помещение не будет зарегистрировано по причинам, зависящим от Арендодателя, то Арендодатель будет обязан выплатить Арендатору штраф, эквивалентный ____(________________________________) долларам США.
3. Арендодатель обязан в срок до “____”_________________20___г. передать Помещение во владение Арендатору по Акту передачи.
4. Если Арендодатель передаст Помещение во владение Арендатору, Арендатор за свой счет произведет неотделимые улучшения Помещения в соответствии с утвержденной Сторонами Сметой (ремонт, дооборудование и т.п.), а право собственности Арендодателя на Помещение окажется незарегистрированным по истечении Срока для государственной регистрации права собственности, то Арендодатель будет обязан возместить Арендатору стоимость произведенных улучшений Помещения, в пределах указанной в Смете. Если же Договор аренды вступит в силу, то отношения Сторон в связи с произведенными улучшениями Помещения будут регулироваться Договором аренды.

1. Любые изменения (дополнения и т.п.) Договора совершаются только в письменной форме.
2. К отношениям Сторон, не урегулированным Договором, применяется действующее законодательство РФ.
3. Договор составлен в трех экземплярах - по одному для каждой Стороны и один – для Москомрегистрации.
4. ______________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________

Арендодатель :__________________________
_______________________________________
_______________________________________
_______________________________________
_______________________________________
_______________________________________
_______________________________________

Арендатор :_____________________________
_______________________________________
_______________________________________
_______________________________________
_______________________________________
_______________________________________
_______________________________________

Зачет гарантийного (обеспечительного) платежа - Договор аренды

Удержание суммы обеспечительного платежа арендодателем производится путем зачета встречных однородных требований в соответствии со ст. 410 ГК РФ. При этом суды указывают, что исходя из смысла данной нормы зачет возможен, если срок исполнения обеспеченного платежом обязательства наступил и требования сторон о зачете являются встречными, однородными и бесспорными (Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2011 по делу N А56-26698/2010, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2011 N 09АП-19104/2011-ГК, 09АП-19107/2011-ГК). Так, например, требование арендодателя о возмещении затрат на ремонт имущества и приведение его в состояние, пригодное для дальнейшей сдачи в аренду, не является бесспорным. Суд может признать такие затраты убытками, которые необходимо доказать в соответствии со ст. ст. 15, 393 ГК РФ. В этом случае несмотря на наличие в договоре условия о компенсации расходов на ремонт за счет обеспечительного платежа арендодатель не сможет зачесть эти расходы в счет платежа, если не докажет их размер (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2009 N 09АП-13665/2009-ГК).

Важно. Пленумом ВАС РФ принято Постановление от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах». В соответствии с п. 4 указанного Постановления норма ст. 410 ГК РФ является диспозитивной. Это означает, что стороны вправе согласовать условие, отличное от предусмотренного в данной статье.

Так, стороны могут договориться о возможности зачета обязательств, срок исполнения которых не наступил.

Пример формулировки условия:

«Денежные средства, уплаченные арендатором в качестве гарантийного платежа, могут быть зачтены арендодателем в счет арендной платы, в том числе за период, по которому обязанность арендатора по оплате еще не наступила».

Кроме того, стороны вправе согласовать условие о зачете неоднородных требований. К примеру, если договором предусмотрена обязанность арендатора произвести ремонт арендованного имущества перед его возвратом, то с учетом позиции, изложенной в Постановлении Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16, стороны могут включить в договор условие о возможности зачета обязательства арендатора гарантийным (обеспечительным) платежом. Стоимость ремонта при этом можно определить по смете, составленной независимым экспертом.

Пример формулировки условия:

«Стороны могут зачесть обеспечительный платеж, уплаченный арендатором по настоящему договору, в счет исполнения обязательств арендатора по ремонту арендованного имущества перед его возвратом. При этом стоимость ремонта определяется по смете, составленной независимым экспертом ________________________».

Согласно ст. 410 ГК РФ для проведения зачета необходимо заявление хотя бы одной из сторон — арендатора или арендодателя. При этом такое заявление должно быть получено другой стороной (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 65 от 29.12.2001 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований»). Поэтому для того чтобы арендодатель мог произвести зачет обеспечительного платежа в счет исполнения денежных обязательств арендатора без дополнительного направления арендатором или арендодателем заявления о зачете и для исключения риска неполучения его другой стороной, рекомендуется согласовать условие о возможности зачета обеспечительного платежа непосредственно в договоре.

Примеры формулировки условия:

«Сумма обеспечительного платежа, уплаченного арендатором по настоящему договору, подлежит зачету в счет исполнения обязательств арендатора по уплате арендной платы за последние два месяца аренды. Для проведения зачета направление сторонами заявления о зачете не требуется».

Важно. Если арендодатель обратился в суд с иском о взыскании арендной платы, арендатор не сможет заявить о зачете обеспечительного платежа в счет уплаты задолженности (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований»). На основании данной правовой позиции ВАС РФ суды указывают, что в этом случае арендатор может обратиться со встречным иском о взыскании обеспечительного платежа (Постановление ФАС Московского округа от 25.07.2011 N КГ-А41/7394-11, Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2011 по делу N А56-61686/2010).

Если условие о зачете обеспечительного платежа не согласовано

В этом случае заявить о зачете обеспечительного платежа в счет исполнения арендатором обязательств по договору может любая из сторон путем направления другой стороне соответствующего заявления, которое должно быть ей получено согласно п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 65 от 29.12.2001 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований» (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2009 по делу N А41-10740/09 (Постановлением ФАС Московского округа от 28.10.2009 N КГ-А41/11356-09 данное Постановление оставлено без изменения)).

Гарантийный (обеспечительный) платеж в договоре аренды

ГАРАНТИЙНЫЙ (ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЙ) ПЛАТЕЖ В ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ

Гарантийный (обеспечительный) платеж как способ надлежащего исполнения арендатором своих обязанностей по договору аренды.
В качестве способа надлежащего исполнения арендатором своих обязанностей по договору аренды может быть установлен гарантийный (обеспечительный) платеж. При этом следует иметь в виду, что с 01.06.2015 г. начинают действовать изменения, в соответствии с которыми обеспечительный платеж является одним из способов обеспечения обязательств. Основная цель гарантийного платежа заключается в обеспечении исполнения обязанности арендатора по внесению арендной платы, но он может быть использован и для обеспечения иных положений договора аренды (содержание в период срока аренды имущества в исправном состоянии, возврат имущества после окончания срока аренды, применение при досрочном расторжении договора и другое). При нарушении арендатором условия, обеспеченного гарантийным платежом, данный платеж используется арендодателем для возмещения соответствующих убытков.
Также необходимо учитывать, что согласно начинающим действовать с 01.06.2015 г. изменениям в ГК РФ гарантийный (обеспечительный) платеж может быть применен для обеспечения исполнения денежного обязательства, в том числе и того, которое возникнет в будущем, применение же данного вида платежа к обязательствам, являющимся по своему характеру не денежными не предусмотрено.
Условие о гарантийном платеже должно включать в себя определение следующих моментов: условия внесения и сумму платежа, случаи, когда платеж остается у арендодателя и когда он должен быть возвращен арендатору, что происходит с платежом при заключении договора на новый срок а также при смене собственника предмета аренды.
Обычно гарантийный платеж вносится арендатором в период с момента заключения договора до момента внесения первого платежа (либо вместе ним).
Удержание гарантийного платежа может производиться путем зачета встречных однородных требований. При проведении зачета необходимо учитывать, что согласно ст. 410 ГК РФ зачет производится, когда наступил срок исполнения обязательства, которое обеспечено платежом, а требования о зачете являются встречными, однородными, бесспорными. В то же время, возможно согласование в договоре условия о зачете неоднородных требований. Зачет производится путем заявления об этом одной из сторон, при этом заявление о зачете должно быть получено другой стороной.
По общим правилам в случае расторжения договора, а также истечения срока его действия при отсутствии нарушений со стороны арендатора гарантийный платеж подлежит возврату арендодателем.
Иногда включается условие о зачете гарантийного платежа в счет оплаты последнего периода аренды имущества. Для возврата гарантийного платежа арендатору, помимо оснований возврата, необходимо определить срок, в течение которого данный платеж подлежит возврату.
Основания возврата гарантийного платежа необходимо предусмотреть в договоре, в качестве данных оснований возможно установить случаи, когда договор расторгается по инициативе арендодателя, либо в связи с нарушением арендодателем условий договора, влекущими расторжение договора. Соответственно, необходимо предусмотреть срок возврата платежа, учитывая правила определения сроков, установленные законом.
При неустановлении в договоре срока возврата гарантийного платежа указанный платеж подлежит возврату в течение семи дней после направления соответствующего требования.
Таким образом, вопрос определения условий гарантийного платежа является достаточно существенным, поскольку влияет на расчеты между сторонами договора аренды. Правильное определение необходимых условий гарантийного платежа поможет избежать неблагоприятных последствий, в связи с чем лучше не пытаться разрешить данные проблемы самостоятельно, а обратиться к профессионалам, обладающим не только знаниями законодательства, но практическим опытом разрешения подобных проблем.

ОБЩАЯ СХЕМА РАБОТЫ

На этой стадии выясняется правовое содержание тех конфликтов, задач или проблем, которые привели или могут привести клиента в суд, а также разрабатываются различные способы их решения. Прежде всего, мирным путем (если это возможно), путем переговоров и поиска компромисса.

Предполагает разработку концепции защиты интересов клиента и сбор всех необходимых доказательств. На этой стадии юристами фирмы разрабатывается главный документ, который во многом будет определять судьбу дела в первой инстанции - проект дела, в котором юристами делается по возможности полный и всесторонний анализ наиболее эффективных способов защиты интересов клиента. По наиболее важным делам проект дела обсуждается коллегиально всеми ведущими юристами компании. На основании проекта дела готовится исковое заявление.

3. ПЕРВАЯ ИНСТАНЦИЯ
- Проведение предварительного слушания.
- Оценка возражений противоположной стороны.
- Корректировка и уточнение сформированной позиции (при необходимости сбор дополнительных доказательств).
- Проведение основного слушания. Подробнее.

Работа в суде первой инстанции очень важна, т.к. она закладывает фундамент всего процесса, потому что в других инстанциях (а серьезные процессы проходят, как правило, через несколько инстанций) будет рассматриваться и переоцениваться работа, выполненная в первой инстанции арбитражного процесса. Эта работа предполагает выдвижение и обоснование своей правовой позиции, знакомство с правовой позицией оппонентов, разработка и донесение до суда контраргументации. Юрист нашей фирмы после каждого заседания готовит отчет о проведенном процессе, который, как правило, подробно обсуждается и анализируется для выработки наиболее выигрышной правовой позиции.

4. АПЕЛЛЯЦИОННАЯ ИНСТАНЦИЯ
- Правовая оценка решения суда.
- Оценка жалобы противоположной стороны.
- Разработка проекта дела.
- Подготовка жалобы/отзыва на жалобу.
- Проведениеслушания дела. Подробнее.

Работа в суде апелляционной инстанции проверяется уже вынесенное решение суда первой инстанции. Стадия апелляционной инстанции очень важна, т.к. Постановление апелляционной инстанции вступает в силу немедленно и подлежит принудительному исполнению через службу судебных приставов. Апелляционная инстанция заседает в составе 3-х судей, а не одного, как в суде первой инстанции, выносит решение коллегиально; по ряду вопросов может иметь свою собственную правовую позицию. Поэтому на этом этапе очень важно хорошо подготовиться к делу и суметь отстоять уже принятое в пользу клиента положительно решение или добиться изменения отрицательного решения.

Эта инстанция ставит в деле фактическую точку, которая впоследствии лишь теоретически может быть изменена Вышестоящим судом. На практике, дальше Кассационной инстанции дело уже не пойдет. Часто случается, что Кассационная инстанция изменяет решение, принятое ранее судами других инстанций, устраняя различные судебные ошибки, т.к. в Кассационной инстанции дело изучается наиболее внимательно и беспристрастно. Поэтому, чтобы отстоять достигнутое решение или добиться перелома в деле, очень важно суметь грамотно и четко донести до суда свою позицию, которая, безусловно, должна быть созвучна с судебной практикой Кассационной инстанции по аналогичным делам. На стадии Апелляционного и Кассационного рассмотрения дела решающим фактором становится опыт юристов и хорошее знание судебной практики Высшего Арбитражного суда, данного суда, и зачастую также участвующих в деле судей

Завершающая стадия процесса, когда уже решение принято и, казалось бы, вся борьба позади, на самом деле является самой трудной и непредсказуемой. В исполнительном производстве совершается больше всего ошибок, в исполнительном производстве больше всего субъективизма, порой оказываются самые длинные сроки. Часто внутри стадии исполнительного производства возникают самостоятельные процессы: например, обжалование действий или бездействий судебного пристава-исполнителя. Эта стадия требует от юриста особенных качеств: настойчивости и обаяния, умения разговаривать с людьми и хорошего знания всех тонкостей и нюансов исполнительного производства.