Собственник продает недвижимое имущество, на которое третье лицо имеет право долгосрочной аренды (срок аренды - до 2020 года, регистрация в регистраци

Новости и аналитика Правовые консультации (практика) Гражданское право Собственник продает недвижимое имущество, на которое третье лицо имеет право долгосрочной аренды (срок аренды - до 2020 года, регистрация в регистрационной палате есть). Новому собственнику приобретаемое нежилое помещение необходимо для развития собственного бизнеса, то есть для собственных нужд. В самом договоре аренды, как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора, не установлено право одностороннего расторжения либо отказа от исполнения договора, за исключением случаев, предусмотренных ст. 619, ст. 620 ГК РФ. Более того, ст. 617 ГК РФ прямо указывает, что смена собственника арендуемого имущества не является основанием для изменения или расторжения договора аренды с третьим лицом. Является ли необходимость использования помещения для собственных нужд основанием для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя (нового собственника) (какие-либо нарушения договора со стороны арендатора отсутствуют)? Каким образом новый собственник может расторгнуть (прекратить) договор аренды?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Если договором аренды не предусмотрено иное, указанные в вопросе обстоятельства не являются основанием для расторжения договора по инициативе арендодателя.

Обоснование вывода:
Действительно, согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). В случае перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу договор аренды сохраняет силу, а новый собственник занимает место первоначального арендодателя в силу указания закона (ст. 387 ГК РФ).
В соответствии со ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне. При этом договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в случаях существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законодательством или договором. Такое расторжение, по общему правилу, возможно только в судебном порядке (п. 2 ст. 450. ст. 619. ст. 620 ГК РФ).
Законом или договором может быть предусмотрено право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд, в том числе и "безмотивно", т.е. в отсутствие виновных действий другой стороны (смотрите, например, п.п. 25. 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, постановления Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 N 13057/09, от 09.09.2008 N 5782/08 ). Если возможность отказа от договора допускается законом или соглашением сторон, такой отказ автоматически влечет за собой расторжение или изменение договора (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ) и прекращение обязательств (п. 2 ст. 453 ГК РФ).
Применительно к договорам аренды возможность одностороннего отказа от договора прямо предусмотрена только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). От исполнения же договора аренды, заключенного на определенный срок, его сторона может отказаться только в том случае, если возможность такого отказа прямо предусмотрена договором. Договор аренды может предусматривать возможность отказа от его исполнения в том числе и по указанному в вопросе основанию (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.04.2009 N Ф04-1841/2009(3389-А46-28), постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2012 N 10АП-2061/12, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.10.2009 N Ф04-5135/2009).
В отсутствие же соответствующих условий в договоре аренды отказаться от его исполнения (в том числе и по указанному в вопросе основанию) арендодатель не вправе. Такой договор может быть расторгнут только по соглашению сторон либо на основании решения суда (п.п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (абзац 2 п. 1 ст. 451 ГК РФ). Констатировать наличие предусмотренного ст. 451 ГК РФ основания для расторжения (изменения) договора можно при одновременном соблюдении следующих условий: обстоятельства изменились после того, как договор был заключен; стороны договора не содействовали их наступлению; стороны в момент заключения договора не могли разумно предвидеть наступление этих обстоятельств; исполнение договора с учетом изменившегося обстоятельства приведет к нарушению соотношения имущественных интересов сторон и повлечет для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 451 ГК РФ, постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10). Обязанность доказывания наличия указанных условий, являющихся основанием для расторжения договора в порядке ст. 451 ГК РФ, лежит на истце (постановление Президиума ВАС РФ от 14.10.2008 N 5934/08). Сами же по себе приведенные в вопросе обстоятельства, на наш взгляд, не могут рассматриваться как свидетельствующие о наличии предусмотренных ст. 451 ГК РФ оснований для расторжения договора (постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2013 N 20АП-1860/13).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Павлова Наталия

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Смена арендодателя в договоре аренды образец

Смена арендодателя в договоре аренды образец

Дополнительное соглашение к договору аренды. Дополнительное соглашение к договору в связи со сменой названия организации. ОБРАЗЦЫ ДОГОВОРОВ.

Ситуация 1. Вашу компанию выселяют В Гражданском кодексе прямо сказано, что смена арендодателя – не повод для расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

Новости и аналитика Правовые консультации (практика) Гражданское право Действующим договором аренды предусмотрено следующие условие: "переход права собственности на объект аренды в период действия настоящего договора не влечет его прекращения. Вместе с тем арендатор обязан подписать с новым собственником соглашение о правопреемстве по настоящему договору либо заключить с ним договор аренды объектов недвижимости".
Не противоречит ли данное условие договора законодательству?
Возможно ли обойтись без подписания соглашения либо заключения нового договора?
Заказать демонстрацию блока Правового Консалтинга
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Указанное условие договора, на наш взгляд, является излишним, однако не противоречит законодательству. Независимо от того, будет или нет переоформлен договор аренды, новый собственник станет стороной договора аренды.
Обоснование вывода:
В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В п. 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Обзор N 66) ВАС РФ разъяснил, что в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды. В силу ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Поэтому переход права собственности в отношении имущества, находящегося в аренде, является основанием требования о внесении изменений сведений об арендодателе в договор.

заключили настоящее соглашение о смене стороны по договору: 1. Стороны пришли к соглашению о том, что в договоре №ХХХХХХХ аренды нежилого помещения от ХХ.ХХ.20ХХ г. заключенному между Стороной 1 и Стороной 3

В п. 23 Обзора N 66 также было разъяснено, что в силу ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Таким образом, в случае смены собственника арендованного имущества в силу закона происходит перемена лица на стороне арендодателя. Такая перемена должна быть отражена в тексте договора аренды, и любая из сторон договора вправе требовать внесения соответствующих изменений в договор в судебном порядке, если другая сторона уклоняется от внесения изменений в добровольном порядке. Право требовать внесения такого изменения в договор не зависит от наличия в договоре условия о подписании соглашения о правопреемстве. Также независимо от того, внесены такие изменения в текст договора или нет, смена лица в договоре в любом случае происходит и прежний собственник арендованного имущества утрачивает какие-либо права и обязанности по договору аренды.
Законом не предусмотрено, каким образом стороны должны зафиксировать в тексте договора произошедшие изменения в составе участвующих в нем лиц. Применительно к рассматриваемой ситуации стороны предусмотрели такой способ, как подписание дополнительного соглашения. Это условие не противоречит закону и с момента вступления в силу договора аренды становится обязательным для обеих сторон.

Все о договоре аренды. Заключение договора, образец договора, комментарии ГК, полезная информация. Это возможно, например, при переходе арендодателя на упрощенную систему налогообложения (п. 2 ст. 346.11 НК РФ) или в случае смены

В отношении условия договора о заключении нового договора аренды в случае смены собственника полагаем, что оно правомерно, но излишне. Согласно ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договоров и определении их условий, когда таковые не противоречат императивным требованиям закона. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Применительно к рассматриваемой ситуации условие о возможности заключения нового договора аренды в случае смены собственника не противоречит закону при условии, что обе стороны примут решение о расторжении действующего договора аренды и о заключении нового договора аренды. Считаем, что понудить к заключению нового договора в таком случае нельзя, так как в силу п. 1 ст. 617 ГК РФ смена собственника не влечет прекращение действующего договора аренды.
Также еще раз обращаем внимание, что независимо от того, заключено указанное соглашение или нет, существенного юридического значения это не имеет, поскольку соответствующая перемена на стороне арендодателя происходит не в момент подписания этого документа, а в момент перехода права собственности к новому арендодателю, именно с этого момента у нового собственника имущества возникают все права и обязанности, которыми раньше обладал прежний собственник (прежний арендодатель).
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Павленко Виктория
Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Кузьмина Анна
26 августа 2010 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
© ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС", 2015. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания "Гарант" и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.
Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС". Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования материалов портала.
Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.
ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС", 107076, г. Москва, ул. Стромынка, д. 19, к. 2, internet@garant.ru.
8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)
Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru
Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3153), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит
Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
Отзыв арендатора на исковое заявление арендодателя об изменении договора аренды нежилых помещений (в порядке ст. 131 АПК РФ). Раздел: Образцы документов.

Договорные отношения арендаторов с арендодателем при смене собственника помещения. Договор аренды с прежним собственником у арендатора заключен до 01.03.2014 года.

10 августа 2011 В силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества. Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть

Договор аренды бесплатно: Онлайн Конструктор договоров, образцы. 4.3. Договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя, а Арендатор выселению

Главная » Новости и статьи » Полезная информация » Как остаться арендатором при смене собственника. Так, чтобы договор аренды считался заключенным, в нем необходимо указать арендатора и арендодателя (с точными и достоверными

Юридические услуги

"__"__________ 2012 г. между нашими организациями _____"______________"

(Арендодатель) и _____"__________________" (Арендатор) был заключен договор

аренды _____________________________ N _____ (далее по тексту - Договор).

В соответствии с п. __ Договора наша организация вправе в одностороннем

порядке расторгнуть Договор в том случае, если Ваша организация нарушит

п. _____ Договора.

Согласно п. __ Договора Ваша организация должна была выполнить ________

__________________________________, однако своих обязанностей не исполнила,

тем самым нарушила п. ___ Договора, что подтверждается ____________________

В связи с вышеизложенным, настоящим уведомляем Вас о том, что Договор

аренды ________________________________ от "__"_________ _____ г. N _____ в

соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ и п. __ Договора считается расторгнутым с

момента получения Вашей организацией настоящего уведомления.

Требуем ______________________________________ до "__"_________ ____ г.

(должность руководителя) (подпись) (Ф.И.О.)

По вопросам составления и экспертизы договоров, дополнительных соглашений, исковых заявлений рекомендуем обратится к юристу по телефону - 8 (919) 722-05-32

Абонентское обслуживание физических и юридических лиц - www.mashenkof.ru

ДОПОЛНИТЕДЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ О СМЕНЕ ГЕНЕРАЛЬНОГО ДИРЕКТОРА

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ В СВЯЗИ СО СМНЕНОЙ ГЕНЕРАЛЬНОГО ДИРЕКТОРА

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ В СВЯЗИ СО СМЕНОЙ РУКОВОДИТЕЛЯ ОРГАНИЗАЦИИ

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ К ДОГОВОРУ В СВЯЗИ СО СМЕНОЙ НАЗВАНИЯ ОРГАНИЗАЦИИ

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ К ДОГОВОРУ

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАЖЕНИЕ ОБ ИЗМЕНЕНИИ СРОКА ДОГОВОРА

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ В СВЯЗИ С ИЗМЕНЕНИЕМ СРОКА ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ В СВЯЗИ С ИЗМЕНЕНИЕМ ЮРИДИЧЕСКОГО АДРЕСА

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ К ДОГОВОРУ О СМЕНЕ АДРЕСА ОРГАНИЗАЦИИ

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ ОБ ИЗМЕНЕНИИ ЦЕНЫ ДОГОВОРА

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ ОБ ИЗМЕНЕНИИ СТОИМОСТИ РАБОТ (УСЛУГ)

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ К ДОГОВОРУ О ЗАЛОГЕ

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ К ДОГОВОРУ ПОСТАВКИ ТАВАРА

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ К ДОГОВОРУ АРЕНДЫ

Расторжение договора аренды при смене собственника

Мы продали свое помещение, сдаваемое в аренду. Подскажите, пожалуйста, за какой срок мы обязаны предупредить арендатора о намерении продать помещение и каковы последствия неинформирования? А так же каким образом мы должны переоформить договор, если в договоре есть пункт о том что: смена собственника имущества не является основанием для изменения или расторжения договора? Что говорит об этом законодательство?

Закон ничего не говорит об обязанности предупреждения арендатора. Поскольку арендодатель, как собственник имущества, вправе в любое время им распорядиться, то какого-либо согласия или уведомления об этом арендатора по закону не требуется. Дело в том, что права арендатора в этом случае не нарушаются. Согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В указанном вами случае договор аренды подлежит изменению в части наименования и реквизитов нового арендодателя (преамбула договора).

Признание договора аренды земли расторгнутым при смене собственника от - Юридические консультации Договор-Юрист

Калькулятор процентов задолженности по ст. 395 ГК РФ
по новым правилам от 1 августа 2016 года (ставки ЦБ от 19 сентября 2016 года) от команды Договор-Юрист.Ру

Калькулятор расчёта пени по оплате коммунальных услуг
по новым правилам от 1 января 2016 года от команды Договор-Юрист.Ру (ставки ЦБ от 19.09.2016)

Калькулятор расчёта пени за капитальный ремонт
по новым правилам от 4 июля 2016 года от команды Договор-Юрист.Ру (ставки ЦБ от 19.09.2016)

Вам задержали зарплату — Вы можете получить проценты
Калькулятор процентов задолженности по зарплате (ст. 236 ТК РФ) от команды Договор-Юрист.Ру (ставки ЦБ от 19.09.2016)

Договор-Юрист.Ру Сообщество юристов России
кодексы и образцы договоров

Бесплатные юридические консультации:

Для консультации по вашему вопросу необходимо ознакомиться с заключенным договором. В позициях этого договора будут ответы о правомерности или не правомерности действий стороны. Во-вторых, заключался ли договор на новый срок и проходил регистрацию в Росреестре после 2000 года и вообще на какой срок был заключен договор? Это важные аспекты.

Если договор с 2000 года не перезаключался на новый срок и не проходил регистрацию в органах Росреестра, то естественно, что при запросе выписки из ЕГРП собственник не увидел сведений об аренде, однако это не исключает факта записи о регистрации в указанном вами органе - Комземе, о чем должна быть запись в документации.

В свете того, что в вашем вопросе очень мало информации, напомню вам право арендатора на заключение последующего договора:

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок - классическая норма арендного законодательства, направленная на защиту интересов арендатора. Это право имеет лишь арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности (т.е. в соответствии с условиями договора аренды и требованиями правовых актов). Еще одно условие для реализации этого права арендатором - возможность заключить договор на тех же условиях, на которых его могли бы заключить третьи лица. Отсутствие других претендентов или отсутствие претендентов, предлагающих более выгодные условия для арендодателя, дает ему право требовать заключения договора на прежних условиях. Однако содержание этого права не включает возможность требовать заключения нового договора на прежних условиях. Их изменение в этом случае допускается по взаимному соглашению. Присутствие в новом договоре всех или некоторых прежних условий не означает изменения условий прежнего договора, т.е. его продление (пролонгацию). Поэтому ограничения, вводимые п. 3 ст. 614 ГК, о минимальных сроках пересмотра условия о размере арендной платы в данных обстоятельствах не действуют. Речь в этом случае идет о заключении нового договора в отношении прежнего объекта аренды, в том числе согласовании сторонами всех существенных условий, придании ему требуемой законом формы, а в необходимых случаях - его государственной регистрации.

Если арендатор пожелает воспользоваться этим своим преимуществом, он должен письменно (независимо от формы договора) уведомить арендодателя об этом в срок, который был согласован сторонами и включен в содержание действующего договора аренды. Если такой срок не предусмотрен договором, то уведомление должно быть сделано в разумный срок до окончания действия договора. Разумность срока будет определяться либо его достаточностью для согласований условий нового договора с прежним арендатором, если он воспользуется своим преимущественным правом, либо для поиска арендодателем нового потенциального контрагента при отказе арендатора от этого права. В любом случае отсутствие письменного уведомления в пределах срока действия договора является молчаливым отказом от преимущественного права. Более того, в этой ситуации отказ от права влечет его прекращение. Если же уведомление о намерении арендатора воспользоваться своим правом будет направлено им арендодателю, это право будет существовать в течение года с момента прекращения договора аренды. Более того, на существование этого права не влияет даже то, что арендодатель уведомил арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе с его стороны от возобновления договора на новый срок, поскольку в этом случае арендодатель должен воздерживаться от заключения договора аренды с третьим лицом в течение года с момента прекращения прежнего договора.
Действительно, арендатор может реализовать свое преимущественное право при условии реального намерения арендодателя заключить договор с кем бы то ни было. Если же он в дальнейшем не намерен передавать имущество в аренду, он вправе отказать арендатору в заключении договора. Отказ будет правомерным, если в течение года со дня истечения срока прежнего договора он будет воздерживаться от заключения договора аренды с третьим лицом. Если же арендодатель, отказавший арендатору в заключении договора на новый срок, в течение этого срока заключит договор с другим лицом, прежний арендатор вправе по своему выбору либо потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору, а также возмещения убытков, либо только возмещения убытков.
Это правило касается только заключенного договора аренды, если же имущество передано в пользование по иному договору (например, по договору о совместной деятельности), требовать применения этих санкций нельзя.

Арбитражная практика периода, предшествовавшего принятию ГК, показывает, что арендатор может защитить свое право на возобновление договора аренды в суде, опираясь лишь на тот факт, что арендодатель только намеревается заключить его с третьим лицом. Для обоснования своих требований истец-арендатор обязан предоставить документы, подтверждающие такое намерение или передачу объекта аренды другому арендатору. Кроме того, истец должен доказать, что он не нарушал условий договора аренды, и дать согласие возобновить договор аренды на условиях, на которых арендодатель заключил договор аренды с другим арендатором. Если арбитражный суд установил, что арендодатель уже заключил договор аренды с другим арендатором, его следует привлечь к участию в деле в качестве третьего лица.

Этот порядок в определенной мере противоречит действующему ГК, в частности, он игнорирует презумпцию добросовестности, установленную в п. 3 ст. 10 ГК, возлагая бремя доказывания собственной добросовестности на самого арендатора. Однако надо стоит помнить: Арендатор обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, если законом или договором аренды не предусмотрено иное (см. например, п. 2 ст. 627, ст. 632 и 642 ГК). Это правило не применимо к договорам, заключенным на неопределенный срок, поскольку арендные отношения в этом случае существуют до тех пор, пока одна из сторон не утратит к ним экономического интереса.

с уважением, Элла!

Связаться с юристом

Добрый вечер, Сергей.

Солидарна с мнением коллеги, необходимо знать, на какой срок заключался договор. В 2014 году при смене собственника нужно было оформить дополнительное соглашение или новый договор аренды (В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды).

В любом случае вне зависимости от того, был ли оформлен новый договор или дополнительное соглашение, Вы все равно остались стороной договора, а второй стороной -университет (с согласия собственника - департамента имущественных и земельных отношений).

Конечно, при оформлении земли в аренду в данном случае существует определенная процедура: сначала Вам нужно обратиться с заявлением в университет, они направляют документы в соответствующий госорган (департамент имущественных и земельных отношений), там рассматривают документы, решают вопрос: предоставить или не предоставить в аренду (естественно, с согласия университета).

А у нового собственника есть его экземпляр договора?

Связаться с юристом

Чечеткина Ксения Владимировна, город Ярославль

Сказать Спасибо +50

Стоимость услуг: 500 руб. консультация. Стоимость документа зависит от его сложности.
Поблагодарить за ответ Вы можете следующим образом:
1. карта сбербанка 4276770011372874
2. ЯндексДеньги, счет № 410011095861993.

Статус: Юр. компания

Действия нового собственника законны. Долгосрочный договор аренды земли должен быть отрегистрирован в Росреестре и соответственно информация об этом должна быть в ЕГРП.

Связаться с юристом

В соответствии со ст. 64 ЗК РФ Земельные споры рассматриваются в судебном порядке.

Поэтому Вам необходимо:

1. Направить новому собственнику письменный запрос на предоставление формы договора аренды земельного участка, занимаемого вашим Университетом, т.к. при отсутствии такого договора не имеете возможности осуществлять арендные платежи, укажите срок ответа (5 рабочих дней);
2. По истечении срока ответа готовьте исковое заявление о понуждении к заключению договора в соответствии с нормой ст. 617 ГК РФ Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон;

В качестве третьих лиц привлеките предыдущего собственника, которому производили оплату и Земельный комитет, пусть они пояснят, что договор был действительным до смены собственника и почему в ЕГРП отсутствуют сведения об обременении данного земельного участка арендой.

Если в суде будет доказано, что договор был действующим и оплата по нему производилась, то иск Вы выиграете - в таком случае обратите внимание, что договор Университет может заключить с даты после вынесения Решения суда и оплату соответственно производить именно с этой даты.

Нюанс: наши с Вами "третьи лица" могут прислать представителей в судебное заседание, а могут направить только отзыв на исковое заявление, постарайтесь проследить чтобы отзывы были - это Ваши доказательства.

Связаться с юристом

Малюгина Наталья Михайловна, город Самара

Сказать Спасибо +50

Сергей, почему не было направлено письменное заявление на продление договора аренды? скорее всего в пунктах исходного договора указана на то, что арендатор пользуется преимуществом при заключении договора! В приложении вы может приложить копию исходного договора аренды! Вам обязаны дать письменный ответ с мотивированным отказом, либо предложить перезаключить договор!

Было бы очень хорошо, если вы как приложение могли бы представить этот договор, его необходимо просмотреть, чтоб была возможность посоветовать еще возможные варианты решения проблемы.

Но это однозначно незаконно, если в договоре нет прямого указания на то, что продляться договор по окончанию срока не будет.

с уважением, Элла!

Связаться с юристом

Арендодатель по договору аренды изменился

В 2014 году между ООО « Ромашка» ( арендодатель)и ООО « Цветочек» ( арендатор) заключен договор аренды 7 земельных участков с/х назначения сроком на 11 месяцев. В 2015 г. ООО « Ромашка» в качестве вклада в уставный капитал нового юридического лица ООО « Прибой» вносит 5 зем. участков из договор аренды с ООО « Цветочек». Собственником данных 5 зем. участков становится ООО « Прибой», соответственно арендодатель по договору с ООО « Цветочек» изменился. Договор аренды действует. Каким образом оформить отношения по одному договору аренды. когда по нему арендодателем 5 участков является ООО « Прибой», а арендодателем по этому же договору 2-ух участков является « Прибой»?

Учитывая. что договор аренды участков заключен на 11 месяцев и не требует регистрации. между ООО « Ромашка», ООО « Прибой» и ООО « Цветочек» возможно заключить трёхстороннее соглашение об изменении договора аренды в части замены арендодателя в отношении части переданных в аренду участков.

Специального порядка действий при смене арендодателя Гражданский кодекс не содержит. Норма о сохранении договора аренды при смене собственника ( п. 1 ст. 617 ГК РФ), в которой установлено. что переход права собственности ( хозяйственного ведения. оперативного управления. пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Обязательного перезаключения договора аренды. с новым собственником в случае смены арендодателя. законодательство РФ не содержит. однако возможность заключения соглашения. в котором стороны уточнят арендодателей объектов недвижимости. в связи с переходом права собственности на часть объектов недвижимости. возможна.

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьями:

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах « Системы Юрист» .

« Арендатору особенно важно правильно определить момент. с которого он должен заплатить арендную плату новому. а не прежнему собственнику. Иначе существует риск платежа ненадлежащему кредитору. в случае которого надлежащий кредитор может взыскать платеж повторно. Причем с процентами за просрочку платежа по статье 395 Гражданского кодекса или договорной неустойкой. Так. если арендатор слишком поспешно рассчитается с новым собственником — тогда. когда право на получение арендной платы было еще у прежнего арендодателя. то последний может потребовать платеж повторно. Факт исполнения обязательства ненадлежащему лицу в такой ситуации не спасет арендатора ни от взыскания долга. ни от ответственности за просрочку. Перед надлежащим кредитором по-прежнему числится долг.

Возможна и обратная ситуация: получив от сторонней компании уведомление о том. что именно она теперь является собственником предмета аренды и арендные платежи причитаются ей. арендатор по-прежнему рассчитывается с прежним арендодателем. Если арендатор. несмотря на уведомления о смене собственника. больше двух раз подряд перечислит арендную плату прежнему арендодателю. то новый владелец недвижимости может не только потребовать оплату повторно с процентами. но и выселить арендатора из занимаемого помещения ( потребовать досрочного расторжения договора). Такое право ему предоставляет статья 619 Гражданского кодекса ( постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.05.05 по делу № А56−7723/04).*

От нового собственника требуются доказательства его прав

Чтобы уверенно платить новому арендодателю именно как надлежащему кредитору. арендатору важно получить от него ряд документов.

Письменное уведомление. Юридически новый собственник становится арендодателем и соответственно имеет право на получение аренд-ных платежей с момента перехода к нему права собственности. То есть с момента государственной регистрации его права на арендуемую недвижимость ( п. 2 ст. 223. п. 1 ст. 551 ГК РФ). Это следует из содержания права собст-венности ( п. 1 ст. 209 ГК РФ) и принадлежности права на сдачу имущества в аренду именно собственнику ( ст. 608 ГК РФ).

Однако для арендатора важен не столько момент перехода права собственности на арендуемый объект к другому лицу. сколько момент получения официального уведомления об этом факте. В данном случае действуют нормы Гражданского кодекса о перемене лиц в обязательстве. В частности. положение о том. что должник должен быть уведомлен о смене кредитора. иначе исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему лицу ( п. 3 ст. 382 ГК РФ). Если применить этот прин-цип к аренде. то получается. что арендатор должен плату новому кредитору не с момента перехода к последнему права собственности на объект аренды. а с того момента. когда арендатор узнал о состоявшемся переходе прав. Даже если арендатора проинформировали об этом лишь спустя несколько месяцев после того. как право собственности на арендуемый объект перешло к другому лицу. его платежи в адрес прежнего собственника признаются надлежащим исполнением обязательств. Повторно потребовать от арендатора аренд-ную плату за эти месяцы новый арендодатель не вправе ( постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26.11.08 № Ф09−8836/08-С6).

В то же время именно уведомления чаще всего становятся причиной споров о платежах ненадлежащему кредитору. Например. арендодатель просто указывает в письме дату. с которой арендные платежи следует перечислять ему. Но он и сам может иметь неправильное представление о том. с какого момента вправе получать эти платежи. подразумевая под этим моментом. например. дату заключения договора об отчуждении недвижимости или акт приема-передачи. Поэтому арендатору важно получить доказательства перехода прав арендодателя к другому лицу.

Свидетельство о госрегистрации прав. Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу ( п. 1 ст. 385 ГК РФ). Следовательно. арендатору необходимо попросить нового собственника представить свидетельство о государственной регистрации перехода к нему права собственности на недвижимость и до получения этого доказательства платить прежнему арендодателю. Ответственности за просрочку платежей в адрес нового арендодателя в такой ситуации не должно быть. Дело в том. что. не представляя арендатору доказательств перехода права собственности. новый кредитор тем самым допускает просрочку со своей стороны. которая освобождает должника от ответственности ( п. 3 ст. 406 ГК РФ).

Оплата новому арендодателю только на основании его уведомления. без доказательств перехода прав к нему. может обернуться негативными последствиями для арендатора и со стороны прежнего собственника имущества. Если впоследствии окажется. что право собственности покупателя недвижимости еще не было зарегист-рировано на момент перечисления арендной платы. то прежний собственник может взыскать с арендатора этот платеж повторно. Например. новый владелец недвижимости стал требовать с арендатора арендную плату сразу после того. как получил этот объект по акту приема-передачи. хотя право собственности на объект еще было зарегистрировано на прежнего владельца. Позднее прежний арендодатель повторно взыскал с арендатора арендную плату за весь период с даты передачи объекта новому владельцу до госрегистрации перехода права собственности к нему. Причем задолженность была взыскана с процентами за просрочку платежа ( постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 01.11.07 № А19−6430/06−46−7-Ф02−8237/07. определение Высшего арбитражного суда от 11.03.08 № 14382/06).

Дело в том. что статья 312 Гражданского кодекса возлагает на должника риск исполнения обязательства ненадлежащему лицу. если при исполнении обязательства он не потребовал доказательств того. что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом.

Договор об отчуждении недвижимости. Кроме свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимость арендатору стоит попросить для ознакомления договор. на основании которого объект аренды сменил собственника. Случается. что в таких договорах предусмотрены особые условия о переходе прав требования по арендному обязательству к новому собственнику ( до регистрации прав собственности). Например. с момента передачи имущества или с момента заключения договора. По сути. это смешанный договор: отчуждения недвижимости и уступки прав требования арендных платежей.

Если при таком условии договора купли-продажи арендатор не будет платить покупателю недвижимости арендную плату. дожидаясь перехода прав собственности к нему. последний может взыскать платежи через суд ( постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.06.08 по делу № А38−1934/2007−2-197).