Порядок и момент изменения размера арендной платы по соглашению сторон - Договор аренды

Соглашение об изменении арендной платы должно быть заключено в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если он заключается на срок больше года или (независимо от срока), если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо.

Изменение размера арендной платы по соглашению сторон может быть оформлено:

— путем составления одного документа, например дополнительного соглашения, протокола и т.п. (п. 2 ст. 434 ГК РФ);

— путем направления оферты одной стороной и ее акцепта другой (ст. ст. 435 — 443 ГК РФ).

Порядок изменения условий договора по соглашению сторон установлен законом, поэтому согласовывать его не нужно. При отсутствии в договоре условий о данном порядке стороны должны руководствоваться положениями гл. 29 ГК РФ.

В соответствии с п. 3 ст. 453 ГК РФ обязательства сторон начинают действовать в измененном виде с момента заключения соглашения об изменении размера арендной платы. Однако данная норма предусматривает возможность установления в договоре или дополнительном соглашении иного порядка вступления изменений в силу. Так, в дополнительном соглашении может быть указано, что условие об изменении размера арендной платы начинает действовать через некоторое время после подписания соглашения. В этом случае стороны должны определить срок вступления изменений в силу по правилам ст. ст. 190 — 192 ГК РФ. Они могут установить в договоре или дополнительном соглашении конкретную дату либо период времени, по истечении которого изменения вступают в силу.

Примеры формулировки условия:

«Установить с 1 июля 2010 года арендную плату в размере 10 000 (десять тысяч) рублей».

«Все изменения условий настоящего договора совершаются путем заключения сторонами дополнительного соглашения. Условия, установленные дополнительным соглашением, вступают в силу по истечении 30 (тридцати) дней после его подписания».

Стороны вправе применить установленные дополнительным соглашением условия к обязательствам, действовавшим до его подписания (п. 2 ст. 425 ГК РФ). Для этого необходимо определить период, к которому применяются данные условия.

Примеры формулировки условия:

«Стороны пришли к соглашению о нижеследующем.

1) Установить арендную плату в размере _________ руб. ___ коп.

2) Установить, что условия настоящего соглашения применяются к отношениям по аренде имущества с «___» _________ 20___ г.».

«Руководствуясь п. 2 ст. 425 ГК РФ, стороны договорились о том, что условия настоящего соглашения применяются также к отношениям, возникшим в период с 1 января 2010 года до момента его подписания».

Соглашение об изменении размера арендной платы по договору аренды недвижимого имущества, который подлежит государственной регистрации, в частности, договору аренды здания, сооружения, заключенному на год и более (п. 2 ст. 651 ГК РФ), также подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ. Такое соглашение является неотъемлемой частью договора и изменяет содержание и условия порождаемого договором аренды обременения, вследствие чего на него распространяется требование о государственной регистрации (п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Если порядок изменения размера арендной платы по соглашению сторон не согласован

Соглашение об изменении размера арендной платы совершается в той же форме, что и договор (ст. 452 ГК РФ), и вступает в силу с момента подписания (п. 1 ст. 425, п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Вместе с тем следует учитывать, что, если арендодатель направил арендатору письмо об изменении размера арендной платы и арендатор стал уплачивать ее в указанном размере, суд на основании п. 3 ст. 438 ГК РФ и п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» может признать, что арендатор совершил конклюдентные действия по выполнению условий, перечисленных в оферте. Такие действия свидетельствуют о согласии арендатора на внесение изменений в договор, в связи с чем заключение дополнительного соглашения не требуется. В этом случае арендатор не вправе требовать с арендодателя взыскания неосновательного обогащения.

Дополнительное соглашение об изменении арендной платы образец - Знакомим с информацией

Что относится к существенным условиям договора Условия могут быть обычными, случайными и существенными. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим дополнительным соглашением, действуют условия Договора. В случае отсутствия оценки рыночной стоимости объекта нежилого фонда, при расчете величины арендной платы применяется базовый размер стоимости строительства 1 кв. Величина арендной платы имеет две составляющие, рассчитываемые отдельно: - затратная часть, равная сумме годовых затрат собственника на содержание объекта аренды исключая эксплуатационные расходы. возмещаемые арендатором; - доходная часть, равная чистому доходу собственника от сдачи объекта в аренду. Если арендатор и арендодатель пришли к обоюдной договоренности в вопросах изменения условий договора аренды, заключается дополнительное соглашение. Арендатор в устной форме отказывается, мотивируя нежеланием терять наработанное место. ГК РФ не содержит нормы, обязывающей в этой ситуации регистрировать дополнительное соглашение. То есть при заключении договора в письменной форме изменение его условий осуществляется в такой же форме, например путем подписания дополнительного соглашения к договору п. Дополнительное соглашение составлено в двух экземплярах, один из которых находится у Арендодателя, второй - у Арендатора. До истечения 1 года с момента подписания! Напомним, что данное условие не касается краткосрочного найма, то есть договора заключенного на срок до одного года п. Добрый день, в связи с изменением арендуемой площади, наверное, еще и арендная плата изменится? Скорее всего, это обычные условия договора. Ну, разве что, что при выручке более 60 млн в год — вы утрачиваете право на применение УСНО и. Образец дополнительного соглашения об изменении реквизитов Судебные прецеденты, подтверждающие правомерность этого подхода, уже имеются. Поэтому с юридической точки зрения можно не оформлять дополнительное соглашение, ограничившись вручением отправкой контрагенту уведомления и приложенной документации. Пример формулировки условия дополнительного соглашения к договору. Налоговым кодексом Российской Федерации учет арендных платежей в расходах в целях налогообложения прибыли не связывается с наличием государственной регистрации договора аренды и дополнительных соглашений к нему Постановление от 21. Это требование относится только к случаю изменения условий договора, а как быть, если условия договора остались неизменны, а размер арендной платы корректируется? Мы в договоре прописали, что арендатор имеет право на увеличение арендной платы раз в квартал, в случае увеличения процента инфляции подтвержденого росстатом.

Таким образом, несмотря на то, что согласно нормам законодательства не требуется государственная регистрация соглашения об изменении арендной платы, налогоплательщику придется его регистрировать.

Таковыми поправками может служить согласие арендодателя снизить арендную плату ввиду финансовых проблем, соглашение о реструктуризации возникшей задолженности или продлении срока аренды, а также изменения взаимных обязательств сторон. Соглашение об изменении цены может быть заключено в любой момент в течение срока действия договора. Возможные причины для изменения договоров Отправной точкой для изменения договора могут служить также и условия самого договора. Аккуратнее надо Август 11, 2015 Поясните пожалуйста на примере:если у меня заключен договор к примеру с 6 июня 2014г по 5 июня 2015 года. необходима ли мне регистрация договора? Исходя из положений ст. В ряде случаев нарушения условий основного договора не зависят от арендатора и владельца арендуемого имущества, тогда в документ вносятся эти внешние причины, как достаточное основание для заключения дополнительного корректирующего соглашения. Ну, разве что, что при выручке более 60 млн в год — вы утрачиваете право на применение УСНО и. Обязательно должен соблюдаться принцип взаимного согласия сторон и отсутствие условий для последующего расторжения этого договора. Данная позиция имеет изъяны, ведь в п. Там юристы согласны со мной, что если единожды предусмотрена твердая сумма менять ее нельзя в течение года.

На практике расторжение договора обычно оформляется: Путем составления отдельного соглашения о расторжении договора; Путем подписания дополнительного соглашения, в котором обозначаются условия его расторжении; Путем.

Арендатор возмещает Арендодателю затраты на коммунальные услуги, связанные с арендой Помещения, указанного в ст. Сразу оговорюсь, поиском пользовалась. А это значит, что дополнительное соглашение к такому договору также должно быть зарегистрировано в установленном порядке. При полном или частичном использовании материалов сайта активная ссылка на обязательна! Иными словами, Приказом установлена обязанность государственной регистрации изменений в договоре аренды, в том числе в части размера арендной платы. Если отношения с нанимателем складываются хорошо, и действительно есть желания продолжить сдавать квартиру ему же, то можно не подписывать новый договор, а заключить дополнительно соглашение о продлении срока действующего договора. В ряде случаев появляется необходимость составить дополнительное корректирующее соглашение. В договоре установлен следующий размер арендной платы базовой ставки. 10 долларов за 1 кв.

Что учесть арендодателю при согласовании условия о размере арендной платы

Арендодатель при сдаче недвижимого имущества во временное владение и пользование преследует основную цель в виде получения арендной платы. Поэтому условие об арендной плате наиболее значимо для арендодателя. Поскольку арендная плата является источником дохода для арендодателя, то последний заинтересован в том, чтобы при возможности размер этого дохода увеличивался. Следовательно, особую актуальность приобретает вопрос: в каких случаях установленный в договоре размер арендной платы можно изменить (увеличить).

Механизм изменения условия договора об арендной плате напрямую зависит от того, какой способ определения размера арендной платы установлен в договоре.

1. Размер арендной платы установлен в твердой денежной сумме.

В данном случае определяется точная денежная сумма, которую арендатор перечисляет арендодателю в сроки, установленные договором.

Пример условия договора об арендной плате в твердой форме

«Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего (оплачиваемого) месяца, перечисляет на расчетный счет арендодателя арендную плату в размере 100 000 руб. (сто тысяч рублей), включая НДС».

2. Размер арендной платы определяется с помощью закрепленного в договоре порядка (механизма) ее исчисления.

В этом случае арендная плата устанавливается с помощью различных формул, коэффициентов, тарифных ставок либо иных данных, представляющих собой механизм определения суммы арендной платы.

Пример механизма определения размера арендной платы в договоре

«Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего (оплачиваемого) месяца, перечисляет на расчетный счет арендодателя арендную плату, определяемую из расчета 100$ USA (сто долларов США) за 1 квадратный метр в год в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа, включая НДС».

Особенности изменения размера арендной платы применительно к каждому способу определения размера арендной платы описаны ниже. Однако вне зависимости от порядка определения размера арендной платы необходимо учитывать следующее. По соглашению сторон договора этот размер может меняться с любой периодичностью. Но в одностороннем порядке по требованию арендодателя размер арендной платы в любом случае может быть изменен не чаще одного раза в год. Такая правовая позиция содержится в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

Ранее размер арендной платы в любом случае мог меняться не чаще одного раза в год. Иными словами, действовало императивное правило о том, что условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, в течение года должно было оставаться неизменным (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»; далее – информационное письмо № 66).

Однако в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13) ВАС РФ изменил свою правовую позицию по данному вопросу, закрепив возможность изменения арендной платы по соглашению сторон с любой периодичностью (в т. ч. чаще одного раза в год).

По этой причине правила об изменении арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя распространяются лишь на те договоры аренды, которые заключены на срок более одного года или без указания срока. Действительно, если условие договора об арендной плате в течение года должно оставаться неизменным, то условия об изменении размера арендной платы не могут касаться тех договоров, срок действия которых не превышает одного года. Судебная практика также придерживается правовой позиции о том, что размер арендной платы в период действия договора, заключенного на срок менее одного года, не подлежит изменению (постановление ФАС Поволжского округа от 2 июня 2009 г. по делу № А12-15393/2008).

Кроме того, в отдельных случаях арендная плата устанавливается в договоре комбинированным способом. Это означает, что одна часть арендной платы установлена в твердой сумме, а другая – посредством определения порядка ее исчисления. В этом случае нужно иметь в виду, что изменение каждой части арендной платы подчиняется общим правилам ее повышения, а изменение одной или обеих частей (твердой суммы и (или) порядка определения арендной платы) не может происходить чаще одного раза в год, кроме как по соглашению сторон договора. Иными словами, подобное условие договора об арендной плате также можно менять не чаще одного раза в год; при этом изменять можно как одну из составных частей арендной платы, так и обе. Однако арендодатель в одностороннем порядке не сможет сначала изменить твердый размер одной части арендной платы, а через полгода поменять и порядок определения другой части.

Совет. н а практике запрет на одностороннее повышение арендодателем размера арендной платы чаще одного раза в год можно обойти следующим способом. Арендодатель, который имеет право повысить арендную плату в одностороннем порядке, может предложить арендатору оформить такое повышение в виде дополнительного соглашения. Это связано с тем, что по соглашению сторон договора размер арендной платы может меняться с любой периодичностью, в том числе чаще одного раза в год (такая правовая позиция изложена в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13)). Поэтому если арендатор согласится подписать такое соглашение, то впоследствии арендодатель снова сможет повысить арендную плату, реализовав свое право на одностороннее повышение арендной платы. А в случае спора арендодатель может сослаться на то, что первый раз арендная плата была изменена по соглашению сторон, то есть ограничение на этот случай не распространяется.

Если арендная плата выражена в твердой сумме, то увеличить ее размер в период действия договора можно тремя способами.

1. Договориться с арендатором о повышении арендной платы и оформить эту договоренность в виде дополнительного соглашения.

По общему правилу размер арендной платы, выраженной в твердой сумме, должен оставаться неизменным в течение всего срока аренды. Если иного не указано в законе или договоре, размер арендной платы можно изменить лишь по соглашению сторон (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Таким образом, по общему правилу если арендатор не согласится на повышение размера аренды, арендодатель повысить размер арендной платы не сможет.

Правда, закон допускает возможность изменения договора в одностороннем порядке для случаев существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ). Однако у арендодателя мало шансов воспользоваться этой возможностью. Существенность обстоятельств еще необходимо доказать, что чаще всего оказывается непростой задачей. Кроме того, как правило, обстоятельства могут измениться существенным образом только в отношении арендатора. В отношении арендодателя доказать существенность изменения обстоятельств в суде намного сложнее.

Основное, на что рассчитывает арендодатель при заключении договора, – это получение арендной платы. Исходя из этого арендодатели в период экономической нестабильности стали часто обращаться в суды с требованиями о расторжении договоров аренды. В качестве существенных обстоятельств они указывали на инфляционные процессы, проходившие в стране в это время. Однако суды отказывали арендодателям в удовлетворении подобных исков, указывая, что существенное увеличение уровня инфляции не является обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права арендодателя на изменение или расторжение договора аренды в судебном порядке (постановление Президиума ВАС РФ от 13 апреля 2010 г. № 1074/10, далее – постановление № 1074/10).

В то же время даже если арендатор будет согласен на повышение арендной платы, то для такого повышения одного его письменного согласия и (или) действий, подтверждающих такое согласие (например, внесение денежных средств в большем размере), будет недостаточно. Для этого сторонам нужно будет подписать документ (соглашение) об изменении арендной платы. Дело в том, что договор аренды недвижимого имущества заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ), а соглашение об изменении условий договора должно быть составлено в той же форме, что и сам договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Однако если договор не предусматривает возможности для арендодателя повысить арендную плату в одностороннем порядке, и арендатор не желает подписывать дополнительное соглашение к договору об изменении арендной платы, то арендодатель не сможет повысить размер платы за пользование арендованным имуществом.

Поэтому единственным надежным способом для арендодателя увеличить размер арендной платы в одностороннем порядке будет прямо прописать такую возможность в договоре.

2. Предусмотреть в договоре, что с такой-то даты (или при таких-то условиях) арендодатель может увеличить размер арендной платы в одностороннем порядке, то есть без согласия арендатора.

Пример условия договора о возможности повышения арендной платы в одностороннем порядке

«Арендодатель имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд изменять размер арендной платы не чаще одного раза в год путем письменного уведомления арендатора не позднее чем за 30 (тридцать) календарных дней».

В то же время арендодателю необходимо учитывать, что арендатор может не согласиться на включение в договор аренды такого пункта, поскольку он явно не в интересах арендатора. В подобных случаях можно порекомендовать арендодателю предложить своему контрагенту более мягкий вариант условия о повышении стоимости аренды. Например, пункт договора о возможности повышения арендодателем арендной платы в одностороннем порядке можно дополнить условием о том, что размер арендной платы может быть изменен в соответствии с индексом инфляции или не более чем на определенную сумму в процентном отношении: «…но не более чем на 5%». В этом случае шансы на заключение договора с контрагентом будут существенно выше, поскольку взаимоотношения между сторонами станут более определенными.

3. Заранее прописать в договоре, что с такого-то числа арендная плата увеличивается на столько-то без каких-либо уведомлений арендодателем арендатора.

Пример условия договора об «автоматическом» повышении арендной платы без каких-либо уведомлений арендодателем арендатора

«В течение первого года после заключения настоящего Договора арендная плата устанавливается в размере 50 000 рублей. По окончании первого календарного года действия Договора размер арендной платы увеличивается до 70 000 рублей.

Внимание! Условие о праве арендодателя в одностороннем порядке повысить арендную плату необходимо сформулировать максимально четко и подробно.

Предположим, в договоре стороны указали, что размер арендной платы может быть пересмотрен сторонами в будущем. Например: «Размер арендной платы может быть пересмотрен исходя из официального уровня инфляции, но не чаще одного раза в год». Это будет означать, что о таком пересмотре стороны должны заранее договориться и оформить его дополнительным соглашением. Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и т. д.), не означает, что стороны договора приняли на себя обязательство по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части (постановление № 1074/10).

Пример из практики . суд отказал арендодателю в иске о взыскании задолженности, указав на то, что порядок повышения арендной платы не был согласован

Арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате. Как следует из обстоятельств дела, между арендодателем и арендатором заключен договор аренды, в соответствии с пунктом 3.1 которого размер арендной платы установлен в твердой сумме на основании отчета оценщика. Согласно пункту 3.4 договора аренды размер платы за пользование имуществом мог быть пересмотрен арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год. В силу пункта 5.1 договора изменение условий договора допускалось по соглашению сторон, а вносимые дополнения и изменения должны были рассматриваться контрагентами в месячный срок и оформляться дополнительными соглашениями.

Арендодатель письмом уведомил арендатора о повышении арендной платы, приложив к нему новый отчет оценщика, но арендатор продолжил выплачивать арендную плату в прежнем размере, не соглашаясь с повышением арендной платы и считая само повышение неправомерным.

Как указал суд, из договора аренды следует, что контрагенты, согласовав возможность одностороннего изменения размера арендной платы, не предусмотрели порядок оформления таких изменений. Сторонами в договоре установлен фиксированный размер арендной платы, определенный на основании конкретного отчета оценщика, при этом предоставление иного отчета оценщика не названо в качестве основания для одностороннего изменения размера арендной платы. Таким образом, направляя ответчику уведомление об изменении размера платежей по договору, арендодатель самостоятельно изменил порядок расчета арендной платы.

Исходя из толкования пунктов 5.1 и 3.4 договора, суд сделал вывод, что действительная воля сторон договора была направлена на необходимость заключения дополнительного соглашения для изменения размера арендной платы. Установив, что соглашение об изменении размера арендной платы в установленном законом порядке между сторонами не достигнуто, а ответчик возражает против изменения таковой, суд счел требование истца необоснованным и отказал ему в удовлетворении его иска (постановление ФАС Дальневосточного округа от 2 августа 2010 г. № Ф03-5292/2010 по делу № А59-6902/2009).

В данном случае суд встал не на сторону арендодателя главным образом по следующим основаниям:

• в договоре, установив право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы, стороны не прописали механизм реализации этого права;

• в договоре было указано, что все изменения к договору оформляются дополнительными соглашениями или, иными словами, изменения были возможны лишь по соглашению сторон.

Поэтому, чтобы арендодателю обеспечить себе право на повышение арендной платы в одностороннем порядке, в договоре необходимо прописать следующее.

1. В каких случаях возможно такое изменение арендной платы (например, через год после подписания акта приема-передачи при годовом уровне инфляции в размере 7% и более).

2. Порядок реализации арендодателем права на повышение арендной платы (например, арендодателем направляется уведомление арендатору, в котором содержится информация о повышении арендной платы и в каком размере).

3. Порядок уведомления об этом арендатора (например, по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или лично сотруднику арендатора под подпись в офисе арендатора).

4. С какого момента условие об арендной плате будет считаться измененным (например, по истечении месяца после получения уведомления арендатором).

Если в договоре будет установлен механизм (порядок) определения арендной платы, то арендодателю необходимо учитывать, что различный размер суммы арендной платы, определенной в соответствии с установленным в договоре порядком ее исчисления, не будет свидетельствовать об изменении условия договора об арендной плате, если сам механизм определения арендной платы остается неизменным. К примеру, если при ежемесячной арендной плате в 1 тыс. долл. США в январе курс доллара был ниже, чем в феврале, в связи с чем итоговая сумма арендной платы за февраль в рублях получилась больше, то это не будет свидетельствовать об увеличении установленного договором размера арендной платы и об изменении соответствующего условия договора, поскольку сам механизм исчисления арендной платы (1 тыс. долл. США по курсу ЦБ РФ на день оплаты) остается неизменным.

Совет. п ри определении арендной платы в рублях по курсу иностранной валюты арендодатель может выбрать, по курсу какой именно валюты будет определяться окончательный размер арендных платежей. Если курс выбранной арендодателем иностранной валюты в период аренды будет повышаться, то это само по себе сможет обеспечивать повышение размера арендных платежей, причем без каких-либо изменений условий договора.

Если размер арендной платы в договоре установлен в соответствии с порядком расчета, определяемым каким-либо нормативным актом, то при изменении этого нормативного акта арендодатель производит перерасчет арендной платы. Для этого арендодателю необходимо направить арендатору соответствующее уведомление.

В данном случае также не происходит изменения условия договора об арендной плате, поскольку механизм ее определения (например, посредством формул или коэффициентов, установленных в нормативном акте) останется неизменным. Следовательно, изменение размера арендной платы в данном случае представляет собой исполнение сторонами условия договора, в соответствии с которым арендная плата рассчитывается в соответствии с определенным нормативным актом.

Пример из практики . суд указал, что если порядок расчета арендной платы установлен нормативным актом, то при изменении этого нормативного акта арендная плата пересчитывается автоматически. Это будет считаться не изменением условия договора о размере арендной платы, а его исполнением

Истец (арендодатель) обратился в суд с иском о взыскании с ответчика (арендатора) задолженности по арендной плате.

Как следовало из обстоятельств дела, между сторонами 15 ноября 1999 года был заключен договор аренды в отношении объекта культурного наследия, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы был установлен распоряжением мэра Москвы. В соответствии с договором при изменении порядка взимания или размеров арендной платы в городе Москве арендодатель производит перерасчет платы за пользование зданием-памятником и направляет его арендатору. Изменение суммы арендной платы считается внесенным в договор с момента получения перерасчета арендатором.

Письмом от 28 июня 2003 года арендодатель направил обществу предложение об изменении договора в части увеличения арендной платы с 1 июля 2003 года. С изменением названного условия договора арендатор согласился. Письмом от 30 августа 2007 года арендодатель со ссылкой на распоряжение мэра Москвы направил арендатору уведомление об увеличении с 1 сентября 2007 года арендной платы, мотивируя это тем, что при расчете арендной платы, произведенном в письме от 28 июня 2003 года, была допущена ошибка. Арендатор с увеличением арендной платы не согласился и продолжал ее вносить в прежнем размере, что послужило основанием для обращения в суд.

Как указал Президиум ВАС РФ, изменение размера арендной платы письмом от 30 августа 2007 года представляло собой исполнение согласованного сторонами условия договора о размере арендной платы, в соответствии с которым арендная плата должна быть рассчитана на основании названного распоряжения мэра Москвы. Исполнение указанного условия договора не требует заключения дополнительного соглашения и его государственной регистрации. В данном случае арендодатель исправил допущенную им в 2003 году ошибку в расчете суммы арендной платы и привел расчет в соответствие с упомянутым распоряжением мэра Москвы (постановление Президиума ВАС РФ от 11 мая 2010 г. № 2015/10).

Изменить сам порядок определения арендной платы (например, если арендодатель желает, чтобы арендная плата определялась не исходя из 100 долл. США за 1 кв. м, а исходя из 120 долл. США) арендодатель может в том же порядке, что и при повышении размера арендной платы, установленного в твердой сумме.

Об утверждении формы Дополнительного соглашения и Уведомления об изменении арендной платы за земельный участок (фактически утратило силу), Распоряжени

Мэрия Санкт-Петербурга
КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОРОДСКИМ ИМУЩЕСТВОМ

от 28 сентября 1995 года N 546-р

Об утверждении формы Дополнительного
соглашения и Уведомления об изменении
арендной платы за земельный участок

______________________________________________________
Фактически утратило силу в связи
с изменением законодательства
______________________________________________________

1.1. Форму Уведомления об изменении арендной платы за земельный участок (приложение 1) .

1.2. Форму Дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка (приложение 2) .

2. Установить, что:

2.1. Уведомление об изменении арендной платы за земельный участок (приложение 1) доводится до арендаторов, с которыми заключен договор аренды земельного участка по форме, утвержденной распоряжением председателя Комитета по управлению городским имуществом от 01.03.95 N 102.

2.2. С арендаторами, с которыми оформлен договор аренды земельного участка по иной форме, заключается Дополнительное соглашение (приложение 2) .

3. Начальнику управления оформления сделок с недвижимостью, председателям районных (городских) комитетов по управлению имуществом, начальникам районных агентств в срок до 1 ноября 1995 года:

3.2. Довести до арендаторов Уведомления об изменении арендной платы за земельный участок или заключить Дополнительные соглашения в соответствии с пунктами 2.1 и 2.2 настоящего распоряжения.

4. Контроль за исполнением настоящего распоряжения возложить на заместителя председателя Комитета - директора департамента недвижимого имущества Г.О.Грефа.

Председатель Комитета
М.В.Маневич

Приложение 1
к распоряжению председателя
Комитета по управлению
городским имуществом
от 28.09.95 N 546-р

Руководителю: _________________________
_______________________________________
_______________________________________
Адрес: ________________________________
_______________________________________
_______________________________________

УВЕДОМЛЕНИЕ
об изменении арендной платы за земельный участок
к договору N _____ от _________ 199__ года

В соответствии с распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 31.07.95 N 805-р "О методике определения арендной платы за земельные участки " и на основании пункта 3.6 договора аренды земельного участка (о пересмотре арендной платы в случае изменения действующего законодательства Российской Федерации и Санкт-Петербурга) уведомляю, что:

1. Новая величина квартальной арендной платы за земельный

Необходима ли госрегистрация изменений размера арендной платы

Резюме:
Минфин, ФНС и Президиум ВАС считают государственную регистрацию изменения размера арендной платы обязательной.

Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ стороны договора аренды вправе изменять размер арендной платы, но не чаще одного раза в год. Если размер фиксированный, а также в иных случаях обычно заключается дополнительное соглашение к договору об изменении арендной платы. Подлежит ли дополнительное соглашение государственной регистрации, если договор аренды был зарегистрирован? От ответа на этот вопрос зависит, признает налоговая инспекция обоснованным учет в расходах повышенного размера арендной платы или нет. ГК РФ не содержит нормы, обязывающей в этой ситуации регистрировать дополнительное соглашение.
Финансовое ведомство считает, что это нужно делать, например, в Письме от 30.12.2005 N 03-03-04/1/471 говорится: дополнительное соглашение сторон договора аренды нежилого помещения, заключенного на срок не менее одного года, об изменении арендной платы подлежит обязательной государственной регистрации. Позиция финансистов основывается на двух нормах: в соответствии с п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Исходя из положений ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения на срок не менее одного года должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательной государственной регистрацией сделки. Иными словами, по мнению финансистов, если договор аренды, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации, следовательно, соглашение об изменении размера арендной платы с таким же сроком действия также должно быть зарегистрировано. В пункте 1 ст. 452 ГК РФ, на который ссылается Минфин, говорится о том, что соглашение об изменении договора должно быть заключено в той же форме, что и договор. Однако форма договора и его государственная регистрация - разные понятия для целей гражданского законодательства. Статьей 434 "Форма договора" ГК РФ предусмотрена только письменная форма договора. Согласно п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания и сооружения должен быть заключен в письменной форме. В Гражданском кодексе не содержатся положения о форме договора, прошедшего государственную регистрацию
Президиум ВАС РФ в п. 9 Информационного письма от 16.02.01 N 59 сделал аналогичные выводы: соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Суд исходил из того, что договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно пункту 1 статьи 453 ГК при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.
Данная позиция имеет изъяны, ведь в п. 1 ст. 453 ГК РФ, приведенном судебной инстанцией, сказано только о том, что при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде, но не упомянуто о необходимости государственной регистрации соглашения к договору аренды, тем более, если изменения не настолько существенны, как, например, изменение объекта аренды. Формулировка суда: соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации - не подтверждается нормами закона.
Позиция финансистов и высшей судебной инстанции основана на духе, а не букве закона. В то же время трудно спорить с налоговой инспекцией в суде, когда ВАС РФ высказал свое мнение по этому вопросу, которым руководствуются суды, например, Постановление ФАС ВСО от 16.08.2005 N А78-642/05-С1-7/5-Ф02-3883/05-С2. Кроме того, в п. 18 Приказа Минюста РФ от 06.08.2004 N 135 "Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества" указано, что внесение в Единый государственный реестр прав записей при изменении, прекращении и расторжении договора аренды осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения ЕГРП. Иными словами, приказом установлена обязанность государственной регистрации изменений в договоре аренды, в том числе в части размера арендной платы.

Таким образом, несмотря на то, что согласно нормам законодательства не требуется государственная регистрация соглашения об изменении арендной платы, налогоплательщику придется его регистрировать.