Как расторгнуть договор купли продажи квартиры, причины и условия

Ситуации, когда необходимо расторгнуть сделку по приобретению квартиры, нередки. Причинами могут служить невыполнение продавцом своих обязательств, изменившиеся экономические обстоятельства, вновь открывшиеся непредвиденные и другие обстоятельства.

• расторгнув договор купли – продажи;
• признав его недействительным.

Оба случая чаще всего рассматриваются в суде, и результатом служит возврат приобретенной недвижимости.

Однако во втором случае последствия наступают сразу – признанная ничтожной сделка возвращает все обстоятельства на начало заключения договора и требует возврата полной суммы, внесенной за квартиру, а также прекращение права собственности на недвижимость, являющуюся объектом договора, у покупателя.

Результат расторжения договора купли – продажи может иметь несколько оговорок, предусмотренных самим договором или решением суда. Например, это может быть потеря материальных средств из начального взноса оплаты за квартиру по договору.

Основания, условия и порядок расторжения договора в общих чертах оговорены статьями ГК РФ 450, 451, 452.

Закон устанавливает срок 3 года для расторжения договоров купли – продажи недвижимости, исчисляемый с момента заключения сделки.

Договор купли – продажи квартиры, в зависимости от обстоятельств, условий самого договора и отношений сторон, может быть расторгнут в судебном или, по взаимному соглашению сторон, в досудебном порядке, путем составления мирного соглашения о расторжении. При этом сторонами, оспаривающими сделку, может выступить покупатель или продавец, имеющие статус физического или юридического лица.

В ситуации, когда спорный договор еще не прошел процедуру регистрацию в учреждении Росреестра, расторгнуть договор достаточно просто :

• если согласие достигнуто, то составляется соглашение о расторжении договора, данный документ сразу же необходимо заверить у нотариуса;
• если согласие между покупателем и продавцом не достигнуто и мирное решение невозможно, то и покупатель и продавец имеют право на обращение в суд с мотивированным заявлением о расторжении договора;
• перед подачей такого документа необходимо получить отказ от выполнения своих обязательств другой стороной. Для этого оппоненту вручается претензия, срок исполнения требований по которой составляет 30 дней;
• по истечении указанного периода, в отсутствие выполнения условий, выдвинутых в претензии, истец может обращаться в суд.

В случае уже зарегистрированного права собственности на квартиру, аннулировать договор сложнее. После регистрации у покупателя появилось юридически значимое право собственности на квартиру, и, если иное не указано в договоре купли – продажи, после обоюдного исполнения обязательств, договор прекращает действие.

Расторгнуть договор можно только в период его действия. Расторжение договора с истекшим сроком или прекратившим свое действие по условиям, прописанным в нем, не влечет возврата квартиры продавцу.

Поэтому при составлении первоначального документа необходимо учитывать эти условия и закрепить их в условиях договора между сторонами или в специальном документе — соглашении о расторжении.

В частности, основаниями для расторжения, является прекращение выполнения условий договора одной из сторон. Такими случаями могут быть:

1. со стороны покупателя — отсутствие оплаты за объект недвижимости, когда договор зарегистрирован в службе государственной регистрации, кадастра и картографии;
2. со стороны продавца – отказ от снятия в указанные сроки с регистрационного учета в отделении местного ФМС по месту жительства и выезда их квартиры после получения покупателем всех прав на квартиру;
3. внезапное изменение обстоятельств, не зависящее от сторон. Примером может служить выяснение наличия такого обременения квартиры, как появление законно претендующего на нее гражданина.

При обращении в суд продавцом. необходимо:

• предоставить оригинал договора;
• копию претензии об исполнении требований по договору с указанием даты получения ответчиком;
• указать в заявлении требования о расторжении договора, возврате всего имущества и возмещении материального или морального вреда — процентов или неустойки.

Пункт о возврате переданного имущества обязателен, так как вынесенное судом решение о расторжении договора относится именно к прекращению действий его условий, но не ведет к передаче имущества обратно.

Для обращения в суд покупателем требуется предоставить документы, подтверждающие законность требований:

• оригинал оспариваемого договора купли — продажи;
• копия претензии с датой вручения адресату;
• внести требования о сроке возврата оплаченных сумм с возможной их индексацией и возмещением морального и материального вреда.

Обязательно требуйте указания в судебном решении срока возврата оплаченных сумм. В случае отсутствия их возврата по судебному решению вы сможете вновь обратиться с иском о начислении на них процентов.

Грамотно заключенный договор купли-продажи квартиры между сторонами, с прозрачными условиями, учитывающими все ситуации, способен обезопасить обе стороны от нежелательных рисков и сохранить время и средства.

Так, для продавца желательно включение в договор следующих пунктов:

• получение денег до этапа регистрации квартиры или их передача непосредственно в учреждении Росреестра, либо оговорить в договоре срок их получения;
• возможность одностороннего внесудебного расторжения договора в случае неисполнения покупателем своих обязательств.

Таким образом, переданная в собственность путем оформления в регистрационном учреждении квартира, при отсутствии оплаты в оговоренные сроки, возвращается в собственность продавца, при этом в сотрудниками Росреестра вносится запись о прекращении сделки в ЕГРП.

Покупатель должен предусмотреть в договоре наличие следующих, защищающих его права, пунктов:

• указание точных сроков передачи в собственность квартиры;
• расторжение договора при отказе исполнения своих обязательств продавцом или при возникновении внезапно возникших обстоятельств;
• сроки и размеры возврата уже оплаченных сумм в случае расторжения сделки.

В случае внесения в договор условий о возврате полностью всех сумм, внесенных за жилье, включая первоначальный взнос, несостоявшийся покупатель не понесет убытков. Если данные пункты отсутствуют, то, согласно законодательству, покупатель не вправе требовать возврата исполненных им по обязательствам договора до момента его расторжения. Возвратить первоначальные взносы в таком случае возможно для покупателя будет только через судебное разбирательство.

При продаже квартиры каждый второй сталкивается с необходимостью выписать из квартиры несовершеннолетнего ребенка. о чем мы подробно писали.
И, в продолжение темы, по ссылке смотрите подробно. как выписать человека без его согласия.

РАСТОРЖЕНИЕ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

Споры между участниками строительства жилья вытекают, как впрочем, и из большинства споров по возмездным сделкам, из нарушения весьма тривиальных обязательств друг перед другом. Однако первопричина таких споров, кроется не в конкретном нарушении обязательственных правоотношений, а в ненадлежаще-заключаемой форме договора. В этой связи, именно форма и предмет договора требуют пристального внимания и всестороннего правового анализа при его заключении.

О РАСТОРЖЕНИИ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

22.10.08 г. между мною (Покупателем) и ЗАО «Цун «ЛенСпецСму» (Продавцом), в лице заместителя генерального директора Онищенко И.В. действующего на основании генеральной доверенности № б/н – от 06.08.07 г. действующего на основании агентского договора № 64/05 – А от 01.04.05 г. с Принципалом ЗАО Специализированное Строительно-Монтажное Объединение «ЛенСпецСму», ИНН; 7802084569, был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры № 486-РАД-2, расположенной по строительному адресу ; Фрунзенский административный р-н, ул. Пловдиевская, уч.2. (Приложение № 1). Сроки исполнения обязательства Продавцом по договору определены ориентировочно 3 кварталом 2009 г.

Стоимость квартиры составляет 148 407, 88 У.Е. Покупатель вносит предварительную оплату (ч.4. договора), в соответствии с указанным графиком платежей в приложении № 1, 3 к договору, которая (оплата), определяется как – исполнение обязательства покупателя по настоящему договору, в виде обеспечительного платежа.

Оплата по договору, мной произведена в части, в размере 1 705 986 руб. наличными денежными средствами, через кассу «агента» ЗАО «Цун «ЛенСпецСму», в соответствии с графиком погашения (Приложение № 2).

В связи с истечением срока действия предварительного договора, а также в связи с тем обстоятельством, что привлечение денежных средств «дольщика» строительной организацией не может осуществляться до государственной регистрации договора на участие в долевом строительстве, при непосредственном заключении именно этого договора, 09.12.09 г. 18.01.10 г. в адрес ответчика мной направлены заявления с требованием о возврате денежных средств в полном объеме. Ответа на заявления в виде претензии от 09.12.09, 18.01.10 г.г. (приложение № 3), я от ответчика до сих пор не получил, никаких действий по возврату денежных средств ответчик также не предпринимает.

Тем не менее, считаю, что возможность обеспечения обязательств по данному предварительному договору невозможна, вследствие того, что предметом предварительного договора является исключительно обязательство сторон заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Таким образом, в рамках предварительного договора не может осуществляться полное или частичное исполнение сторонами своих обязательств в виде предоплаты стоимости квартиры, как в качестве задатка, так и в качестве авансового платежа по еще не заключенному основному договору. Пока основной договор не заключен, такое обязательство возникнуть не может. Учитывая имущественный характер данных отношений, сторона, заключившая предварительный договор, тем не менее, не приобретает никаких прав на имущество другой стороны. Тем не менее, даже при правильной юридической квалификации обеспечительного платежа в виде предварительной оплаты стоимости квартиры, будь то аванс или задаток деньги, платежи выплачиваются в счет покупной стоимости жилья, т.е. в состав произведенных платежей, так же как и в общую сумму данного договора была включена выкупная стоимость имущества. Однако по предварительному договору ни одному из контрагентов ничего не причитается. Кроме того, право на получение платежей в счет покупной цены принадлежит продавцу или арендодателю, который является собственником продаваемых или сдаваемых в аренду помещений (п. 1 ст. 454, ст. 554, п. 3 ст. 607, ст. 608 ГК РФ). В момент заключения предварительного договора застройщик собственником помещений не является, а сам объект недвижимости отсутствует, поскольку здание как объект недвижимого имущества еще на создано и право собственности на него в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество не зарегистрировано. Таким образом, у застройщика отсутствует право получать обеспечительные суммы (п.п.3.3.договора), путем приема платежей по предварительному договору. Считаем, что, предусмотренный договором способ обеспечения исполнения обязательства, т.е. право требовать определенную денежную сумму в случае неисполнения покупателем своего обязательства заключить основной договор может квалифицироваться как неустойка по договору. Однако неустойка является не только способом обеспечения исполнения обязательства, но и мерой гражданско-правовой ответственности и подлежит взысканию со стороны договора лишь при наличии оснований для ее ответственности. Таким образом, неустойка в отличие от задатка или аванса, не может быть уплачена предварительно, заранее, "на случай" неисполнения обязательства. До момента наступления события неисполнения покупателем обязательства заключить основной договор у продавца в любом случае отсутствуют правовые основания для удержания денежных средств.

С другой стороны, представляется достаточно очевидным с практической точки зрения, что данный обеспечительный платеж, не отягощенный фактически обеспечительной функцией, на самом деле имеет своей целью финансирование продавца. Следовательно, имеет место прикрытая сделка - займ, к которой должны применяться относящиеся к ней правила, в том числе обязанность заемщика (продавца по предварительному договору) возвратить займодавцу (покупателю) сумму займа в течение 30 дней со дня предъявления займодавцем требования об этом (п.п. 2 п.1 ст.810 ГК РФ) и уплатить проценты по ставке рефинансирования (п.1 ст.809 ГК РФ).

Любые схемы с применением предварительных договоров (купли-продажи, участия в долевом строительстве), строительными организациями и принятием по этим договорам оплаты – незаконны, так как по предварительному договору нельзя принять оплату, а можно только указать, что в будущем будет заключен определенный договор, по которому должна производиться оплата. Закон императивно, не исключает заключения подобного рода договоров, таких как; предварительного договора долевого участия в строительстве или предварительного договора купли-продажи, но исключает возможность принимать по ним оплату. Привлечение денежных средств строительными организациями от частных лиц (покупающих квартиру для личных нужд) осуществляется, лишь, только на основании договора долевого участия в строительстве (№ 214 – ФЗ от 30.12.04 г.). В силу части 3 #M12293 19 901919587 1265885411 80 1328294600 1334933859 4294967294 3799499740 2202259373 77статьи 4 Закона № 214-ФЗ#S договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве общество (застройщик) не имеет права привлекать денежные средства граждан на основании иных договоров. В ином порядке денежные средства привлекаются в соответствии с установленными нормами о жилищных накопительных кооперативах.

В соответствии со ст. 165 ГК РФ, несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Кроме того, данную сделку, можно считать притворной и по тем основаниям – что она прикрывает собой основной договор участия в долевом строительстве. Представляется, что именно по основному, а не по предварительному договору участия в долевом строительстве возможно привлечение средств от дольщиков, по основаниям изложенным выше. Также важно отметить, что обязательственные отношения между сторонами по данному договору прекращены, в связи с тем, что;

сроки исполнения обязательства застройщиком конкретно не определены в договоре, вследствие того, что исполнением обязательства устанавливается не четкая календарная дата или временной период, а ориентировочный временной промежуток, в течение которого право собственности продавца на квартиру должно быть оформлено, т.е. указываются события, наступление которых вероятно, но отнюдь не неизбежно (например, право собственности застройщика на здание не будет зарегистрировано, если здание не введено в эксплуатацию вследствие нарушения строительных норм и правил при его возведении). Таким образом, срок заключения основного договора не определен событием, которое должно неизбежно наступить, и не соответствует ни одному из иных способов установления срока, предусмотренных ст. 190 ГК РФ. В результате применяется правило п. 4 ст. 429 ГК РФ о том, что срок заключения основного договора равен одному году с момента подписания предварительного договора, т.е. временной промежуток обязательственных отношений по данному договору устанавливается (22.10.08 - 22.10.09 г.г.).

Вследствие указанных обстоятельств, я как контрагент застройщика могу понести значительные финансовые риски, т.е. столкнутся с ситуацией, когда по истечении года застройщик, не выполнив необходимые для заключения основного договора условия, уведомляет (или не уведомляет) контрагента о прекращении предварительного договора и заключает новый предварительный договор уже с иным покупателем, предложившим более выгодные условия.

В соответствии с разъяснениями ПЛЕНУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 29 сентября 1994 г. Постановление № 7, не являясь инвестором в строительстве данного дома, т.е. являясь лицом, покупающим квартиру не для коммерческого использования, а исключительно для удовлетворения своих личных (семейных) нужд я пользуюсь правом применить к данным правоотношениям Закон «О защите прав потребителей» (№ 2300 – 1 - ФЗ от 07.02.1992 г.).

Исходя из указанной нормы права, считаю, что п.п.8.1. договора (разрешение спора в третейском суде) ущемляет мои права как «потребителя» и более слабой стороны по договору (не обладающей специальными познаниями в строительстве), по выбору подсудности разрешения спора осуществляемой в государственном суде, что также, ущемляет мои конституционные права и противоречит статье 28, 29 ГПК Российской Федерации, пункту 2 статьи 17 Закона "О защите прав потребителей".

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 15, 165, 167, 168, 170, 190, 329, 334, 395, 429, 454, 552 - 558 ГК РФ; ст.ст. 17 - 23, 23.1. № 2300-1-ФЗ от 07.02.1992 г. в ред. 23.17.08 г. «О защите прав потребителей», ст. ст. 1 - 9, № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 N 111-ФЗ, от 16.10.2006 N 160-ФЗ, от 23.07.2008 N 160-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»

1. Признать предварительный договор купли-продажи № 486-РАД-2 от 22.10.08 г. – ничтожным.
2. Применить последствия недействительности данной ничтожной сделки, путем возврата истцу неосновательно приобретенных денежных средств ответчиком, в виде предварительной оплаты квартиры, произведенной истцом, в размере 1 705 986 руб.

Итого; цена иска; 1 705 986 руб.

Ходатайствуем перед судом о предоставлении для обозрения суду оригиналов документов, счетов – квитанций, оплаты произведенной истцом по договору. непосредственно в процессе.

В соответствии со ст. 333.36 п.п.2.4. НК РФ (№117-ФЗ от 05.08.2000 в ред. № 276-ФЗ от 30.12.06), ст.17 п.3. Закона «О защите прав потребителей» - Судебная защита прав потребителей – «потребители по искам связанным с нарушением их прав, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

1. Копия искового заявления (3 экз.)
2. Расчет суммы иска (3 экз.)
3. Расчет суммы облагаемой государственной пошлины по делу.
4. Ходатайство от 22.01.10 г.
5. Претензия от 09.12.09 г. 18.01.10 г.
6. Копия предварительного договора купли-продажи № 486-РАД-2 от 22.10.08 г. (нотариально-заверенная)
7. Копии счетов-квитанций оплаты по договору.
8. Доверенность на представительство № 196044 от 08.12.09 г. (копия нотариально-заверенная)

Я обратился в суд с иском о признание сделки - предварительного договора купли-продажи недействительным, ничтожным с момента его подписания, как несоответствующего договору долевого участия в строительстве, исключительно на основании которого, осуществляется привлечение денежных средств строительными организациями от граждан, в соответствии с Законом «О долевом участии в строительстве» (№ 214 – ФЗ от 30.12.04 г.).

Не являясь со инвестором в строительстве объекта недвижимости я приобретаю данное жилье исключительно для удовлетворения своих личных, семейных нужд. До настоящего момента я с семьей, в составе 3 человек, вынуждены проживать в коммунальной квартире

СПб, Литейный пр. д. 35, кв. 20.

Судебной коллегией по гражданским делам ВС РФ, ПЛЕНУМОМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 29 сентября 1994 г. N 7, утверждено «Обобщение практики рассмотрения судами РФ по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов» ( Бюллетень ВС РФ №2,2003 ), где указано, что если между гражданами и хозяйствующими организациями возникают отношения по передаче товара (квартиры) в собственность или по выполнению работы, завершающейся передачей гражданину созданного результата (квартиры), а гражданин при заключении договора имеет намерение заказать или приобрести либо использовать товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, к указанным правоотношениям применяется закон Российской Федерации № 2300-1-ФЗ от 07.02.1992 г. «О защите прав потребителей».

Являясь «потребителем» оказываемой мне услуги «изготовителем» товара (в данном случае жилого объекта недвижимости), коммерческой организацией ЗАО Специализированное Строительно-Монтажное Объединение «ЛенСпецСму» я пользуюсь правом применить данную норму материального права к спорным правоотношениям, изложенным в основании моего иска. Следует учесть, что отношения регламентируемые данным законом № 2300-1-ФЗ от 07.02.1992 г., в частности правоотношения между «потребителем» и «изготовителем» товара, работы, услуги, относятся к отношениям публично правового характера и защищаются государством посредством данного закона. Исходя из указанной нормы права, считаю, что п.п.8.1. договора (разрешение спора в третейском суде) ущемляет мои права как «потребителя» и более слабой стороны по договору (не обладающей специальными познаниями в строительстве), по выбору подсудности разрешения спора осуществляемой в государственном суде, так как споры, имеющие публично-правовой характер или публично-правовые последствия, не подлежат рассмотрению в третейском суде, рассматривающим споры исключительно частного характера.

Кроме того, в соответствии со ст.ст. 45, 47 Конституции РФ, государственная защита прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации гарантируется, и никтоне может быть лишен права на рассмотрение его дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом.

Подтверждаются данные положения статей Конституции РФ и нормами международного частного права. В Федеральном законе Российской Федерации "О ратификации Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод" от 30.03.98 г. содержится заявление о признании обязательными для Российской Федерации как юрисдикции Европейского суда по правам человека, так и решений этого суда. В протоколах, дополняющих Конвенцию о защите прав человека и основных свобод (далее - Конвенция), закреплены также права, физических и юридических лиц, подлежащие защите. Конвенцией запрещен отказ в правосудии, а также закреплено положение, согласно которому заинтересованное лицо должно иметь возможность добиться рассмотрения своего дела в суде - органе государственной системы правосудия.

Кроме того, включение юридическим лицом в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, а также привлечение денежных средств в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве является административным правонарушением, ст.ст. 14.28. п.2. 14.8. КоАП РФ, что императивно указывает на противоправность действий ответчика.

Исходя из изложенного и руководствуясь ст.ст. 28 ГПК РФ, № 214 – ФЗ от 30.12.04 г. № 2300-1-ФЗ от 07.02.1992 г., 45, 47 Конституции РФ

Рассмотреть мое заявление по месту по месту нахождения ответчика - организации ЗАО Специализированное Строительно-Монтажное Объединение «ЛенСпецСму», СПб, пр. Энгельса д.50, что подпадает под юрисдикцию рассмотрения Приморского районного суда.

Претензия о расторжении договора

Для прекращения договорных отношений по инициативе только одной стороны подается претензия о расторжении договора. При этом расторжение договора в таком случае должно быть связано с неисполнением взятых на себя обязательств другой стороной или существенно изменившимися обстоятельствами.

Договорные отношения регламентированы Гражданским кодексом РФ, а также законами и подзаконными актами. Соответственно, претензия о расторжении договора может быть претензией потребителя. претензией по ОСАГО. претензией по договору аренды .

Что существенно: претензия о расторжении договора является обязательным способом досудебного урегулирования (ст. 452 ГК РФ). И только при неполучении ответа или после получения отказа в срок, установленный в претензии или в договоре (при отсутствии – 30 дней) подать исковое заявление.

При составлении текста претензии можно воспользоваться размещенным примером, а также задать вопрос юристу сайта, если возникли сомнения или затруднения.

Митреву Константину Александровичу

адрес: 629303, Тюменская область,

г. Новый Уренгой, ул. Пушкина, 78

от Гвоздевой Ирины Леонидовны,

адрес: 629325, Тюменская область,

г. Новый Уренгой, ул. Лаптевых, 98-14

17 марта 2017 г. между нами заключен договор строительного подряда, по условиям которого Вы, как Подрядчик, обязуетесь выполнить комплекс работ по ремонту фасада жилого дома по адресу: г. новый Уренгой, ул. Лаптевых, д. 19, по заданию Заказчика за счет моих материалов. По достигнутой договоренности мной Вам переданы денежные средства в размере 30 000 руб. в качестве предоплаты за выполненные работы. Срок начала работ установлен 12.05.2017 г. окончания – 20.08.2017 г.

В настоящее время обстоятельства изменились настолько, что если бы я могла предвидеть их наступление, договор не был бы мной заключен. Решением Октябрьского районного суда г. Новый Уренгой от 15.05.2017 г. на указанный дом в соответствии с договором залога, заключенном от имени моего мужа, обращено взыскание. В соответствии со ст. 350 ГК РФ он подлежит продаже с публичных торгов.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 451 Гражданского кодекса РФ прошу расторгнуть заключенный нами 17.03.2017 г. договор подряда и вернуть предоплату.

1. Копия решения суда от 15.05.2017 г.

18.05.2017 г. Гвоздева И.Л.

Итак, составление претензии или уведомления о расторжении договора является обязательным в соответствии с нормами ГК РФ. Когда направление такой претензии связано с ненадлежащим исполнением своих обязательств другой стороной, помимо требования расторгнуть договор в претензию могут быть включены требования о выплате неустойки. о неосновательном обогащении. о возмещении убытков. Когда произошло существенное изменение обстоятельств (как в размещенном выше примере), можно предложить свое видение компенсации расходов исполнения договора. В последнем случае такое требование может быть рассмотрено судом – о последствиях расторжения договора.

Суть претензии и основную содержательную часть составляют те нормы ГК РФ, которые регулируют соответствующие отношения – подряд, купля-продажа, мена и др. Именно там перечислены случаи, когда допускается односторонний отказ и расторжение договоров.

Подготовленную в письменном виде претензию необходимо вручить адресату. При устном заявлении доказать суду факт его оглашения достаточно проблематично. Вручить претензию можно лично, попросив расписаться, поставить дату, инициалы и фамилию во второй экземпляр, который сохранить у себя. В таком случае лучше всего иметь 2 свидетелей, которые поставили бы свои подписи в акте об отказе в приеме претензии.

Можно направить претензию о расторжении договора заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.

Адресат претензии обязан ответить на нее в течение срока, установленного в тексте (а он должен быть разумным). Положительное решение влечет заключение соглашения о расторжении договора. Отказ или молчание станут основанием подачи искового заявления о расторжении договора .

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации и как его аннулировать?

Главная > Жилая собственность > Квартира > Покупка и продажа > Можно ли и как расторгнуть договор купли-продажи квартиры, причины аннулирования соглашения до и после гос регистрации сделки

Расторжение договора означает прекращение действия всех соглашений, прописанных в документе и завершение всех обязательств участвовавших сторон.

Процедура расторжения зависит от множества обстоятельств и содержит массу нюансов.

Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры после регистрации сделки предусмотрено статьей 452 пунктом 1 Гражданского кодекса.

Для аннулирования документа необходимо согласие продающей и покупающей стороны.

Свое намерение они обязаны обозначить в письменном виде.

Однако обоюдное согласие продавца и покупателя встречается нечасто, и в большинстве случаев инициатором расторжения выступает тот, кто остался недоволен результатом сделки. В этом случае правота доказывается в суде. Вторая сторона дает согласие на расторжение по решению суда, если тот признает претензии обратившейся стороны обоснованными.

Чтобы аннулировать договор купли-продажи квартиры нужны явные нарушения одного из его участников условий соглашения. Со стороны продавца недвижимости это может быть отказ покидать проданное помещение. Покупатели же, как правило, грешат отказом частично или полностью выплачивать обещанную сумму.

Также могут всплыть обстоятельства, о существовании которых покупатель сознательно не был поставлен в известность. Если квартира находится в залоге, то вряд ли ее кто-либо станет покупать. Поэтому для покупателя важно тщательно проверять «юридическую чистоту» жилья .

Хотите избежать трудностей при продаже (покупке) квартиры? Заверьте сделку купли-продажи недвижимости у нотариуса. Подробнее читайте здесь .

Чтобы не волноваться за деньги при продаже квартиры используйте банковскую ячейку. Преимущества и процесс передачи денег описаны по ссылке: http://svoe.guru/zhilaya-sobstvennost/kvartira/pokupka/cherez-jachejku.html

Часто после покупки недвижимости появляется лицо, которое имеет вполне законное право на проживание на данных квадратных метрах. Жилплощадь может иметь и высокие суммы непогашенных задолженностей за коммунальные услуги.

Судом могут быть приняты во внимание и изменившиеся во время действия соглашения условия. Таковым может стать ухудшения здоровья одного из участников сделки, при этом делающим данную сделку для него крайне невыгодной.

Само по себе прекращение обязательств не означает как возврата средств, так и проданной недвижимости. Чтобы продавец получил обратно свою квартиру, а покупатель — деньги, необходимо исковое требование о возврате средств или имущества.

Документ купли-продажи подлежит государственной регистрации. Расторгнуть его можно только тогда, когда он находится в стадии исполнения. С момента регистрации расторгнуть договор нельзя. поскольку он уже исполнен.

Выходом для сторон в этой ситуации может быть составление нового договора купли-продажи для осуществления обратной сделки.

Также сделка может быть признана недействительной судом. если имели место нарушения прав. Однако такие действия возможны лишь до истечения определенного срока.

В случае нарушения прав одного из участников договора купли-продажи квартиры, законом предусмотрен срок, в течение которого лицо может оспорить результаты договора.

Теоретически, после окончания действия этого срока сторона может обратиться в суд. Однако такие действия редко имеют успех, так как в случае подачи встречного заявления оппонентом об окончании срока давности, суд не станет удовлетворять иск.

На признание договора купли-продажи квартиры недействительным отводится 1 год. Если существуют объективные факты того, что лицо не знало о нарушениях его прав, то применяются последствия ничтожной сделки. Здесь срок увеличивается до 3 лет. Началом исчисления срока принято считать дату подписания договора, однако не всегда дела обстоят так просто.

Если потерпевший участник сделки докажет, что о нарушениях в отношении его узнал позднее, то началом отсчета будет именно эта дата.

Если же лицо должно было знать, что его права нарушены, но тем не менее утверждает обратное, то началом срока давности считается момент заключения сделки .

Однако существуют исключения и из этого правила.

При наличии доказательств применения угроз или насилия во время заключения сделки, срок давности исчисляется с момента прекращения давления на потерпевшее лицо.

Также сделка может быть заключена с лицом, который в силу каких-либо обстоятельств не мог принимать самостоятельно адекватных решений, временно или постоянно. Такую сделку суд признает ничтожной, то есть подлежащей расторжению.

Из всего этого можно сделать один важный вывод: покупать квартиру на вторичном рынке целесообразнее у продавца, который владеет ею более 3 ле т. В противном случае не исключены претензии на обладание недвижимостью третьей стороны, того, кто ранее продал квартиру сегодняшнему продавцу.

Если участник сделки купли-продажи квартиры считает, что его права были нарушены, и он имеет претензии к другому участнику, он имеет право подать иск в суд. Однако перед этим он обязан поставить в известность потенциального ответчика, чтобы тот имел возможность добровольно исправить ситуацию.

Претензии вручаются в письменном виде с указанием срока ответа. Если время ответа в претензии указано не было, то, согласно закону, он составляет 30 дней.

В случае, если сторона отказывается идти на компромисс или не дает никакого ответа в указанный срок, то смело можно обращаться в судебную инстанцию .

При составлении иска должен быть указан договор, условия которого были нарушены. Также приводятся все невыполненные пункты соглашения, обстоятельства игнорирования ответчиком письменной претензии.

Если имели место расходы, связанные с ненадлежащим исполнением договора, то должна приводится сумма этих расходов. Кроме самого заявления, при его подаче необходимы документы:

1. Копия заявления.
2. Копия договора купли-продажи.
3. Квитанция об оплате госпошлины.
4. Документы о нарушении условий договора или об изменении обстоятельств.
5. Копия врученной ответчику претензии.

Предварительный договор — это сделка до гос регистрации купли-продажи квартиры по своей сути является подтверждением намерения сторон подписать в будущем основной документ. Иногда при его составлении покупатель дает задаток (предоплату).

Как и полноценное соглашение купли-продажи, аннулировать предварительный договор в одностороннем порядке невозможно. если изначально в него небыли внесены соответствующие пункты. Но поводом для расторжения могут послужить веские основания.

При их отсутствии участник сделки, не желающий расторжения, вправе добиваться в суде заключения основного договора.

Достаточными основаниями для отмены сделки купли-продажи квартиры служит невыполнение стороной прописанных условий. В таком случае договор может быть расторгнут без участия судебных инстанций.

Кроме того, при заключении предварительного договора очень полезно внести пункт о сроке действия этого документа. Окончание данного срока автоматически отменяет действие соглашения, если за это время не был заключен основной контракт.

Если такой срок сторонами не оговорен, то по умолчанию (по закону) он составляет 1 год. Основания для расторжения договора купли-продажи квартиры могут быть по причине его неправильного оформления. это тот редкий случай, когда неграмотность может принести пользу.

Если вы покупаете квартиру у юридического лица, тогда вы должны знать основные правила заключения сделки, которые описаны здесь .

Если вы хотите продать долю в квартире, тогда следует получить согласие остальных собственников и правильно составить договор купли-продажи доли квартиры: http://svoe.guru/zhilaya-sobstvennost/kvartira/pokupka/sdelka-s-dolej.html

Действия по отношению к партнеру по сделке строятся по той же схеме, что и при расторжении основного документа. Ему направляется уведомление о расторжении сделки с обязательным указанием причин.

Если оппонент не проявит понимания или не ответит вовсе, то решать разногласие будет суд.

Чтобы избежать в будущем взаимных претензий, сторонами сделки подписывается акт приема-передачи квартиры, что означает фактическое вступление покупателя в права собственника (ст. 556 ГК РФ).

В документе подробно указывается состояние квартиры на момент совершения сделки, наличие или отсутствие задолженности по коммунальным услугам.

Кроме того, должны быть указаны:

• Паспортные данные участников сделки;
• Адрес и технические характеристики жилья;
• Ссылка на соглашение купли-продажи;
• Подпись покупателя и продавца.

Если квартира продается с мебелью или другим оборудованием, это также должно быть отображено в акте.

Еще одним важным пунктом являются сведения о получении продавцом оплаты за недвижимость. Дополнительно к документу может прилагаться, и копия расписки в получении средств.

Непосредственно после подписания акта, покупателю передаются ключи от квартиры. и вся ответственность за жилье с этого момента ложиться на него.

Акт купли-продажи составляется как при покупке жилья на первичном рынке жилья (в новостройках), так и во вторичном (покупке квартиры с рук). Акт передачи новой квартиры составляет застройщик. Документ прилагается к договору долевого участия в строительстве.

На вторичном рынке документ составляется участниками сделки и может быть заверен юристом. Иногда специалисту поручают и составление акта.

По поводу момента составления акта приема-передачи существует один важный нюанс. В зависимости от региона, документ составляется либо до государственной регистрации, либо после. В некоторых регионах, например в Москве и Санкт-Петербурге, подписание акта происходит после регистрации и вступления нового собственника в право владения.

Существуют регионы, в которых наличие передаточного акта является необходимым условием для подачи пакета документов на регистрацию. Это является нонсенсом, означающим формальную передачу жилья до получения юридического права собственности. Такая ситуация может привести к некоторым лишним проблемам, для избежания которых можно лишь посоветовать внести дополнительный пункт в акт передачи. В нем должно быть сказано, что фактическая передача собственности наступит только после полного обретения прав собственности, то есть государственной регистрации.

Большинство продавцов недвижимости уверены, что в ближайшие 6 месяцев после заключения договора купли-продажи квартиры, если нужно, можно с легкостью отменить его.

Это глубочайшее заблуждение, основанное на юридической неграмотности.

Отменить договор, пусть даже находящийся на стадии исполнения, вовсе не так просто .

Здесь не имеется ввиду обоюдное согласие сторон, в этом случае проблем не возникнет. Но желание расторгнуть договор в одностороннем порядке будет рассматриваться судом лишь при наличии очень веских причин. Поэтому подходить к составлению документа нужно с должной ответственностью, чтобы исключить возможные неприятные сюрпризы.

Заключить соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры после регистрации возможно, но порой довольно сложно. В интересах обеих сторон побеспокоиться о возможных вариантах развития событий и внести в условия договора несколько пунктов о возможностях его отмены.

Далее смотрите видео о расторжении договора купли-продажи квартиры по инициативе покупателя