Мир недвижимости - Как продать квартиру без посредников

Допустим, что вы решили продать свою квартиру и на вырученные деньги с доплатой приобрести другое жилье.
Допустим так же, что после продажи вам есть где жить, в противном случае пришлось бы совершать альтернативную сделку. А альтернативная сделка подразумевает продажу с одновременным подбором жилья и осуществление сделки купли-продажи в один день.
Рассмотрим вариант чистой продажи. В этом случае без риэлтора может обойтись любой человек, если он конечно не законченный лентяй. Из предыдущих статей вы уже должны знать, что сэкономите от 4 до 8% от стоимости продаваемой квартиры (комиссия риэлтору).

Первое, что вы должны сделать – определить стоимость вашего жилья. Для этого необходимо провести целенаправленное маркетинговое исследование, то есть исследовать рынок недвижимости. Думаете, это сложно? Попробуйте.
Можно посоветовать два основных ресурса, которыми необходимо пользоваться. Первый – это риэлторская база недвижимости, которой пользуются ВСЕ риэлторы и агентства недвижимости –http://kzn-dom.ru/ob_rielt

Дополнительным ресурсом может быть база http://kzn-dom.ru/poiskob .

Итак. Заходите на сайт kzn-dom.ru. задаете условия поиска (ваш район, кол-во комнат, площади, тип и этажность дома) и просматриваете объявления. База содержит объявления за последнюю неделю, поэтому вся информация актуальна. Найдите объявления, в которых содержится информация о квартирах, максимально похожих на вашу. Проследите закономерности (цена часто зависит от удаленности дома от метро, этажа, состояния (под отделку, ремонт и пр.) и определите разумную цену. Цена должна быть конкурентоспособной, нет смысла завышать ее, если вы не уверены в каких-либо характеристиках вашего жилья (например, эксклюзивная отделка или рядом находится городской парк). Учитывайте так же наличие консьержа и состояние подъезда, кол-во лифтов и тамбура.

Покупатели делятся на две группы: тех, кто покупает «стены» с целью сделать ремонт под себя и тех, кто хочет заехать в готовое жилье. Вопреки бытующему мнению о том, что состояние квартиры при продаже не имеет особого значения, качественный ремонт (особенно капитальный) значительно влияет на сроки продажи и цену. Можно с большой долей уверенности сказать, что стоимость ремонта при продаже квартиры реально «отбить».
В особой степени все вышесказанное относится к продаже однокомнатных квартир. Люди, покупающие однушки, как правило, не располагают огромными денежными средствами и хотели бы заселиться как можно скорее. Именно они и обращают внимание на состояние труб, проводки, стен и сантехники.
Продать «убитую» квартиру в старом панельном доме, если у нее нет никаких других преимуществ по цене выше средней рыночной – практически невозможно. Поэтому адекватно оценивайте ее стоимость. Капитальный ремонт с отделкой «эконом» нынче обходится примерно в полмиллиона рублей. Учитывайте эту сумму – если вы сделаете ремонт, то можете поднять цену даже больше чем на полмиллиона, если ремонта нет, скостите хотя бы тысяч на триста.
Определите самую высокую (разумную) из возможных цену и самую низкую (ниже которой вы не готовы опускаться. И выставляйте квартиру по самой высокой, тогда вы сможете оценить реакцию покупателей. И если звонков не будет, через определенное время снижайте. Так делают все. Или почти все. Потому что есть люди, которым нужно продать квартиру срочно (и они сразу ставят реальную цену без торга), а есть люди, которым «не горит», эти последние могут годами вывешивать свое объявление.
После того, как вы определите стоимость своего жилья, не поленитесь и сделайте фотографии. Сфотографируйте комнату, кухню и санузел при хорошем освещении. Фотографии должны быть качественными, в квартире на момент съемки должен быть идеальный порядок. Объявления с фотографиями в первую очередь привлекают внимание покупателей, у них создается в голове определенный образ и преждевременное положительное представление о вашей квартире.
Затем вы можете разместить свое объявление, где подробно укажете все необходимые характеристики. Заполняйте все необходимые поля, дабы отсечь звонки «из любопытства», ибо звонков с уточнениями характеристик (если таковых нет в объявлении) будет много.
Вам обязательно будут звонить посредники, и узнав о том, что вы являетесь хозяином продаваемой квартиры, начнут склонять вас к сотрудничеству. Смело отказывайтесь, говорите, что у вас есть риэлтор. На вопросы – почему продаете сами, не отвечайте, или отвечайте, что вам так удобнее, потому что звонки под контролем. Никакой другой риэлтор при продаже не сделает ничего иного – все они так же размещают объявления в базах недвижимости.

Этап второй– показы.
В ответ на ваше объявление откликнутся как риэлторы, так и частные лица, которые хотят приобрести квартиру самостоятельно. Для продавца в данном случае не играет особой роли с кем работать. Риэлтор потенциальных покупателей может облегчить процесс на этапе проверки документов (он сам проверит пакет документов на квартиру, осуществит проверку вашей квартиры на юридическую чистоту, вам не нужно будет особенно напрягаться для того, чтобы убедить покупателей в том, что ваша квартира чистая) и на этапе сделки (он объяснит покупателям что и когда нужно сделать, какие документы подписать, в какой момент передать деньги и т.д.).
Сбор необходимых документов для продажи можно осуществить и заранее, а можно на этапе продажи. Дело в том, что у некоторых документов существует «срок годности», и оформляя их заранее вы рискуете тем, что если продажа затянется, придется оформлять их заново. О том, какие документы нужны для продажи вы прочтете в отдельной статье.
Имейте в виду, что юридически свободная квартира (квартира, в которой никто не прописан) имеет преимущество, так как люди не хотят приобретать жилье вместе с прописанными людьми (при альтернативных сделках такое случается часто). Поэтому если вам есть куда выписаться временно – выписывайтесь, это сыграет вам на руку. Юридически свободная, не обремененная, более трех лет в собственности квартира – идеальный вариант для покупателей.
Итак, начали поступать звонки. Будьте предельно любезны, внимательны и терпеливы, так как вам придется отвечать на одни и те же вопросы по нескольку раз в день. Старайтесь организовывать просмотры так, чтобы было удобно вам. Для этого заведите ежедневник, распределяйте время (на каждого уходит примерно минут 15). Обычно люди смотрят квартиры по будням в вечернее время, после работы. Записывайте телефоны тех, с кем договариваетесь о встрече, за час до назначенного времени перезвоните и уточните – ничего ли не изменилось в планах. Ибо бывают случаи, когда покупатели (особенно если они без риэлтора) просто забывают о встрече, или находят другой вариант и не считают нужным сообщить об этом тому, с кем договорились раньше. Если вы живете в продаваемой квартире, то просто прождете зря, а если приедете на показ через всю Москву и не встретитесь с покупателем – стопроцентно потеряете не только время, но и нервы испортите. Если у покупателей есть риэлтор, то он о встрече, конечно, не забудет, в крайнем случае риэлтор перезвонит и сообщит о переносе встречи или об отказе от осмотра.
Во время показа имейте под рукой копии или оригиналы правоустанавливающих документов (оригиналы лучше все-таки показывать на встрече, когда покупатель уже определился и готов внести аванс), а так же экспликацию и кадастровый паспорт. Покупатели, если заинтересуются квартирой, обязательно захотят их изучить.
Во время просмотра нужно не только отвечать на вопросы, но и задавать свои вопросы. Как продавцу, вам важно знать какая ситуация возникла у потенциальных покупателей. Ведь эти люди также могут продавать свою квартиру, быть при этом «альтернативщиками» или иметь свободные деньги на руках, что конечно более предпочтительно. Сейчас на рынке недвижимости появилось значительное количество покупателей-ипотечников, им будет посвящен отдельный материал, но в целом их пугаться не стоит. В случае с ипотечниками вы должны понимать, что квартиру продаете конкретному лицу, но в дальнейшем она будет под обременением у банка, а значит именно банк будет проверять продавца, документы и квартиру на чистоту.
В идеале вам нужен покупатель с деньгами на руках, но таких людей на рынке очень мало. И такие покупатели имеют огромное преимущество перед другими, в некоторых случаях они даже могут диктовать свои условия. Но продавая свою квартиру как свободную (без альтернативы) вы имеете все шансы найти такого покупателя, потому как он в свою очередь будет искать свободную квартиру. Кстати, в кругу риэлторов таких покупателей принято «носить на руках», т.к. только они могут замкнуть цепочку из альтернативных квартир (иногда выстраиваются цепочки из 10-15 квартир).
Поэтому если к вам пришел покупатель с деньгами, советуем быть с ним поласковее, и быть может даже имеет смысл пойти на торг.
Если на первом этапе вы все сделаете правильно, то через какое-то время (от одной до трех недель) появится заинтересованное в покупке лицо. И вот тогда вам понадобятся оригиналы документов и ксерокопия вашего паспорта, а так же форма авансового договора или договора о задатке (смотри на сайте в разделе «Документы»).
Одно важное отступление: необходимо знать разницу между понятиями «аванс» и «задаток». В подавляющем большинстве продавцы принимают авансы и избегают задатков, потому как последние возлагают на них более серьезные обязательства.
Итак:
«Аванс (франц. avance) - платеж, предшествующий передаче имущества, выполнению работы, оказанию услуг. В отличие от задатка, аванс не является способом обеспечения исполнения обязательства, поэтому в случае неисполнения договора, по которому был внесен аванс, он подлежит возврату…». Здесь можно уточнить, что аванс скорее необходим покупателю, чтобы подтвердить свое намерение купить квартиру. После внесения аванса продавец не имеет права продать квартиру третьему лицу (такой пункт желательно предусмотреть в договоре) и может быть спокоен относительно намерения покупателя. Если покупатель по каким-то причинам передумает, аванс не возвращается, что также должно быть прописано в договоре.
Если после внесения аванса передумал продавец, то он может просто вернуть деньги несостоявшимся покупателям без объяснения причин, если в договоре не предусмотрены иные условия.
«Зада?ток - некоторая денежная сумма, которую одна сторона договора передает другой стороне этого же договора как доказательство заключения договора, в счет исполнения обязательств по нему и в обеспечение исполнения обязательств по этому договору». В случае принятия задатка, продавец не имеет права отказаться от продажи квартиры и если все же передумает, то должен будет вернуть задаток в двойном размере, как бы выплачивая штраф со своей стороны.
Если вы являетесь продавцом, то лучше принимать аванс, если же являетесь покупателем, то лучше вносить задаток. Вот такая забавная особенность, которую обязательно нужно знать.

Итак, наступил день проведения сделки. Заранее вы вместе с покупателем должны определить отделение банка, в котором намереваетесь совершить сделку.
В назначенное время вы должны явиться в банк, чтобы подписать договор купли-продажи. До того, как он будет подписан, необходимо заключить договор о предоставлении в аренду индивидуального банковского сейфа (у каждого банка свои расценки, об этом следует осведомиться заблаговременно), его подписывают продавец, покупатель и представитель банка. Все расходы по покупке квартиры по сложившейся практике берет на себя покупатель.
После тщательной проверки документов и текста договора купли-продажи, можно подписать договор купли-продажи. После этого покупатель и продавец отправляются в хранилище банка, где в присутствии продавца, покупатель закладывает деньги в банковскую ячейку. Перед этим, разумеется, продавцу необходимо удостоверится в том, что деньги не фальшивые и заказать вместе с пересчетом их проверку. Ее стоимость обычно составляет от 1500 до 2500 тыс. рублей.
В договоре с банком указывается документ, который должен предоставить продавец, чтобы забрать деньги. Обычно это зарегистрированный договор купли-продажи и копия нового свидетельства о собственности на имя покупателя. В том случае, если сделка регистрацию не проходит по каким-то причинам, деньги забирает покупатель (об этом тоже делается пометка в договоре с банком на ответственное сейфовое хранение).
После закладки денег три экземпляра договора купли-продажи должны быть направлены на государственную регистрацию в регистрационную палату. Сроки регистрации с лета 2010 г. сокращены до двух недель и не должны их превышать. Но нередко требуются дополнительные расходы на регистрацию, помимо основных пошлин, это тоже стоит учитывать (регистрацию так же оплачивает покупатель).
Когда документы будут готовы, покупатель вашей квартиры получит на руки свидетельство о регистрации и договор купли-продажи с отметкой о том, что он был зарегистрирован, а вы – договор и копию свидетельства.

Договор купли продажи дачного участка неприватизированного

Взять у председателя заключение правления, с которым надо будет обратиться в орган местного самоуправления (сельсовет, администрация) для получения Постановления о предоставлении Вам в собственность Вашего садового участка. С этим Постановлением Вы уже будете обращаться в органы Росреестра (в простонародье- Юстиция) с заявлением о регистрации права собственности на земельный участок. На регистрацию Вам понадобится: Постановление о предоставлении в собственность-2 экз.; Членская книжка-подлинник для предъявления и копия; Кадастровый паспорт земельного участка-2 экз; Госпошлина-подлинник и копия (100 р для земель сельскохозяйственного назначения; 200 р.

Если одна из сторон будет действовать через представителя, в договор должны быть внесены данные выданной на этого представителя доверенности, при этом документ должен быть заверен в нотариальной форме. В доверенности перечисляются все права, касающиеся совершения сделки покупки-продажи участка.

Раздел, посвященный предмету договора, должен содержать описание дачного участка: его площадь, номер кадастровый, место положения дачи, земельную категорию, адрес.

Поэтому оформлять договор купли-продажи желаемого садового участка необходимо с предельной внимательностью, основываясь на действующем законодательстве РФ.

Предлагаем также скачать образец договора купли-продажи квартиры –ссылка. доли в квартире – скачать образец. квартиры под материнский капитал – скачать образец и нежилого помещения – скачать образец. жилого дома с землей – скачать .

Соглашение купли-продажи дачи предполагает, что его владелец обязуется передать приобретателю в собственность указанный в соглашении объект сделки, и получить за него от покупателя установленную денежную сумму.

______, дом ____, кв. ___. далее именуемый Покупатель, с другой стороны, а вместе именуемые Стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Продавец продает, а Покупатель — покупает и оплачивает в соответствии с условиями настоящего Договора принадлежащие Продавцу на праве собственности земельный участок и размещенный на нем садовый дом.

Принадлежащий Продавцу земельный участок № 3 площадью 600 (шестьсот) кв.

Читайте также, как купить дачу без посредников?

Реальная рыночная цена дачи определяется уполномоченными людьми – оценщиками. Высчитать справедливую стоимость участка можно и самостоятельно, определив при этом ситуацию на рынке недвижимости и узнав основные факторы, которые влияют на стоимость.

Важно! На цену непосредственно влияет возможность приезда к даче на общественном транспорте.

в котором должно быть указано, что дом и другие хозяйственные постройки на нем отсутствуют.

Первое, что должен иметь владелец дачного участка – это свидетельство о праве на землю и Кадастровый паспорт на землю. Дальше уже нужно хорошенько разглядеться. Если на участке есть дом, гараж или другие хозяйственные постройки, то должен быть план земельного участка со всеми постройками. Проверьте, соответствует ли план тому, что есть на участке на момент покупки.

Если построен дом, то должно быть Свидетельство о праве на дом и Кадастровый паспорт на дом или декларация на дом садового назначения.

При приватизации в какой форме нужно указывать дом — декларационной (самому составить план для предоставления в регистрационную палату)? Или обязательно должен быть проект, составленный государственными/частными структурами. Обязательно ли в принципе регистрировать дом?

5. Потенциально могут возникнуть проблемы с пропиской. Знакомых, живущих в приватизированной даче не хотят прописывать, ссылаясь на то, что неизвестно к какой больнице их приписать.

При приватизации в какой форме нужно указывать дом — декларационной (самому составить план для предоставления в регистрационную палату)? Или обязательно должен быть проект, составленный государственными/частными структурами. Обязательно ли в принципе регистрировать дом?

5. Потенциально могут возникнуть проблемы с пропиской. Знакомых, живущих в приватизированной даче не хотят прописывать, ссылаясь на то, что неизвестно к какой больнице их приписать.

Насколько я понял, после получения от хозяина доверенности на проведение операций с участком мне придется собирать весь пакет документов для подготовки к сделке по купле-продажи, и только после этого регистрировать сделку купли-продажи у нотариуса, сбор документов и оформление займет около 1.5 месяцев, соответственно каким образом можно застраховаться от того, что после того, как он получит деньги,

Ты пишешь заявление с просьбой принять тебя в члены СНТ. На собрании рассматривается данный вопрос и тебя принимают. Затем ты сам собираешь все документы на приватизацию (скорее всего, придется бегать «с нуля», так как хозяин собирал документы на свое имя). Затем приватизируешь участок и ты полноправный хозяин.

В первом случае Ооочень много геммороя, так как будешь бегать год с этой приватизацией.

Как купить дачу

Покупка дачи – задачка посложнее, чем покупка городской квартиры. У квартиры довольно ограниченный комплект основных потребительских свойств: площадь, число комнат, этаж, адрес и как производная от него – транспортное сообщение. Вопрос цены опускаем. У дачи же или загородного дома – это площадь и размер участка, его расположение (в низине или на высоком месте), наличие насаждений, тип почвы, состояние ограждения, наличие коммуникаций и коммунальных услуг (элементарный вывоз мусора может быть проблемой), окружающая местность (лес, озеро, река и т. д.). Так же и с домом на участке: важны материал стен, кровля, система отопления и водоснабжения, наличие канализации в доме, перспектива достройки новых помещений.

Выбирать следует по совокупности всех этих качеств и исходя из толщины кошелька. Когда решение о покупке принято, с чего начать?

Шаг 1. Ищем, подбираем

Для начала стоит определиться, хотите ли вы жить за городом круглый год или отдыхать тут только летом? Как планируете добираться: на личном ли транспорте, на общественном? А может, вам нужна «прописка»? Ответив на эти вопросы, можно приступать к поиску вариантов. Вот некоторые советы, которые помогут выбрать домик с участком.

Посчитать километры. Проанализируйте плюсы и минусы различных подмосковных трасс. Ориентируйтесь, в первую очередь, на расположение вашей городской квартиры, учитывайте пробки, которые обязательно придется преодолевать как при выезде из города, так и при въезде.

Если решили ездить с дачи на работу, то лучше поискать участки в близлежащих подмосковных городах и поселках с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью. В некоторые садовые товарищества добраться на общественном транспорте практически невозможно, а до ближайшей автобусной остановки – 2-3 километра по лесу. Зимой во многих СНТ снег не убирается, и проехать до своего участка на машине будет непросто. При этом нужно помнить: чем ближе к Москве, тем дороже выйдет дача.

Как на уроках геометрии. Обратите внимание на участок. Часто встречаются земельные наделы вытянутой формы, которые когда-то нарезали «под картошку». Участок в 6 соток может иметь ширину 6 метров и длину 100 метров. При строительстве на участке необходимо соблюдать архитектурные и пожарные нормы. Согласно СНиП минимальное расстояние от дома до границы участка со стороны улицы должно быть не менее 5 метров, от соседнего участка – не менее 3 метров, расстояние от хозяйственных построек до границ сопредельных участков и улиц от 1 до 5 метров – в зависимости от назначения. Вот и подумайте, что можно будет построить на понравившемся куске земли?

При покупке необходимо обратить внимание на соответствие фактической площади участка площади, указанной в документах (уточняется при межевании геодезическими измерениями).

Ориентируемся на местности. Выбирая участок, необходимо оценить его место расположения, солнцеворот, близость поверхностных и грунтовых вод, соседство с промышленными объектами. Бывает, что дача стоит на склоне, и весной через участок идет основной сток воды. А если рядом озеро или пруд, может и затопить. Некоторые садовые товарищества располагаются вблизи линий электропередачи, на берегах загрязненных речушек или, того хуже, около скоростных шоссе или железнодорожных путей. В таком случае о чистом воздухе и тишине придется забыть.

Коммуникации. Их наличие – один из главных ценообразующих факторов. В идеальном варианте в доме должно быть все: свет, газ, вода и канализация. Но бывает, что свет подают только в определенные часы, водопровод – «летний», газ, что называется, в перспективе или газификация будет стоить немалых денег, а канализация и вовсе отсутствует. Расспросите соседей о реальном положении дел или обратитесь в правление СНТ.

Состояние дома. Выбирая дом, подробно расспросите хозяев, как он построен и из каких материалов. Чтобы правильно определить его состояние, пригласите специалиста по строительной части. Собственник никогда не расскажет про конструктивные недостатки строения.

«Прописка». Сегодня многих привлекает перспектива регистрации в дачном поселке. Однако сделать это сложно, даже имея на то все основания. Если для вас это важно, то изучая документы на землю, обратите внимание на назначение земель и на разрешенный вид ее использования. Важное условие: ваш садовый участок должен находиться в пределах населенного пункта.

Шаг 2. Изучаем документы

Если дача вам понравилась, ознакомьтесь со всеми необходимыми документами. Для начала необходимо удостовериться в их наличии. Бывают случаи, когда дачу пытаются продать по «садовой книжке», которая не является правоустанавливающим документом. Она лишь подтверждает членство в садовом товариществе. Как правило, собственник отдает такую дачу гораздо ниже рыночной цены. Процесс оформления документов настолько хлопотный и затратный, что люди даже готовы потерять в деньгах, лишь бы не ходить по инстанциям. С какими трудностями может столкнуться покупатель, оформляя документы, предугадать трудно.

Покупать дачу по садовой книжке нельзя. Если и будет возможность оформить такой участок в собственность, то только за деньги. Бесплатно можно получить в собственность лишь те земельные участки, которые выделены, но оформлены до введения в действие нового Земельного кодекса (октябрь 2001 года). Соответственно, если участок не в собственности продавца, у него нет и правоустанавливающих документов, не будет и документов, свидетельствующих о передаче денежных средств. В результате купли-продажи как таковой не произойдет.

Попытки продать земельный участок по садовой книжке случаются часто. Как правило, это происходит с пустыми землями, собственники которых не хотят заниматься оформлением документов. Это может быть связано с недостатками таких земель, о которых знает только владелец.

Если у вас нет документов на землю, в случае строительства здесь или еще каких-то событий, вас с этой земли. просто попросят. Не имея права на земельный участок, невозможно зарегистрировать и строения на участке. Об этом говорят и новые поправки к Гражданскому кодексу.

На этапе первоначального оформления проводится межевание и подписывается согласование по границам с соседями, а также подтверждается площадь участка.

Эта процедура хлопотная, но очень важная. Если собственность вновь образуемая – человек только приобретает участок – то без межевания не обойтись. Сделать межевание, получить правоустанавливающие документы и зарегистрировать право – это три больших этапа скрупулезной работы.

У некоторых граждан право собственности на участок подтверждено правом собственности на землю. Сейчас встречаются очень старые свидетельства синего цвета, которые выдавались еще Комитетом по земельным ресурсам. Более поздние – розовые – их выдавал Земельный комитет. И те, которые выдавала ФРС (Федеральная регистрационная служба). Продавать земельные участки можно, имея на руках одно из указанных свидетельств.

Федеральный закон 93-ФЗ, так называемая «дачная амнистия», внес изменения в 122 закон «О регистрации сделок с недвижимостью» и разрешил регистрировать право собственности без межевания, но при наличии кадастрового паспорта. И все-таки, надо иметь в виду, что:

1. Если участок отмежеван, то урегулировать споры с соседями не придется. Границу можно в любое время восстановить, даже если ее сдвинут в результате строительных работ.

2. Площадь земельного участка, приобретаемая без межевания, может отличаться от площади участка, которая есть на самом деле. Если отличается в большую сторону, то покупателю повезло. А если земли будет меньше? Он покупает 6 соток, а на деле оказывается 5,67. В результате человек получает точные размеры своего участка: длину и ширину. Можно правильно произвести разметку и поставить дом, соблюдая пожарные, архитектурные нормы и СанПиН.

Таким образом, покупатель может вызвать геодезиста, а может и оставить все как есть. Все риски, связанные с этим, покупатель берет на себя. Даже если покупатель не готов к процедуре межевания, то мы все равно советуем вызвать геодезиста, чтобы он дал хотя бы относительно точные размеры участка.

Документы, необходимые для заключения сделки:
– свидетельства на право собственности на землю и постройки;
– кадастровые паспорта участка и дома (при наличии современного свидетельства о гос. регистрации права, кадастровые паспорта хранятся в органах регистрации в электронном виде и для проведения сделки не требуются);
– согласие супруга продавца на продажу, согласие супруга покупателя на покупку, паспорта сторон;
– доверенность, если интересы представляет доверенное лицо.

Наличие и правильное оформление документов послужат гарантией юридической чистоты сделки.

Особенно важные документы рассмотрим подробнее:

Свидетельство на право собственности на землю

Изучая документ, нужно обращать внимание на:
– назначение земель;
– разрешенный вид использования.

По назначению, согласно Земельному кодексу РФ (ст.7), все земли делятся на семь категорий, определяющих вид целевого назначения земли. Это земли:
– сельскохозяйственного назначения (для выращивания сельскохозяйственной продукции, животноводства и т. п.);
– населенных пунктов (городов, деревень, сел т. д.);
– промышленности, энергетики, транспорта, связи и т. д.
– особо охраняемых территорий и объектов (например, пограничные земли);
– лесного фонда;
– водного фонда;
– запаса.

Садовые и дачные товарищества могут располагаться только на землях сельскохозяйственного назначения и землях населенных пунктов.

Разрешенные виды использования земель:
– сельскохозяйственное производство;
– личное подсобное хозяйство (полевой или приусадебный участок);
– садоводство или огородничество;
– дачное строительство;
– крестьянско-фермерское хозяйство;
– индивидуальное жилищное строительство.

Для дачи разрешенный вид использования земли – это садоводство (огородничество) или дачное строительство. Здесь имеются принципиальные отличия, связанные с разрешением на строительство жилого дома и «пропиской». Так, земля для дачного строительства может быть использована для возведения жилого строения с правом или без права регистрации проживания в нем. На этой земле можно выращивать различные сельскохозяйственные культуры для собственного потребления. Тогда как на земле с разрешением садоводства или огородничества также можно выращивать сельхозкультуры «для себя», можно построить жилье, но регистрация разрешена только на землях населенных пунктов.

Кадастровый паспорт участка

Кадастровый паспорт земельного участка – это выписка из государственного кадастра недвижимости, содержащая сведения об объекте недвижимости, служит для государственной регистрации прав собственности и проведения операций с землей. На первом листе указывается кадастровый номер, правообладатель, вид собственности, адрес, назначение земель, вид использования, наличие обременений и сервитутов, площадь и кадастровая стоимость участка. На втором листе нарисован план с привязкой к сторонам горизонта. Если на плане есть строения, то при сделке необходимо будет предъявить на них документы в регистрационную палату. Все постройки, указанные на плане, должны быть зарегистрированы и иметь свидетельства – независимо от того, что это за строения: дом, бытовка или баня. Если кадастрового паспорта нет, то на сделку выйти невозможно. Оформление нового паспорта может занять до 6 месяцев.

Внимание! Не нужно путать кадастровый паспорт с кадастровым планом, который раньше выдавался как приложение к свидетельствам старого образца.

Одно из основных предназначений кадастрового паспорта – показать границы участка. Лично убедитесь, соответствуют ли сведения в кадастровом плане тому, что вы видите на участке. Для этого необходимо вызвать специалиста из геодезической организации, который замеряет участок, определит местоположение крайних точек и их привязку на местности. В земельном комитете нужно уточнить, согласованы ли границы участка с соседями.

Свидетельство на право собственности на строения

Нередки случаи, когда земля оформлена, а дом нет. Можно купить такой объект, но дом придется оформлять самостоятельно. Это не проблема, пока действует №93-ФЗ, так называемая «дачная амнистия» (до 2015 г.). Если дом нельзя оформить «под дачную амнистию», то придется получать разрешение на строительство и последующий акт ввода объекта в эксплуатацию. А это долго и хлопотно.

Необходимо обращать внимание на наличие незарегистрированных строений и изменений в основном строении. Если они сделаны после регистрации дома, то узаконивать такие изменения, скорее всего, придется в суде.

Технический и кадастровый паспорта дома

Оформляются они в Бюро технической инвентаризации. По времени это может занять от недели до месяца.

Справка об отсутствии задолженности перед СНТ

Становясь членом СНТ (садоводческого некоммерческого товарищества), собственник обязан оплачивать «коммунальные» платежи: свет, газ и воду. Кроме того, существуют членские взносы, оплата услуг охраны и многое другое – у каждого садового товарищества эти поборы свои. Поэтому лучше заранее познакомиться с председателем СНТ, чтобы знать, какие обязательные платежи вас ожидают в будущем. Председатель также выдаст справку о наличии задолженности прошлого хозяина дачи. Требуйте погашения этой задолженности продавцом, иначе его долг перейдет на вас.

Шаг 3. Передача денежных средств за жилой объект

Когда все юридические формальности пройдены и настает пора вносить денежные средства за объект недвижимости, покупатель и продавец должны договориться о том, какая цена будет стоять в договоре купли-продажи, и зафиксировать эту договоренность. От этого зависит налогообложение продавца налогом на доходы физических лиц по сделке. Далее необходимо договориться и о способе передачи денег. Их несколько: наличными из рук в руки, наличными через депозитарную ячейку, банковским переводом, безналичным способом через аккредитив.

Шаг 4. Оформление права собственности

Процедура стандартна. Вместе с продавцом необходимо обратиться в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (в просторечии – регистрационную службу) по месту нахождения недвижимого имущества. Обычно в течение месяца должны зарегистрировать право собственности и договор купли-продажи. Если у регистратора не будет оснований для приостановления или отказа в регистрации, то в назначенный день покупатель получит на руки: зарегистрированный договор и свидетельство о праве собственности.

Кроме титульного страхования сделки, рекомендуем застраховать и саму дачу. В большинстве случаев достаточно стандартной страховки, которая обычно покрывает риски пожара, противоправных действий третьих лиц, повреждения водой и стихийных бедствий. Кроме того, этот список может быть дополнен: это – взрыв бытового газа, наезд транспортных средств и падение летательных аппаратов, удар молнии, терроризм. Также имеет смысл застраховать свою гражданскую ответственность за причинение вреда жизни, здоровью и имуществу третьих лиц – это поможет избежать расходов на возмещение ущерба соседям, например, в случае, если начавшийся у вас пожар перекинется на соседний участок. Стоимость страховки напрямую зависит от того, из каких материалов построен дом. Средняя стоимость страхового имущественного полиса для деревянных домов составляет порядка 0,4-0,8% страховой суммы и 0,2-0,6% – для кирпичных строений. При этом базовый тариф может быть увеличен процентов на пятнадцать, если дача расположена в неблагоприятном с точки зрения вероятности страховых случаев районе. К пожароопасным относят Шатурский, Егорьевский, Орехово-Зуевский, Ногинский и Луховицкий районы.

Как продать дачу

Дача – это не просто участок земли, на котором выращиваются овощи и фрукты, а еще и место отдыха. В отличии от огорода, дача определяется наличием домика для какого-никакого проживания и отдыха хозяев.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

8 (800) 333-45-16 доб.214
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!