Рейтинг: 4.4/5.0 (1868 проголосовавших)Категория: Бланки/Образцы
IOIOI
05.12.2008 16:06:54
Подвалами нашего дома заинтересовалась коммерческая организация с целью их аренды. Подскажите как грамотно организовать заключение договора аренды, чтобы потом не возникло разногласий ни с собственниками дома ни с арендатором.
Сейчас подвалы для передачи в аренду не подготовлены, но будущий арендатор предлагает сделать реконструкцию и ремонт. В доме существует ТСЖ.
Что такое реконструкция?
Реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (п. 14 ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ)
Кто имеет право проводить реконструкцию?
Реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, регулируется Градостроительным Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами (ст. 52 Градостроительного Кодекса РФ).
Имеет ли ТСЖ право принимать решение о реконструкции общих помещений в многоквартирном доме?
В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе. в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме (ст. 137 ЖК РФ)
Причем, понятие переустройство определено (правда только для жилого помещения), как установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (п. 1 ст. 25 ЖК РФ).
Однако, четко определено, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой) (ст. 44 ЖК РФ)
Что точно законодатель вложил в понятие переустройство общих помещений я лично ответить не могу. Мне видится, что это элемент реконструкции многоквартирного дома (в том виде как это определяет градостроительный кодекс).
Тем не менее в вашем случае будет правильным говорить не о реконструкции (это понятие применяется ко всему дому), а о переустройстве и перепланировке, поэтому ТСЖ имеет право принимать решение о переустройстве и перепланировке общих помещений в многоквартирном доме.
Имеет ли ТСЖ право сдать в аренду общие помещений в многоквартирном доме?
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме (ст. 137 ЖК РФ)
Как принять решение о сдаче в аренду общие помещений в многоквартирном доме?
На общем собрании членов ТСЖ (см. п. 12 ст. 145 ЖК РФ). Необходимо определить и четко зафиксировать какие площади и кому (это важно. ) именно члены ТСЖ готовы предоставить внаем, на какой срок и за какую арендную плату. Все остальные условия договора - это работа правления или юриста.
Как разрешить переустройство и перепланировку общих помещений передаваемых в пользование арендатору?
На общем собрании членов ТСЖ (см. п. 13 ст. 145 ЖК РФ). Необходимо определить и четко зафиксировать общие показатели переустройства, а ещё лучше техзадание и его стоимость (арендатор ведь имеет право уменьшить стоимость аренды на величину проведенных работ по переустройству, конечно, при условии что он это дело будет оплачивать)
Особенности договора аренды общие помещений в многоквартирном доме?
Договора аренды помещений подлежат обязательной государственной регистрации (правда, если договор аренды долгосрочный )
Лучше заключать договоры аренды на неопределенный срок или на 11 месяцев с правом неограниченного количества пролонгаций. Это позволит избежать необходимости регистрировать договор, хотя фактический срок его действия в итоге и составит намного больше года.
Обязательно необходимо предусмотреть порядок расторжения договора по инициативе ТСЖ (например, в одностороннем порядке с уведомлением арендатора за месяц без объяснения причин.)
Что касается самих арендаторов, то надо учитывать, что разместить в жилом доме какое-либо производственное предприятие никто не позволит. Это нарушит интересы не только членов товарищества, но и жильцов окрестных домов.
При устройстве развлекательных заведений (ресторанов, клубов и т. п.) следует отдельно оговорить в договоре аренды не только график их работы, но и обязательства по дополнительному оборудованию арендуемого помещения. Для сохранения покоя жильцов таких арендаторов надо обязать оборудовать помещения шумопоглощающими панелями, которые не пропустят посторонние звуки в квартиры.
Чашина О.Ю.,
заместитель председателя КАМО «Дальневосточная»
по управлению персоналом
Современное жилищное законодательство открывает широкие перспективы собственникам помещений жилого дома по управлению своим имуществом. Одним из результатов реформы жилищно-коммунальной сферы в нашем государстве является наличие законной возможности собственников помещений жилого дома получать выручку от использования общего имущества. Один из таких способов, самых, к слову, несложных, – это сдача в аренду общего подвального помещения дома или его части. Однако сложности возникают здесь значительные, и связаны они в основном с отсутствием налаженной и апробированной практики арендных отношений в сфере ЖКХ. Попытаемся рассмотреть, каким же образом действовать коллективам соседей, проживающих в одном многоквартирном доме, для того чтобы оптимизировать свои коммунальные затраты путем использования общего имущества – подвального помещения.
Первое, на что необходимо обратить внимание, – это вид заключаемого договора по передаче прав пользования подвальным помещением. Могут быть использованы два основных вида гражданско-правовых сделок. Это:
1. Аренда. Договор аренды заключается в том случае, если подвальное помещение сдается на возмездной основе (т. е. предполагает получение периодической оплаты от лица, получающего подвальное помещение в пользование).
2. Ссуда. Договор ссуды (безвозмездного пользования) заключается в том случае, если подвальное помещение передается в пользование бесплатно. Такой вариант тоже может быть вполне выгоден, так как нередко даже абсолютно безвозмездная передача прав пользования на подвальное помещение приводит к выгоде всего дома. Например, если подвал затоплен, замусорен или находится в аварийном состоянии, то его передача в ссуду, к примеру, под магазин, приведет к тому, что ссудополучатель этот подвал осушит, очистит и отремонтирует, а жители дома получат максимально близко расположенную к ним торговую точку.
Во-вторых, при оформлении договора ссуды или аренды необходимо принимать во внимание следующие положения действующего законодательства.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ(1) (в ред. от 30 ноября 2010 г. далее – ЖК РФ) подвалы жилых домов относятся к общему имуществу собственников помещений в этом доме.
Согласно ч. 4 той же статьи объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Этой же нормой принятие соответствующего решения отнесено к компетенции собственников помещений в многоквартирном доме. Принимается такое решение на общем собрании собственников.
Несмотря на прямое указание ЖК РФ относительно того, что собственниками общего имущества дома являются собственники жилых помещений в этом доме (ч. 1 ст. 36), распространено заблуждение о наделении полномочиями собственника управляющей организации (УО), товарищества собственников жилья (ТСЖ), жилищного (жилищно-строительного) кооператива (ЖК, ЖСФ) и т. п. Перечисленные организационно-правовые формы предназначены только для управления домом и общим имуществом в нем, они не наделяются правом собственности на общее имущество.
О том, что общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников помещений, а не принадлежит на праве собственности товариществу собственников жилья, высказывался в одном из своих решений ФАС Восточно-Сибирского округа(2). Никто, кроме собственников помещений дома, не вправе сдавать подвальное помещение этого дома в аренду.
Так, например, арбитражным судом признана недействительной сделка, в рамках которой подвал двухэтажного жилого дома сдан в аренду администрацией города вопреки воле собственников квартир этого дома(3).
Поэтому в качестве субъекта права выступает коллектив собственников общего имущества, а не ТСЖ, ЖСК и т. п. Отсюда следует, что при подготовке проекта договора арены подвального помещения в качестве арендодателя необходимо указывать не УО, ТСЖ, ЖК или ЖСК, а всех собственников жилых помещений поименно.
Но это вовсе не означает, что договор аренды подвального помещения должен быть подписан с одной стороны арендатором, а с другой – всеми собственниками жилых помещений дома, которых, как правило, несколько десятков, а то и сот.
Дело в том, что при определении варианта управления многоквартирным жилым домом каждый из собственников жилого помещения доверяет управление общим имуществом тому юридическому лицу, которое выбирается для этой деятельности.
Таким образом, УО, ТСЖ, ЖК или ЖСК является, по своей сути, представителем каждого из собственников жилых помещений управляемого ими дома со специальным объемом полномочий, ограниченным предметом деятельности.
Так, применительно к ТСЖ ФАС Северо-Западного округа в одном из своих постановлений указал следующее. В соответствии со ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
(1) Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1 (ч. 1). – Ст. 14.
(2) Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.11.2007 № А19-6361/07-47-Ф02-8785/07 по делу № А19-6361/07-47.
(3) Определение ВАС РФ от 19.12.2007 № 16135/07 по делу № А81-2355/2006.
Согласно п. 8 ст. 138 названного Кодекса ТСЖ обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. Таким образом, арбитражный суд признал ТСЖ законным представителем собственников помещений дома(1).
Вводная часть договора аренды или ссуды подвального помещения жилого дома (именно в ней приводятся все данные о сторонах сделки) – несомненно, самая сложная его часть. Здесь необходимо:
1. Указать на то, что в договоре в качестве арендодателя (ссудополучателя) действует юридическое лицо, управляющее жилым домом (например, ТСЖ).
2. Указать, что это юридическое лицо действует в лице руководителя (например, председателя).
3. Указать, что арендодатель действует в интересах собственников помещения, при этом всех собственников придется перечислить поименно.
4. Расписать основания собственности на общее нежилое помещения каждого из собственников помещения в многоквартирном доме. Таким основанием является наличие изолированного помещения в многоквартирном доме в собственности, что порождает право общей собственности на общее подвальное помещение дома.
В-третьих, необходимо не забывать, что договор аренды или ссуды подвального помещения, как и любой договор, отчуждающий или обременяющий объект недвижимости, подлежит регистрации в территориальном органе Росрегистра. Исключение составляют договоры, заключенные на срок до одного года (п. 1 ст. 131, ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации(2) (в ред. от 6 апреля 2011 г. далее – ГК РФ)).
Неоднозначен вопрос о государственной регистрации договора ссуды.
В п. 1 ст. 131 ГК РФ ни аренда, ни ссуда не перечислены среди прав на недвижимое имущество, подлежащее регистрации. Но этот перечень не закрытый и может быть расширен законом, в том числе и самим ГК РФ. Если в ст. 651 ГК РФ говорится о необходимости государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, заключаемого на период свыше одного года, то в гл. 36 ГК РФ, посвященной ссуде, ничего об обязательной государственной регистрации не говорится. Нет прямого указания на необходимость государственной регистрации договора ссуды и в других законах, в том числе в ЖК РФ и Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»(3) (в ред. от 20 марта 2011 г.). Из этого можно сделать вывод о том, что договор ссуды подвального помещения государственной регистрации не подлежит. Но одновременно обзор судебной практики дает примеры регистрации таких договоров(4).
Следовательно, для оформления договора аренды подвального помещения жилого дома необходимо:
1. Принять решение на общем собрании собственников помещений дома с указанием на поручение оформления договора аренды УО, ТСЖ или иному законному представителю.
(1) Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.09.2007 по делу № А56-15183/2006.
(2) Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301; Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.
(3) Собрание законодательства РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.
(4) См. например: постановление ФАС Московского округа от 24.03.2011 № КГ-А40/1845-11 по делу № А40-31147/10-23-257.
2. Подготовить проект договора арены, в текст которого в качестве арендодателей включить всех собственников помещений дома, а в качестве их законного представителя – УО, ТСЖ и т. п. Подписывает договор арены руководитель управляющей организации.
3. Зарегистрировать договор арены подвального помещения в территориальном органе Росрегистра.
Режим общей собственности на подвальное помещение кроме прочего ведет к тому, что это помещение нельзя вопреки коллективной воле не только сдать в аренду, но и истребовать из чужого незаконного владения. Для инициации иска об истребовании из чужого владения необходимо выражение воли всех (регламентированного законом большинства) собственников помещений дома, но не одного или нескольких из них. Так, например, арбитражный суд отказал в иске субъекту Федерации на том основании, что ему принадлежит только одно помещение в доме, а не все, а один из собственников не вправе единолично истребовать общее имущество из чужого владения(1).
Поэтому при возникновении проблем с исполнением договора аренды подвального помещения жилого дома со стороны арендатора иск в суд должен подаваться от имени всех общих собственников, хотя и в лице одного законного представителя (как указано выше), подписывающего исковое заявление и участвующего в судопроизводстве.
(1) Постановление ФАС Московского округа от 24.04.2007 № КГ-А40/2967-07-П по делу № А40-67454/ 05-82-547.
Также по этой теме:
5.если большинство собственников вынесли решение о сдаче подвального помещения в аренду, то договор аренды вы будете заключать с представителями балансодержателя дома.категория договоры образцы добавил kapokatya (). Договор договора аренды аренда недвижимости сдача объектов в аренду аренда.- ежегодно проводить текущий ремонт, а так же до г. Провести капитальный ремонт части нежилого подвального помещения площадью 19,6 кв. Расположенного в 5-этажном. Юрист 24 часа - юридический сайт, юридическая практика, судебные решения, исковые требования, законодательство украины, бланки договоров, образцы документовстатьи договоры договоры аренды. Договор аренды подвального помещения. Вопрос управляющая компания многоквартирного дома (мкд) уполномочена собственниками жилья от их имени заключать договоры аренды общего имущества (подвала).согласно ч. 2 ст. 36 жк рф собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в.
Пролонгация договора аренды нежилого помещения. Подвальные помещения многоквартирного дома правовой режим.скачать документы. - новая бюджетная инструкция 174н 2016. - образец заполнения сзв-м 2016. Но это вовсе не означает, что договор аренды подвального помещения должен быть подписан с одной стороны арендатором, а с другой всеми собственниками жилых помещений дома, которых, как правило, несколько десятков, а то и сот. Образцы по теме договор, жилищный фонд, реклама, собственность.5 в соответствии с п. 1 ст. 654 гражданского кодекса российской федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
В арендуемых подвальных помещениях могут быть расположены трубы отопления, холодного и горячего водоснабжения и канализации, однако они нет.е. Требования собственников о признании регистрации подвала в качестве нежилого помещения и договора аренды. Договор аренды нежилого помещения. Договор аренды подвального помещения. Комнаты, коридор, туалет) площадью кв.м по улвышлите пожалуйста образец договора аренды. Договор аренды магазина образец 2014. Ответить с цитированием. Вопрос управляющая компания многоквартирного дома (мкд) уполномочена собственниками жилья от их имени заключать договоры аренды. Нежилое помещение.
Договор аренды подвального помещения. В разделе представлен образец договора аренды склада с бланками приложений, которые можно скачать. Договор аренды помещения под склад обычно включает в. Информация размещена года. Полезные ссылки по теме образец договора аренды нежилого помещения. Полезные ссылки по теме образец договора аренды нежилого помещения. Договор оказания юридических услуг.
Для того чтобы говорить о подвальных помещениях, как об отдельных помещениях следует выяснить что это за помещения. Подвальные помещения разных многоквартирных домов отличаются и своим назначением и правовым статусом.
В первую очередь следует посмотреть документы, которые оформлялись при строительстве этого дома, такие как акт ввода в эксплуатацию и план жилого многоквартирного дома.
Исходя из характеристик подвала и основных признаков его назначения можно определить является ли этот подвал техническим или имеет возможность индивидуального использования.
Если подвал технический, то сдать в аренду его невозможно.
Если подвал индивидуального использования, то использовать не в личных целях жильцы дома могут его только в том случае если на этот подвал находится в общей долевой собственности (что очень сомнительно).
Некоторые дома, преимущественно старой постройки имели такое назначение подвала как бомбоубежище и не могут быть заняты.
Таким образом, прежде чем сдать в аренду жилое помещение его нужно оформить в собственность, а в большинстве случаев и в домах старой постройки это сделать очень затруднительно. А в некоторых случаях исходя из назначения подвала, ни оформить в собственность, ни сдать в аренду невозможно.
система выбрала этот ответ лучшим
Если в доме образовано ТСЖ, то собственники многоквартирного жилого дома могут провести общее собрание, на котором будет вынесен на голосование вопрос о сдаче в аренду подвального помещения и будет вестись протокол собрания, который должны будут подписать все жильцы, и если "за " проголосовало 2/3 жильцов, то подвальное помещение может быть сдано и деньги могут быть потрачены на ремонт данного дома и при этом никто не может чинить никакие препятствия в сдаче подвальных помещений.
Если же дом принадлежит УК (управляющей компании), то сами собственники многоквартирного дома сдать подвал не могут. Это может сделать только управляющая компания и только с согласия жильцов и деньги, которые будут получены от сдачи подвала будут распределяться УК, а не жильцами. Но можно договориться, чтобы на эти деньги был проведен ремонт коммуникаций в подвале именно в вашем доме.
в избранное ссылка отблагодарить
Назначение большинства подвальных помещений-размещение сетей-водопроводных, сетей отопления, электросетей и других коммуникаций жилого дома. Сдать такое подвальное помещение в аренду собственники жилых помещений не вправе, кроме того арендатор, даже если каким то образом такой найдется сразу станет перед вопросом, а кто правомочен подписать такой договор аренды и как. для каких целей правомочно использовать такое помещение и такого арендатора, я думаю, не найдется вообще. В собственности владельцев жилых помещений в жилом доме подвальное помещение не находится, оно находится у них в совместном пользовании. Добивайтесь проведения экспертизы состояния помещения независимыми экспертными организациями, имеющими соответствующую лицензию, а не пускайте туда неизвестных арендаторов с их непонятным ремонтом.
в избранное ссылка отблагодарить
Если вы являетесь собственником жилья, значит у вас есть доля на общее имущество, в том числе и на подвал.Если у вас ТСЖ, то можно провести собрание, где можно решить вопрос о сдаче подвала. А полученную прибыль можно использовать на нужды дома.
Законодательство по поводу подвальных помещений разработано слабо, поэтому могут возникнуть различные судебные разбирательства. Иногда местные власти регистрируют их как собственность муниципалитета.Или управляющие компании распоряжаются ими как хотят. В таком случае, вам надо подавать в суд,чтобы сдать в аренду подвальное помещение с согласия жильцов.Закон на стороне жильцов, так как они имеют долевую собственность общего имущества.
в избранное ссылка отблагодарить
Сергей МИДИмэн [43.3K]
более года назад
По Закону подвал считается техническим этажом - там проходят тепловые, водопроводные, канализационные, электрические коммуникации и для подвальных помещений жильцами его использовать нельзя. В том числе и сдавать в аренду.
По идеи могут. Но есть нюансы, такие как каким образом идет управление домом ТСЖ или управляющая компания им управляет. Нужно в любом случае проводить собрание жильцов дома и получить их согласие на сдачу подвального помещения. В случае с ТСЖ, получать деньги будет ТСЖ и использовать. Если Управляющая компания управляет домом, то при согласии жильцов дома она может сдать подвальные помещения и она же будет получать доход от этого, при этом с ней можно договорится, чтобы часть денег направлялась на улучшение дома и т.д.
в избранное ссылка отблагодарить
Мы уже несколько лет сдаём часть подвала в аренду зоомагазину. Все деньги идут на счёт нашего дома, которые мы потом тратим по своему усмотрению, а не по усмотрению УК. Например, вставили металлическую тамбурную дверь, пластиковую дверь выхода на чердак, положили керамич. плитку на пол на 1-ом этаже и ещё много чего. Так что ищите арендаторов, голосуйте и заклчайте договор.
в избранное ссылка отблагодарить
Вы понимаете, сколько с тех средств пойдет конкретно на наш дом, а не на ремонт 50-летних развалюх, в которых я не живу и судьба которых меня не достаточно тревожит? нужно различать технические помещения в подвалах жилых домов и подвальные помещения, не имеющие специального предназначения. 
но трудности появляются тут значимые, и связаны они в основном с отсутствием налаженной и апробированной практики арендных отношений в сфере жкх. Лет закрыть всю аренду), порядок расторжения контракта (чем труднее тем.). Если же земляной участок передается на праве аренды и т.
Коммунальные услуги для нежилого помещения в жилом доме7102011 что необходимо для сдачи подвала (бомбоубежища) мкд в аренду собственникам и третьим лицам жкх. 
Помещения подвала жилого дома функционально являются техническим этажом жилого.
конкретно осс является высшим органом управления общим имуществом собственников дома. После установления цены в контракте реализации жилого помещения и выполнения контракта стороны не вправе изменять стоимость продаваемого имущества. Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с ролью людей в долевом.
Анализ судебной практики по арендеУже 14 лет арендую подвал под магазин у жильцов. Ссылаясь на уклонение ответчика от гос регистрации контракта аренды земляного участка от 23. Просто все дело в том, что у нашего дома задолженность перед ук за ремонт кровли 6 лет вспять.
Это скажется как только пригодится собрать средства либо поработать безвозмездно. От решения данного вопроса может зависеть, подлежит ли таковой контракт гос регистрации (если совокупный срок аренды составляет год либо более).
Я заключила контракт аренды подвала в жилом доме на основании собрания жильцов 1-го. По существу вопроса постановление головного. 
Была компания-застройщик, которая продала квартиры и 1-ый этаж - там магазин, т. А вы крым консультируете?аренда подвала.
Добрый вечер! Подскажите пожалуйста: мы являемся собственниками многоквартирного дома. Нужно ли юридически оформлять подвал в нашем доме или мы уже являемся собственника подвала? Как поступить: в подвал нашего дома (договор аренды не заключен) заехала фирма по ремонту электробытовой техники, арендной платы не платит и жильцам дома директор фирмы заявляет: Кто Вы такие, чтобы меня выгонять из этого подвала? Как поступить жильцам дома в этой ситуации? Какими статьями и законами нам необходимо руководствоваться и куда обращаться, чтобы их выселить из подвала? Заранее благодарны!
17 Июля 2014, 17:05 Ольга Олеговна, г. Тюмень
Ответы юристов (1)
Добрый день! Согласно ст.36 ЖК РФ:
Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
(часть 1 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.
6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.
Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;
1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;
(п. 1.1 введен Федеральным законом от 25.12.2012 N 271-ФЗ)
1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;
(п. 1.2 введен Федеральным законом от 25.12.2012 N 271-ФЗ)
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;
4) выбор способа управления многоквартирным домом;
4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Следовательно, данная фирма должна заключить договор с вами, в противном случае, как вариант, напишите жалобу в прокуратуру, а также можно подать в суд.
17 Июля 2014, 17:16
Ищете ответ?как управляющей компании (ЖКХ) правильно оформить аренду подвального помещения в многоквартирном доме? Большая часть квартир принадлежит собственникам. Данное помещение занимается не официально более 1 года».
ОтветСогласно статье 289. пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Таким образом, на основании статей 289. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. подвальное помещение может быть отнесено к общему имуществу жилого дома. Аналогичный правовой подход выработан в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.10.2009 по делу № А32-1358/2007-31/33-2008-16/13, в передаче которого в Президиум Высшего арбитражного суда Российской Федерации отказано определением от 28.01.2009 № ВАС-55/09. Данный вывод также подтверждается Постановлением ФАС СКО от 09.12.2009 № А32-21869/2007.
В силу ст.246. п.2 ст.247 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности имеет право на предоставление во владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, по решению собственников помещений, принятому на общем собрании, поскольку владение, пользование и распоряжение общей долевой собственностью на общее имущество многоквартирного дома осуществляется по соглашению всех ее участников.
Таким образом, передача находящегося в многоквартирном доме подвального помещения, предназначенного для обслуживания помещений собственников и принадлежащего последним на праве общей долевой собственности, возможна только с согласия собственников многоквартирного дома (Постановление ФАС УО от 26.04.2007 № Ф09-3044/07-С6, Постановление ФАС УО от 28.02.2007 № Ф09-41/07-С6). После положительного решения данного вопроса управляющая компания вправе заключить с собственниками помещений договор аренды.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист»
"Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
(Часть в редакции, введенной в действие с 18 июня 2011 года Федеральным законом от 4 июня 2011 года N 123-ФЗ. — См. предыдущую редакцию )
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. *"
