Категория: Бланки/Образцы
Частная собственность неприкосновенна – так гарантирует Конституция Российской Федерации. Но бывают моменты, когда земельный участок могут изъять у владельца. Поэтому правильное понимание всех тонкостей этого вопроса важно для всех собственников земли.
Изъятие – отторжение капитала у собственника по каким-либо причинам.
Гражданский Кодекс РФ (ст. 279) называет те обстоятельства, при которых возможно лишить владельца его законных прав на землю.
Это может быть в случае:
Рассмотрим каждый из этих случаев.
Для государственных и муниципальных нуждЗемельные наделы могут быть отобраны в пользу государства или муниципалитета. Это регулируют ст. 49 и 55 Земельного Кодекса РФ.
Для этого, соответствующими органами должно быть вынесено решение про отчуждение земли, о котором в письменном виде необходимо сообщить владельцу землевладения не позже чем за год до процедуры изъятия.
Вместо этого владельцу положена выплата компенсации. Платит её государство, либо его субъекты. Сумму компенсации должен установить суд.
В неё должны входить:
Причинами для такого изъятия могут быть:
Следующий случай, когда земля может быть изъята – это её неиспользование или работа на земле с явными нарушениями. На это указывают статьи 284–286 Гражданского Кодекса РФ.
Причинами отчуждения в этом случае могут быть:
Если владелец несогласен с решением про отчуждение у него участка, он может подать иск в суд.
РеквизицияСтатья 242 ГК РФ и 51 ЗК РФ ставят в известность о том, что земельный надел может быть отторгнут у владельца в момент реквизиции.
Реквизиция – это временное отторжение земельного участка у владельца, во время каких-либо чрезвычайных обстоятельств.
Причинами для реквизиции могут быть:
Земельный надел должен вернуться своему хозяину – по истечении чрезвычайных ситуаций. Если сделать это будет невозможно, то собственнику необходимо будет выплатить компенсацию в размере рыночной стоимости участка или же предложить равноценный участок в другом месте.
КонфискацияКонфискация – это один из видов наказания. Применяют её за совершение тяжких или особо тяжких преступлений, целью которых был корыстный умысел.
Конфисковать могут только то землевладение – которое принадлежало физической особе.
Не могут конфисковать участок, если:
Если у владельца имеется какая-либо задолженность, то его землевладение может быть арестовано и реализовано в счёт уплаты долга.
Порядок действий судебных приставов в этом случае выглядит так:
Нельзя изъять землю для этих целей в таком случае:
Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд
Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд–порядок расчета компенсации за изымаемый земельный участокФедеральным законом от 31.12.2014 года № 499-ФЗ были внесены поправки в ЗК РФ регулирующие процедуру изъятия земельных участков для публичных нужд, в том числе порядка возмещения убытков, которые возникают в связи с этим изъятием.
Ряд поправок к закону вызвали вопросы у правоприменителей, в частности возникли вопросу по порядку расчета размера компенсации за изымаемый земельный участок.
Что включается в расчет компенсации?
В состав убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием земельных участков для публичных нужд, закон № 499-ФЗ включает те же составляющие, что и ранее действующее законодательство (п. 4 ст. 63 ЗК РФ и п. 2 ст. 281 ГК РФ в редакции до 01.04.15). За изъятие полагается выплатить рыночную стоимость участка (либо рыночную стоимость иных вещных либо обязательственных прав на участок), стоимость расположенной на нем недвижимости, убытки, которые возникают в связи с невозможностью исполнить ранее принятые обязательства перед третьими лицами, а также упущенную выгоду (п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ).
Все перечисленное выше — это убытки (реальный ущерб и упущенная выгода). Однако рыночная стоимость участка выделяется в законе особенно. Это объясняется тем, что стоимость изымаемого объекта доказывается с помощью отчета об оценке, подготовленного в соответствии с ФЗ от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Остальные убытки, включая упущенную выгоду, не являются объектом оценки и потому не могут попасть в отчет оценщика. Их размер подтверждают с помощью других доказательств.
Изменения в Закон расширили список лиц, которые вправе претендовать на компенсацию в случае изъятия участка. Ранее Земельный кодекс относил к ним только собственников. Сейчас же на возмещение убытков могут рассчитывать и иные законные владельцы, например арендаторы (титульных владельцев и собственников Земельный кодекс теперь называет правообладателями). До принятия поправок данное правило не было очевидным.
Оценка рыночной стоимости изымаемого земельного участкаОценке подлежит рыночная стоимость изымаемого участка, который принадлежит на праве собственности, либо рыночная стоимость любых иных прав на участок (ст. 56.8 ЗК РФ). Оценка проводится по правилам закона № 135-ФЗ за исключением тех особенностей, которые указаны в земельном законодательстве.
Теперь в законе прямо указано, каким образом следует оценивать прекращаемые права (п. 3 ст. 56.8 ЗК РФ). Например, рыночная стоимость прав компании на постоянное (бессрочное) пользование определяется как рыночная стоимость права аренды на 49 лет (п. 9 ст. 26 Закона). А рыночная стоимость права аренды или права безвозмездного пользования земельным участком по договору определяется как рыночная стоимость права аренды до истечения срока действия указанных договоров. Наиболее спорные вопросы в оценке — как определить вид разрешенного использования для такого расчета и на какую дату проводить расчет. К сожалению, закон № 499-ФЗ дал ответы не на все эти вопросы. Однако именно от их решения будет зависеть итоговая сумма компенсации.
Публичный орган может изъять не только весь участок, но и часть участка. В таком случае рыночная стоимость рассчитывается как разница между рыночной стоимостью исходного земельного участка и рыночной стоимостью оставшегося у правообладателя участка либо, соответственно, как разница между стоимостью прекращаемого и сохраняющегося права на участок (п. 4 ст. 56.8 ЗК РФ). Также орган власти с согласия правообладателя может предоставить ему другой участок взамен изымаемого. В таком случае компенсация уменьшается на рыночную стоимость предоставляемого взамен участка (подп. 5 п. 4 ст. 56.9 ЗК РФ).
Вид разрешенного использования (ВРИ) — это, основная характеристика земельного участка, в том числе для целей оценки. Именно от ВРИ зависит экономическая привлекательность участка. Поэтому правообладателю, у которого изымается участок, получив проект соглашения об изъятии и приложенный к нему отчет об оценке, важно обратить внимание на то, какой вид разрешенного использования применялся в целях оценки. Из-за большой специфики земельного и градостроительного законодательства предложить стандартные рекомендации по проверке ВРИ весьма затруднительно. Однако некие общие советы сформулировать можно.
Первый шаг — нужно установить дату, на которую учитывается ВРИ. По общему правилу это должен быть день, предшествующий дате принятия решения об изъятии. Если на дату решения об изъятии ВРИ уже был изменен в целях планируемого изъятия, то учитывается тот вид, который был у участка до изменения ВРИ в целях изъятия. Если, например, у участка ВРИ — размещение торгового центра, но перед изъятием ВРИ установлен для строительства дороги, для которой изымается участок, то должен учитываться вид использования — размещение торгового центра.
Второй шаг — после установления даты правильно определить сам вид разрешенного использования. Он обязательно учитывается в Государственном кадастре недвижимости, или ГКН. До 1 января 2015 года ВРИ вносился и в ЕГРП. Поэтому информацию о разрешенном использовании можно найти в выписке из ГКН и (или) ЕГРП. В то же время данные кадастра выполняют лишь информационную функцию, и указанные в них сведения о ВРИ могут не соответствовать действительности. Поэтому все сведения надо проверять, а при необходимости добиваться внесения изменений в ГКН.
Разрешенное использование устанавливается на основе градостроительной документации и фактического использования земельного участка. Чтобы узнать подлинный вид использования участка, нужно сначала обратиться к генеральному плану, а также правилам землепользования и застройки. Эти документы расскажут о перечне возможных ВРИ для земельного участка. Учитывая фактическое использование участка, можно будет установить конкретный ВРИ. Разумеется, при условии, что собственник не нарушает виды разрешенного использования, предусмотренные в генплане и ПЗЗ. Важно учитывать еще один момент. Если ВРИ установлен до принятия генплана и ПЗЗ, такой ранее установленный вид использования продолжает применяться, даже если он противоречит генплану и ПЗЗ. Но при одном условии: ранее установленный вид использования не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также не производится застройка участка (ч. 8 ст. 36 ГрК РФ, абз. 4, 6 п. 4 ст. 85 ЗК РФ, постановление Президиума ВАС РФот18.06.13 №136/13).
Нельзя исключать и того, что установить ВРИ с помощью генплана и ПЗЗ не удается. В таком случае можно опосредованно ссылаться пункт 15 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» (утв. приказом Минэкономразвития России от 22.10.10 № 508). В этом пункте говорится о том, что если участок не застроен, то принимается тот ВРИ, который обеспечивает земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования. Для застроенного участка принимается ВРИ исходя из назначения расположенных на участке объектов недвижимости.
Размер возмещения определяется не позднее чем за 60 дней до направления правообладателю проекта соглашения об изъятии. Видимо, речь идет о дате, на которую должен быть составлен отчет об оценке, но она не говорит о том, по состоянию на какую дату должна определяться стоимость участка (или стоимость прав на него). Иными словами, дата оценки не конкретизируется. Возможно, дата оценки предполагается в пункте 5 статьи 56.8 Земельного кодекса, и это день, предшествующий дню принятия решения об изъятии.
В пункте 5 статьи 56.8 ЗК РФ дата оценки не упоминается. Поэтому не исключено, что в этой норме речь идет исключительно о дате разрешенного использования участка, но не о дате оценки в целом. Если трактовать эту норму именно таким образом, то следует признать, что в Земельном кодексе существует пробел относительно даты оценки.
В Земельном кодексе есть норма о том, что отчет об оценке, составленный в целях определения размера возмещения, действителен вплоть до подписания соглашения об изъятии либо до решения суда о принудительном изъятии участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости (п. 10 ст. 56.8 ЗК РФ). Но в этой норме не говорится о случаях, когда правообладатель оспаривает отчет об оценке или иным образом заявляет свои требования в части установления размера возмещения. Более того, если правообладатель отказался заключать соглашение об изъятии именно из-за несогласия с оценкой его участка (прав), то есть как раз в оценке заключается предмет спора, было бы абсурдно ограничивать доказывание оценки спорным отчетом.
Также следует учитывать и то, что отчет об оценке, составленный в ходе подготовки соглашения об изъятии, предназначен исключительно для заключения такого соглашения. Если же участок изымается в судебном порядке, то этот отчет, по мнению авторов статьи, учитываться не должен. В таком случае рыночную стоимость следует определять исходя из показателей этой стоимости на момент рассмотрения спора. В новых нормах Земельного кодекса на этот счет ничего не сказано, но в свое время к такому выводу пришел Пленум ВАС РФ в постановлении от24.03.05 №11. Аналогичные разъяснения недавно принял и Президиум Верховного суда (см. вопрос 7 в Обзоре судебной практики № 1 за 2014 год, утвержденном Президиумом Верховного суда 24.12.14). По мнению суда, если собственник не согласен с предложенной стоимостью изымаемого участка или выкупная цена не указана в решении об изъятии (и стороны не согласовали выкупную цену), то суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.
Оспаривание отчета оценщикаИтак, рыночная стоимость изымаемой недвижимости является основной составляющей при определении размера возмещения правообладателю, а отчет об оценке — основным письменным доказательством размера убытков. У правообладателя есть несколько практических вариантов, которые позволят доказать более выгодный размер рыночной стоимости.
Первый вариант: «соревнование» разных отчетов. Заявители в таких спорах просто представляют суду свой альтернативный отчет об оценке, который содержит иную величину рыночной стоимости. Но этого недостаточно. Как правило, суды считают, что наличие двух отчетов с разными суммами не позволяет определить, какой из них является недостоверным. Поэтому одного только представления альтернативного отчета с иными результатами оценки будет недостаточно для опровержения результатов оценки, подготовленного по заказу публичного органа.
Второй вариант: проведение судебной экспертизы по оценке, ведь именно ее результаты, как правило, становятся наиболее убедительным доказательством в суде. Однако, формально заключение эксперта не должно иметь для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с иными доказательствами (п. 12 постановления Пленума ВАС РФот04.04.14 №23).
Иногда суду для назначения экспертизы достаточно ходатайства одной из сторон без представления своего альтернативного расчета. Но иногда при решении вопроса о назначении экспертизы суды учитывают значительное различие в размере выкупной цены, представленной обеими сторонами. Иными словами, чтобы убедить суд в необходимости проведения экспертизы, стороне спора лучше представить еще и альтернативный досудебный отчет оценки, чтобы показать значительное расхождение в суммах между ним и отчетом, подготовленным для публичного органа в процессе подготовки соглашения об изъятии.
Однако следует помнить, что результаты судебной экспертизы непредсказуемы, и расчет эксперта может оказаться далеким от той рыночной стоимости, на которую надеялся правообладатель. Поэтому более эффективным вариантом тактики спора является опровержение отчета оппонента.
Третий вариант заключается в опровержении отчет об оценке. Суть этой тактики в том, что сторона представляет в суд свой отчет оценки, и при этом опровергает отчет оппонента. Если суд установит нарушения в подготовке отчета оппонента, это позволит сделать вывод о недостоверности такого отчета. Таким образом, единственным достоверным доказательством оценки (если, конечно, его в свою очередь не опровергнет оппонент) будет отчет, представленный стороной. В такой ситуации судебная экспертиза с третьим результатом оценки может и не понадобиться.
Чтобы опровергнуть отчет об оценке, представленный оппонентом, нужно проверить его, во-первых, на соответствие формальным требованиям, во-вторых, по содержанию проведенного оценщиком исследования.
Во время оценки возникает следующий вопрос. На какую дату определять вид разрешенного использования, если решение об изъятии было принято до вступления в силу закона № 499-ФЗ?
Ранее закон на этот вопрос ответа не давал, но Президиум Верховного суда еще до вступления в силу закона № 499-ФЗ указал, что при наличии спора необходимо руководствоваться тем ВРИ, который был установлен в отношении участка до начала процедуры его изъятия (см. вопрос 7 в Обзоре судебной практики № 1 за 2014 год, утвержденном Президиумом ВС РФ 24.12.14). Этот подход соответствует и новому правилу (п. 5 ст. 56.8 ЗК РФ). Следовательно, ВРИ надо определять на дату, предшествующую началу процедуры изъятия.
Недостоверность отчета формальным требованиям может, в частности, выражаться в том, что оценщику для исследования были представлены недостоверные документы. При подготовке отчета оценщик делает оговорку о том, что он не отвечает за достоверность переданных ему документов об объекте оценки. То есть, оценщик, по сути, верит на слово заказчику относительно того, что переданные ему документы для исследования достоверны, и зачастую не проверяет их. Проверка документов, полученных оценщиком от заказчика и использованных в отчете оппонента, порой позволяет выявить в них какие-либо пороки и несоответствия.
Еще одно формальное нарушение — отсутствие в тексте отчета обоснования невозможности применения других методов оценки, кроме метода, избранного оценщиком.
Суды также считают недостатком отчета об оценке, когда при проведении оценки сравнительным методом объекты-аналоги не соответствуют объекту оценки по всем критериям. В таком случае, как указывают суды, нужно проводить корректировку. Дело в том, что смысл сравнительного метода состоит в следующем: оценщик устанавливает цену объекта, сравнивая его с такими объектами, которые по своим существенным характеристикам схожи с оцениваемым объектом. Применяя этот метод, оценщики порой сравнивают объект оценки с объектами, которые не соответствуют объекту оценки по ряду важных критериев.
Например, оценщик сравнивает объекты, которые расположены на участках с различным ВРИ. Само по себе это не нарушение, но, чтобы сравнивать такие не вполне аналогичные объекты, оценщик обязан применять так называемую корректировку стоимости — изменять стоимость сравниваемых объектов в зависимости от того, насколько на нее влияют отличительные критерии. Так, в приведенном примере оценщик должен учесть, как на стоимость повлияет иной ВРИ. Если этого не сделать (не скорректировать цену), то велик шанс, что суд признает отчет недостоверным.
Даже при полном соответствии отчета оппонента формальным требованиям его достоверность стоит проверить по содержанию проведенного исследования. Другими словами, когда каждая из сторон представляет свой вариант оценки, другая сторона, аргументируя особенности проведенного исследования оценщика, может доказать, что именно ее отчет наиболее соответствует рыночной стоимости .
На практике наибольшая рыночная стоимость объекта достигается при использовании доходного метода, однако он применяется оценщиками при наличии бизнес-плана или иного аналогичного документа, что бывает редко. Вторым и наиболее популярным у оценщиков методом является сравнительный метод. Этот метод позволяет определить рыночную стоимость даже на более раннюю дату, чем дата проведения оценки. В таком случае оценщик проводит индексацию рыночной стоимости, полученной на дату проведения оценки.
Одно из оснований для опровержения отчета оценщика, в котором использован сравнительный метод, уже был назван выше — это отсутствие корректировки стоимости в случае существенных отличий оцениваемого объекта от объектов-аналогов. Есть и другие основания. В частности, можно обосновать недостоверность сведений об объектах-аналогах, используемых в отчете. Дело в том, что информация по ним используется оценщиками зачастую из не совсем благонадежных источников (обычных СМИ, интернет-сайтов), сведения в которых могут быть неточными. Нередко оценщик использует данные из размещенных в источниках объявлений о продаже недвижимости. Но если в объявлениях не было данных об описании объекта-аналога, то использование такого объекта-аналога нельзя считать мотивированным.
Кроме того, нужно аргументировать, почему использованные в собственном отчете объекты-аналоги лучшим образом соответствуют по своим параметрам оцениваемому объекту, чем объекты-аналоги оппонентов. Наконец, можно попробовать обосновать неправильное использование корректировок (в том числе индексаций) в отчете оппонентов.
Определение размер иных убытковПомимо стоимости изымаемого участка или прав на него возмещению подлежат также иные убытки, в том числе упущенная выгода. Ее размер можно подтвердить лишь с помощью заключения эксперта.
Помимо прямо перечисленных в Земельном кодексе убытков правообладатель вправе получить компенсацию упущенной выгоды (п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ). Но как рассчитывать эту составляющую компенсации, в Земельном кодексе не указано. В законе появилась лишь абстрактная отсылка к федеральному законодательству. В Земельном кодексе можно найти указание на отчет об оценке убытков (подп. 2 п. 4 ст. 56.10 ЗК РФ). Но закон № 135-ФЗ не рассматривает убытки в качестве объекта оценки. Поэтому отчета оценщика по определению размера убытков быть не может. Это подтверждает и судебная практика В итоге остается один вариант — определить убытки с помощью заключения эксперта (определение ВАС РФ от 23.01.13 по делу № А73-3327/2012). Судебная экспертиза может быть назначена по поручению суда. Стороны спора вправе, самостоятельно обратившись к эксперту, заказать подготовку расчета (либо контррасчета) убытков на основании статьи 75 АПК РФ, но такой расчет не будет иметь в суде статуса экспертного заключения, а будет считаться «иным доказательством».
Поделиться в соц. сетях Post navigation Рубрики Архивы26.10.2015 в 00:40
Обязаны ли власти присылать информацию о принятых решениях (наложение штрафа и т.д.) по месту регистрации собственника? Или могут ограничиться местом нахождения собственности?
У меня есть дом с участком (на бумаге – по факту, дом практически развалился, землей никто не занимается), вот думаю, не вынесли ли какое-нибудь предписание.
Налоги я плачу, уведомление приходит по месту регистрации.
21.10.2015 в 00:41
Я являюсь владелицей дома и земельного участка рядом с ним. Более пяти лет я не занимаюсь этим участком и вообще не бываю в том районе, так как живу в другом городе в связи с семейными обстоятельствами. По причине большого расстояния между моим местом проживания и принадлежащей мне землей, я не могу использовать эту землю. Про данный закон я узнала, прочитав эту статью. Сейчас стала переживать, что участок у меня уже изъяли. Могло ли это произойти без моего ведома?
Добавить комментарий Отменить ответ22 октября 2015 г.
Новый порядок изъятия земель для государственных и муниципальных нужд
С 1 апреля 2015 г. в действующее законодательство были внесены изменения, установившие, по существу, новый порядок изъятия земель для государственных и муниципальных нужд. Данные изменения были внесены в Земельный кодекс PФ (далее - ЗК РФ) и Гражданский кодекс РФ (далее - ГК РФ) Федеральным закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Теперь в ст. 279 ГК РФ прямо прописаны последствия изъятия земельного участка. Так, в пункте 2 указанной статьи прямо закрепляется правило, в cooтветствии с которым в результате изъятия земельного участка осуществляются:
Сама процедура изъятия также подверглась значительным изменениям, в т. ч. более подробной регламентации. Такую процедуру можно условно разделить на несколько этапов. Не все эти этапы в зависимости от конкретной ситуации будут иметь место, но тем не менее общий алгоритм изъятия можно условно разделить на шесть этапов.
Первый этап связан с возникновением оснований для изъятия земельных участков.
Изъятие происходит для государственных и муниципальных нужд в связи с необходимостью размещения объектов, соответственно, федерального, регионального или местного значения на основании решения уполномоченного органа. Нововведением действующего законодательства является правило, согласно которому соответствующее решение об изъятии может быть принято на основании ходатайства, поданного в уполномоченные органы исполнительной власти или органы местного самоуправления следующими организациями:
Перечень таких организаций определен постановлением Правительства РФ от 06.05.2015 № 442 «Об утверждении перечня организаций, имеющих право на обращение с ходатайствами об изъятии земельных участков для федеральных нужд». С ходатайством об изъятии вправе обратиться также государственный орган в случае, например, изъятия земельного участка для строительства, реконструкции объекта федерального значения или объекта регионального значения, строительство которых планируется полностью или частично за счет бюджетных средств бюджетной системы Российской Федерации, государственное унитарное предприятие, государственное учреждение в случаях изъятия земельного участка для размещения объекта федерального значения или объекта регионального значения, предусмотренных адресной инвестиционной программой.
Судьба ходатайства должна быть разрешена в тридцатидневный срок. При этом уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления в указанный срок, в зависимости от соблюдения заявителем требуемых для изъятия участка условий, принимает решение либо о направлении запроса в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в целях выявления лиц, земельные участки которых подлежат изъятию или из земельных участков которых образуются земельные участки, подлежащие изъятию для государственных или муниципальных нужд и которым принадлежат расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества, либо об отказе в удовлетворении ходатайства об изъятии.
Второй этап связан с выявлением лиц, являющихся правообладателями земельных участков, подлежащих изъятию для государственных или муниципалы нужд, а также их уведомлением.
Согласно ст. 56.5 ЗК РФ в случае получения из органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, информации об отсутствии сведений о зарегистрированных правах на земельный участок уполномоченные органы исполнительной власти или органы местного самоуправления не менее чем за шестьдесят дней до принятия решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд обязаны:
Заинтересованные лица (собственники, землевладельцы, землепользователи, арендаторы земельных участков, подлежащих изъятию, собственники расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества, лица, которым такие объекты недвижимого имущества принадлежат на иных правах) могут подать соответствующие заявления об учете их прав в течение шестидесяти дней с момента опубликования информации. Основная цель данных действий -информирование уполномоченных органов о своих правах на основании представленных правоустанавливающих документов, а также сообщении действительных контактов для связи.
Третий этап связан непосредственно с принятием решения об изъятии.
В течение 10 дней со дня принятия решения об изъятии уполномоченный орган должен опубликовать его по месту нахождения изымаемых земельных участков в порядке, установленном для опубликования муниципальных нормативных актов, а также разместить на своем официальном сайте.
Кроме того, копии решения об изъятии должны быть направлены правообладателям изымаемых участков и расположенных на соответствующих участках объектов недвижимости (п. 10 ст. 56.6 ЗК РФ). Копия решения об изъятии направляется письмом с уведомлением о вручении по почтовым адресам, указанным в заявлениях об учете прав на недвижимость, либо в случае отсутствия указанных адресов по почтовым адресам, указанным в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а при отсутствии указанных адресов по почтовым адресам правообладателей изымаемой недвижимости, указанным в государственном кадастре недвижимости.
В случае если в связи с изъятием земельных участков изъятию подлежат расположенные на них здания, сооружения, находящиеся в них помещения, копия решения об изъятии направляется также по месту нахождения таких зданий, сооружений, помещений.
Если правообладатель изымаемой недвижимости сообщил адрес для связи в виде электронной почты, ему также отправляется копия решения об изъятии в электронной форме.
При отсутствии каких бы то ни было адресов, отправка уведомлений не происходит.
Необходимо отметить, что в редакции ЗК РФ, действовавшей до 1 апреля 2015 г. возможность изъятия земельного участка напрямую увязывалась с уведомлением правообладателя. Изъять участок можно было не ранее чем через год после уведомления. Теперь, в связи с отменой этой гарантии, можно говорить о том, что введена так называемая презумпция осведомленности правообладателя о планируемом изъятии земельного участка, а срок, являвшийся важной гарантией соблюдения прав правообладателей, оказался урезанным в шесть раз.
Решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия.
В случае если права на земельный участок были зарегистрированы, решение подлежит регистрации в ЕГРП, что напрямую следует из положений п. 6.1 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон № 122-ФЗ). Данное решение может быть обжаловано в суде в течение трех месяцев со дня, когда правообладателю стало известно о принятии такого решения.
Четвертый этап связан с определением размера возмещения в связи с изъ- ятием земельного участка.
Статьей 281 ГК РФ предусмотрено, что при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальньх нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в т. ч. упущенная выгода, определяемые в соответствии с федеральным законодательством.
В случае если одновременно с изъятием земельного участка для государствен ных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.
Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.
ЗК РФ устанавливает основные правила определения размера возмещения за изымаемый земельный участок. В соответствии с ними рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка.
Альтернативой денежному возмещению является предоставление правообладателю иного участка и (или) объекта недвижимости. Такая альтернатива может быть использована только при наличии согласия лица, у которого изымается земельный участок.
Пятым этапом является направление правообладателю соглашения об изъятии с последующим его заключением. Соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд содержит следующую информацию:
К такому соглашению применяются правила ГК РФ, регламентирующие вопросы купли-продажи, если предполагается денежная компенсация, либо мены, если выбран альтернативный способ компенсации - предоставление взамен изымаемого равноценного земельного участка либо объекта недвижимости.
Порядок заключения соглашения подробно расписан в ст. 56.10 ЗК РФ. В частности, проект соглашения направляется по известному адресу правообладателя. В качестве подтверждения получения проекта рассматривается не только, собственно, фактическое получение письма адресатом, но и факт его возврата отправителю в соответствии с требованиями Федерального закона от 17.07.1999 № 176-ФЗ «О почтовой связи».
При этом действующее законодательство не предполагает обязанности уполномоченных государственных органов или органов местного самоуправления рассматривать предлагаемые изменения к соглашению, в случае если таковые заявлены. Они могут быть рассмотрены и учтены, но только в общем гражданско-правовом порядке согласования условий договора, а не как императивная обязанность органов публичной власти.
В случае отказа от подписания соглашения, каковым является и фактическое бездействие, можно говорить о начале шестого этапа изъятия земельной участка, а именно о его принудительном изъятии.
Если правообладатель не представил подписанное соглашение об изъятии в течение 90 дней со дня получения проекта, то уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с исковым заявлением о принудительном изъятии участка и (или) расположении на нем объектов недвижимости.
Соответствующее требование может быть предъявлено в суд в течение трех лет с момента принятия решения об изъятии.
Обоснованные возражения относительно предъявленных требований могут быть заявлены правообладателем в рамках встречного иска.
Вступившее в законную силу решение суда об изъятии является основание» для наступления правовых последствий, аналогичных последствиям, указанным в ст. 279 ГК РФ, наступающим в случае принятия решения об изъятии.
По материалам журнала "Практика муниципального управления"