Если человек продает квартиру с выделенной оплатой неотделимых улучшений, то должен ли он заплатить НДФЛ с дохода, полученного за эти улучшения?

я, пенсионер, живущий в чернобольской зоне Рязанской области. Имею автомобиль 170 л.с. российского изготовления. Какую льготу я имею при уплате транспортного налога

Денис Савин, старший юрист BGP Litigation

Ирина, Непредставление документов по требованию не является основанием для блокировки р/сч организации. Заблокировать счёт, в данном контексте, можно за

Может кто-то скажет куда жаловаться, чтобы в налоговой стало больше порядка? Новый начальник пришла, может станет как-то порядка больше, чтобы людям и налоги

12.09.2016 посетила налоговую, т.к. Получила налоговое уведомление без льгот (на пенсии4 года). Из 7 окон работали 2. Ожидание гораздо более часа. Отношение инспектора

Взносы перестали делить на страховую и накопительную части, теперь их следует перечислять одной платежкой на КБК страховой

ужасно. подавала 3ндфл должны были выплатить еще 25августа и до сих пор нет.отдыхают и

Павлик, солнце наше, открывает или закрывает наши очи -Закон. А он пишется не нами. Мы лишь исполнители, и от вашего предположения,наша з/п никак не

хотелось бы. чтоб налоговая проверила частное такси в Нытве ,бывшее ИП Комягина,которое работает по тел.89519355935 или 9-59-59,которое на данный момент не существует

С утра звоню на 252-65-16, 252-65-98, 252-28-83 никто трубку не берёт.

Отвратительное отношение сотрудников в Налоговой в Раменском! Особенно Деркаченко Любовь Андреевны( невысокого роста. рыжие волосы). У сотрудника отсутствует

Добрый день! Очень благодарна отделу по регистрации налогоплательщиков в г. Кургане за консультацию и демонстрацию возможности внесения изменений в ЕГРЮЛ через

Мне 9 месяцев деньги не перечисляют и так же не могу

Налоговая не возвращает ошибочно уплаченный налог в течении 9 месяцев. Дозвониться невозможно. 2 раза приезжала. Писала заявления. Все бес толку. Очень понравился

По телефону НИКОГДА с первого раза не отвечают. Либо надо звонить минут 15 без остановки, либо через колл-центр и то, даже они не всегда могут дозвониться. Тем более,

мне 78 лет---право на льготы по земельному налогу зафиксированы в вашей электронной базе --прислали квитанцию по адресу где я уже не живу 6 лет--дозвониться до вас

Главная » Консультации » Консультации по НДФЛ » Если человек продает квартиру с выделенной оплатой неотделимых улучшений, то должен ли он заплатить НДФЛ с дохода, полученного за эти улучшения?

Количество просмотров 9301

Проконсультируйте, пожалуйста, по следующему вопросу.
Человек приобрел квартиру за 1900 тыс.руб. 2 года назад. Если человек продает квартиру за 1900 тыс.руб. и еще за неотделимые улучшения (например встроенную мебель) получает 50 тыс.руб. то должен ли он заплатить НДФЛ в бюджет с этих 50 тыс.руб.?

Ответ: В вашем случае ситуация может развиться в двух направлениях, зависящих от сути заключенного договора купли продажи. Налог будет в каждом случае разный.

1.Квартира продается по одному договору, в котором кроме стоимости недвижимости (1900 тыс. руб.) указана стоимость неотделимых улучшений (50 тыс. руб.).

Этот путь влечет налогообложение 50 тысяч рублей. Дело вот в чем. Для физических лиц налогообложению, по НК РФ подлежит все доходы, полученные в течение года. Средства с продажи квартиры, бывшей в собственности менее трех лет, можно компенсировать расходами на приобретение этой же квартиры. Они в вашем случае равны 1900 тыс. рублей. Если в договоре купли продажи будет указано, что общий объем средств, выплаченных за недвижимость равен 1950 тыс. рублей, то разницу (1950 тыс. – 1900 тыс.) в обязательном порядке следует обложить налогом в 13%.

Следует учесть, что никакие дополнительные соглашения и акты приемки на налоговиков воздействия не возымеют. Платить все равно придется.

2.Квартира продается по одному договору, а встроенная мебель по второму.

Такой вариант позволит избежать НДФЛ. Дело вот в чем. По первому договору сумма от продажи полностью компенсируется расходами на покупку. Ноль доходов – нет налога.

По другому договору происходит продажа имущества и получается доход в 50 тыс. рублей. А вот здесь уже можно воспользоваться налоговым вычетом, который предоставляется Федеральная налоговая служба физическому лицу при продаже обычного имущества. Его размер составляет 250 тыс. рублей, что полностью перекрывает доход от реализации встроенной мебели (50 тыс. руб.).

В результате получается так, что для того чтобы избежать налогообложения придется воспользоваться двумя видами вычетов – на величину произведенных расходов и обычного имущественного вычета.

Получить представление, как правильно заполнить декларацию 3-НДФЛ, можно на сайте ФНС.

Если будет избран второй путь, то следует предусмотреть, что в договоре должно присутствовать по слово «имущество» и ни в коем случае не должны присутствовать слова «услуги», «неотделимые улучшения». Лучше, если в договоре на продажу мебели вообще не будет упоминаться продаваемая квартира. Дело в том, что любые сомнения в легитимности сделки могут повлечь хоть и небольшие, но дополнительные затраты на НДФЛ.

Резюме: Если в договоре купли-продажи указана общая сумма, то НДФЛ с 50 тыс. руб. платить надо. Если оформить два разных договора по видам имущества, то путем использования вычета можно избежать налога.

Риски при неполной стоимости в ДКП - Форум недвижимости

Здравствуйте! Помогите пожалуйста оценить риски.
Я потенциальный покупатель ипотечник. Нашел подходящую квартиру в новом доме. Собственность менее 3-х лет. Настоящий собственник покупал ее у застройщика около года назад, Основание права собственности - ДКП. Продается без отделки. Квартира стоит 4 млн, продавец в договоре хочет указать 2,1 млн. расписку в получении денег хочет указать 2,1 млн, + дополнительное соглашение, которое возлагает на него дополнительные обязательства, в случе признания сделки недействительной выплатить мне разницу 1,9 млн. Т.е. Доп. соглашение является моей гарантией (или должно являться) того сто в случае расторжения сделки я получу обратно все деньги уплаченные за квартиру, а не только то что указано в ДКП.

Мне не нравится что у меня на руках останется не расписка на всю сумму, которая является очевидным подтверждением факта оплаты, а некое доп. соглашение, которое суд может и не признать, случись чего.

Имеет ли такая схема применение на практике. не является ли это какой то дурью продавца ?

Какой риск, признания сделки не действительной. Т.е. что может случится. и чего опасаться. и как подстраховаться. (я правильно понимаю что это довольно чистая квартира, нет всякого наследства, и длинных цепочек перепродаж ?).

ну а если где то есть судебная практика по таким случая то будет вообще отлично.

Понравилось сообщение [0]:

faust1010 писал(а): Имеет ли такая схема применение на практике. не является ли это какой то дурью продавца ?

Такая схема очень часто (практически всегда) используется, когда квартира в собственности менее 3 лет и собственник не хочет попадать под налог. Это не дурь продавца а нормальная практика. А что бы избежать ошибок при оформлении ДКП и прочих ошибок (правильное составление расписки) наймите риэлтора (или хотя бы проконсультируйтесь). Удачи.

Любые операции с недвижимостью Консультации бесплатно
8(968)507-67-33,8(968)848-95-41

Понравилось сообщение [0]:

Сообщения: 11231. Откуда: Центр оформления и сопровождения сделок с недвижимостью. (Москва,МО)

Сообщения: 11231 Зарегистрирован: 12.12.10, 21:40 Откуда: Центр оформления и сопровождения сделок с недвижимостью. (Москва,МО) Рейтинг: +4866

faust1010 писал(а): + дополнительное соглашение, которое возлагает на него дополнительные обязательства, в случе признания сделки недействительной выплатить мне разницу 1,9 млн.

Настаивать не на допсоглашении, а на отдельной расписке на какие нибудь неотделимые улучшения. Расписка подтверждает факт получения, допсоглашение - только обязательство выплатить. Есть разница.

Понравилось сообщение [1]:

Дополнительное соглашение к какому документу?
Почему продавец не хочет дать расписку? Чем мотивирует?
Риски, безусловно, есть. Какие именно, можно понять после анализа документов на квартиру.

Понравилось сообщение [0]:

Расписку не хочет давать, потому что, эта зацепка для налоговой, можно будет доказать факт неуплаты налогов. Еще он утверждает, что банк передаст копии расписок в налоговую. Поэтому на расписку на доп. улучшения категорически не соглашается.
Сам продавец работает риэлтором.
Я не много не правильно выразился, не Доп. соглашение, а "Соглашение о гарантии на сделку" к Договору купли продажи квартиры, если хотите текст могу выложить полностью.

Понравилось сообщение [0]:

faust1010 писал(а): Расписку не хочет давать, потому что, эта зацепка для налоговой, можно будет доказать факт неуплаты налогов. Еще он утверждает, что банк передаст копии расписок в налоговую. Поэтому на расписку на доп. улучшения категорически не соглашается.
Сам продавец работает риэлтором.
Я не много не правильно выразился, не Доп. соглашение, а "Соглашение о гарантии на сделку" к Договору купли продажи квартиры, если хотите текст могу выложить полностью.

1. Где он работает риэлтором? Как давно?
2. Что значит "банк передаст копии расписко в налоговую"? Какой банк? У вас ипотека?
3. Хочу текст полностью, выложите.
4. Если этот документ пойдет приложением к дкп, разве он не должен подаваться на регистрацию вместе с договором?

Понравилось сообщение [0]:

faust1010 писал(а): + дополнительное соглашение, которое возлагает на него дополнительные обязательства, в случе признания сделки недействительной выплатить мне разницу 1,9 млн.

Давайте рассуждать по ГК: почти 2 млн. руб. это что - штраф, пени, неустойка?
Вы видели хоть одно судебное решение, когда одно физлицо выплачивает другому физлицу штраф, равный сумме сделки?

Поэтому - только расписка в получении денег (за улучшения, преимущественное право покупки, просто сумма в дополнение к договору).

Дискуссия — это обмен знаниями, спор — обмен невежеством.
Р. Куиллен

Понравилось сообщение [0]:

faust1010 писал(а): Расписку не хочет давать, потому что, эта зацепка для налоговой,
Сам продавец работает риэлтором.

Вот поэтому и не хочет давать. Хотя наверняка понимает, что юридических последствий практически нет. Для новостроя - тем более. Стоять на 2-й расписке.

Понравилось сообщение [0]:

LevshinSergey писал(а): Давайте рассуждать по ГК: почти 2 млн. руб. это что - штраф, пени, неустойка?
Вы видели хоть одно судебное решение, когда одно физлицо выплачивает другому физлицу штраф, равный сумме сделки?

Не, строго говоря, есть лазейка, потому как штрафом это можно обозвать, ввиду того, что штраф не может быть больше суммы договора. Но расписка, несомненно, сильнее любого обязательства выплатить.

Понравилось сообщение [0]:

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 0 гостей

Создано на основе phpBB ® Forum Software © phpBB Limited, Русская поддержка phpBB

Расписка на разницу в цене недвижимости - Недвижимость - Конференция ЮрКлуба

keksjenok 13 Май 2009

Помогите пожалуйста. В договоре купли-продажи недвиж. указана цена, а в расписке покупатели обязались передать разницу между ценой в договоре и реальной ценой в течении 2 месяцев. деньги конечно не отдали. Продавцы подали иск о взыскании денег, Покупатели подали встречку о признании части сделки недействительной по ст. 168, т.е. ссылаются на ст. 550 несоответствие формы договора. Чем обосновать действительность расписки, на какие статьи ссылаться, может быть кто-нибудь знает где найти решения суда по таким вопросам?

Андрей Б. 13 Май 2009

keksjenok
приведите текст расписки и выложите здесь условие договора о цене.
Уточните требования покупателя, т.к. ст.550 говорит о недействительности договора в целом. ни о какой части тут речи быть не может..или покупатель в качетсве договора оспаривает расписку?
в общем изложите по человечески.

keksjenok 13 Май 2009

keksjenok
приведите текст расписки и выложите здесь условие договора о цене.
Уточните требования покупателя, т.к. ст.550 говорит о недействительности договора в целом. ни о какой части тут речи быть не может..или покупатель в качетсве договора оспаривает расписку?
в общем изложите по человечески.

В расписке сказано: Я, ФИО-покупатель, обязуюсь предать ФИО-продавец, денежную сумму в размере 500 т.р. в срок до 1.01.2008 г. в качестве доплаты к сумме 3200 т.р. за купленную мной квартиру, расположенную по адресу:г. ул. принадлежащую ФИО-продавец, по договору купли продажи № б/н от 02.10.2008 г.
По договору купли-продажи: Квартира продана за 3200 т.р. кот. уплачиваются в день подписания настоящего договора.
Во стречном иске покупатель просит суд признать недействительным условие о доплате в размере 500 т.р. за квартиру.

Tony V 13 Май 2009

кросавчеги,
а какую цель преследовали стороны указывая в договоре цену меншье реальной?

keksjenok 13 Май 2009

кросавчеги,
а какую цель преследовали стороны указывая в договоре цену меншье реальной?

У покупателей не было сразу всей суммы. Они убедили пожилых продавцов не делать обременение, т.к. квартира покупалась для перевода в нежилой фонд. Т.е. они фактически сразу не хотели выплачивать всю сумму, и обманули продавцов. перед сделкой они узнали сколько нужно денег Продавцам для покупки им квартиры, и перед подачей документов на регистрацию выяснилось, что всей суммы нет, только на покупку квартиры Продавцам. Пожилые продавцы им поверили.

keksjenok
имхо даже встречного иска подавать не нужно, т.к. условие о 500т.р. не согласовано сторонами (т.к. цена -существенно условие, которое согласовано в договоре, который считается заключенным с момент регистрации)

Почему расписка недействительна, ведь покупатель сам написал,что обязуется отдать деньги в определенный срок. Вы хотите сказать, что все расписки по квартирам в договорах купли-продажи по которым указывают 1000 т.р. не действительны. Так у нас все продавцы так побегут договора расторгать, чтобы денежек заработать, да еще по несколько раз.

Андрей Б. 13 Май 2009

Почему расписка недействительна, ведь покупатель сам написал,что обязуется отдать деньги в определенный срок. Вы хотите сказать, что все расписки по квартирам в договорах купли-продажи по которым указывают 1000 т.р. не действительны. Так у нас все продавцы так побегут договора расторгать, чтобы денежек заработать, да еще по несколько раз.

вы где в моих словах увидели слово недействительность?
я вам даже аргументацию привел, нормы на закон вы можете сами найти, к тому же вам ссылку дали на тему. прочли?

keksjenok 13 Май 2009

Почему расписка недействительна, ведь покупатель сам написал,что обязуется отдать деньги в определенный срок. Вы хотите сказать, что все расписки по квартирам в договорах купли-продажи по которым указывают 1000 т.р. не действительны. Так у нас все продавцы так побегут договора расторгать, чтобы денежек заработать, да еще по несколько раз.

вы где в моих словах увидели слово недействительность?
я вам даже аргументацию привел, нормы на закон вы можете сами найти, к тому же вам ссылку дали на тему. прочли?

Что-то я запуталась, устала наверное Все таки не пойму расписка действительна? с Вашей точки зрения. Ссылки читала, кто-то пишет, что тяжело доказать, что действительна, а кто-то, что это изменение условий договора.

keksjenok 13 Май 2009

привет.
вверху этой же страницы - пониже рекламных картинок - есть строка Поиск. там найдется все или почти все по практическим вопросам.
_____
вот, например, тема
_____
успехов!

В данных ссылках везде ставится вопрос, если сумма была передана полностью, т.е. и по договору и по расписке. Но у меня другое. Покупатели обязались доплатить разницу, но не платят. Говорят, что их заставили написать расписку, что они устали во время сделки и не понимали, что делали?

essey 14 Май 2009

keksjenok
Формулировка встречного иска?
Если цена не согласовано - как существеное условие - проще все открутить обратно. В итоге - покупателю деньги по договору, а продавцу квартиу.

А устал, не устал.

Андрей Б. 14 Май 2009

В итоге - покупателю деньги по договору, а продавцу квартиу.

эт как? на каком основании?

keksjenok 15 Май 2009

keksjenok
Формулировка встречного иска?
Если цена не согласовано - как существеное условие - проще все открутить обратно. В итоге - покупателю деньги по договору, а продавцу квартиу.

А устал, не устал.

Т.е вы говорите. о том чтобы признавать сделку недействительной в связи с несогласовнностью цены?
Продавцы этого не хотят, т.к. уже купили себе квартиру, да и цены упали, по этой цене уже не продадут. А деньги продавцам при продаже квартиры нужны были для лечения. Покупатели тоже не хотят признавать сделку недействительной, они уже успели заложить квартиру, да и квартира им именно эта нужна.

Tony V 15 Май 2009

keksjenok
есть договор - там цена;
есть расписка, которая соглашением об изменении обязательств не является и самостоятельным обязательством не является - в лучшем случае преддоговором, но это какуж надо извернуться.

Андрей Б. 15 Май 2009

е вы говорите. о том чтобы признавать сделку недействительной в связи с несогласовнностью цены?

блин.
вам уже все подсказки выдали.
Ваша сделка действительна. Как сказал Tony V

есть расписка, которая соглашением об изменении обязательств не является и самостоятельным обязательством не является

а чем является? Правильно, смотрим ст.408.

keksjenok 18 Май 2009

е вы говорите. о том чтобы признавать сделку недействительной в связи с несогласовнностью цены?

блин.
вам уже все подсказки выдали.
Ваша сделка действительна. Как сказал Tony V

есть расписка, которая соглашением об изменении обязательств не является и самостоятельным обязательством не является

а чем является? Правильно, смотрим ст.408.

Суд мы выиграли, покупателя обязали деньги вернуть + проценты по 395 ГК
Посмотрим, что дальше будет, если покупатели обжаловать будут.

Андрей Б. 19 Май 2009

КМ Консалтинг - Продажа квартиры по заниженной цене

В практике современного рынка недвижимости достаточно распространены случаи, когда цена, указываемая в договоре купли-продажи квартиры, значительно отличается от ее реальной, рыночной стоимости в меньшую сторону.

Согласно п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ если недвижимое имущество находилось в собственности менее трех лет, то имущественный налоговый вычет предоставляется продавцу в сумме, не превышающей одного миллиона рублей, следовательно, при продаже жилой недвижимости по цене свыше одного миллиона рублей разница подлежит обложению подоходным налогом в 13%. Реальность сейчас такова, что рыночная стоимость даже однокомнатной квартиры вторичного жилья в городах России в большинстве случаев превышает миллион рублей, не говоря уже о стоимости многокомнатных квартир и квартир в новостройках. Часть продавцов жилой недвижимости действительно являются собственниками менее трех лет, например, получившие наследство, купившие или получившие право собственности в результате участия в долевом строительстве и имеющие намерение продать и хорошо заработать на высоком росте цен на жилье. Но налоги, как всегда и случается, хотят платить далеко не все, поэтому по многим сделкам рыночная стоимость квартир де-юре опускается до отметки один миллион рублей или ниже. В таких ситуациях, как и при любом уклонении от уплаты налогов, появляются соответствующие правовые риски, причем не только у покупателя, но и у продавца.

Основной риск - это возврат продавцом полученной им от покупателя суммы только в размере, указанном в договоре купли-продажи, если договор будет расторгнут или признан недействительным (незаключенным). Например, покупатель купил квартиру со скрытыми дефектами, которые не были оговорены в договоре и являются существенными недостатками. В результате договор расторгается по соглашению сторон или через суд. Последствия расторжения договора: покупатель обязан вернуть квартиру, а продавец - денежные средства, полученные по договору купли-продажи. Если продавец недобросовестный, то покупатель в лучшем случае получит с продавца только сумму, уплаченную им де-юре, но не де-факто. Доказать передачу продавцу денежных средств за квартиру сверх суммы, указанной в договоре, практически невозможно. Такие же проблемы возникнут у покупателя и при признании сделки недействительной или незаключенной. На практике встречаются случаи, когда правовые основания для признания сделки недействительной (незаключенной) активно используют мошенники в своих корыстных интересах. Также имеют место ситуации, когда предварительно оплаченные сделки срываются еще до момента их государственной регистрации, что также может привести к невозврату покупателю всей фактически уплаченной им суммы. Для сведения к нулю указанных рисков риелторы и юристы предлагают самые разнообразные правовые механизмы.

I. Например, предлагается включать в договор условие о штрафных санкциях для продавца в случае расторжения договора по его вине, где размер штрафной санкции равен разнице между суммой, уплаченной реально, и суммой по договору. Однако у такой схемы есть свои недостатки. Во-первых, такой вариант возможен только при расторжении договора, который соответственно должен пройти государственную регистрацию и являться действительным, так как при ничтожности договора или вследствие его незаключения любые условия сделки также являются ничтожными (несогласованными). Во-вторых, при расторжении договора покупатель имеет право потребовать от продавца только возврата уплаченной за квартиру суммы (п. 2 ст. 475 ГК РФ) и возмещения убытков, причиненных расторжением договора (п. 5 ст. 453 ГК РФ), но никак не выплаты неустойки в связи с неисполнением продавцом своих обязательств, послужившим основанием для расторжения договора. В-третьих, даже если суд и признает право покупателя на выплату ему неустойки, то, скорее всего, применит ст. 333 ГК РФ для существенного уменьшения штрафной санкции ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства. При возмещении убытков покупатель также не вернет себе полностью фактически уплаченные за квартиру денежные средства, так как его убытки могут заключаться только в росте цен на аналогичное жилье в данной местности за период с момента подписания договора и до момента его расторжения.

II. Некоторые специалисты советуют требовать от продавца при передаче ему денег две расписки: одну на сумму, которая указана в договоре, вторую - на оставшуюся сумму. Это обосновывается тем, что в случае признания договора купли-продажи недействительным вторая расписка будет рассматриваться судом как договор займа. Другие утверждают, что вторая расписка должна быть на полную сумму, а не на разницу, и где должно быть указано, что деньги переданы за квартиру, т.е. в случае недействительности сделки эта сумма будет неосновательным обогащением продавца, которое подлежит возврату покупателю. У данных вариантов также есть непреодолимые минусы: 1) продавец никогда не выдаст расписку о получении денежных средств взаймы, т.к. недобросовестный покупатель сможет впоследствии взыскать с продавца эти деньги; 2) выдача второй расписки о получении полной суммы никоим образом не может исключать расписку первую - о получении денег в сумме договора, то есть в размере 1 млн. рублей. Из этого вытекает, что продавец должен расписаться за получение 1 млн. рублей, которого не получал, что также маловероятно.

Вообще из всех вариантов с расписками более реальным является тот, когда вторая расписка выдается в размере разницы между фактически уплаченной и договорной суммами и в целях оплаты за квартиру. Но в этой версии правоотношений также есть подводные камни. Например, в случае расторжения договора или признания его недействительным продавец обязан вернуть покупателю денежные средства, полученные им согласно данному договору, что подтверждает первая расписка. Вторая расписка свидетельствует о передаче покупателем за квартиру денег сверх суммы, установленной договором. Такое правовое явление может быть расценено как неосновательное обогащение продавца, так как эти деньги получены им без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований. Однако покупатель, передавая денежные средства, знал об отсутствии обязательства платить большую сумму, чем указано в договоре, что согласно п. 4 ст. 1109 ГК РФ дает продавцу право не возвращать покупателю неосновательное обогащение. Это один из возможных вариантов правовых последствий передачи средств сверх суммы, указанной в договоре. Другой вариант правового толкования полностью исключает неосновательное обогащение. Действительно, стороны достигли соглашения о цене сделки, и после подписания (или заключения) договора покупатель передал продавцу сумму, равную фактической стоимости квартиры, а продавец выдал в подтверждение этого две расписки, в которых указано, что денежные средства получены в счет уплаты по договору купли-продажи. Из действий покупателя и содержания расписки продавца вытекает следующее: передача покупателем денег на сумму большую, чем по договору, является предложением (офертой) продавцу об увеличении стоимости квартиры, с чем продавец соглашается (акцептует оферту) путем принятия денежных средств от покупателя и указания в письменном виде, что деньги получены за квартиру. Иными словами, покупатель и продавец заключают соглашение об изменении условия договора купли-продажи в отношении цены квартиры. Поэтому, если сделка сорвется, или договор будет расторгнут, или признан ничтожным (незаключенным), покупатель всегда будет иметь право требовать от продавца возврата фактически уплаченных денежных средств. Тем не менее это также один из вариантов возможного правового анализа ситуации, и то, что суд будет придерживаться такой точки зрения, со стопроцентной долей уверенности утверждать нельзя.

Правовая схема с двумя расписками влечет правовые риски также и для продавца, так как вторая расписка, имеющаяся у покупателя, является доказательством неуплаты продавцом налогов, а это грозит продавцу взысканием неуплаченного налога, пени, штрафа и привлечением к уголовной ответственности. Кроме того, если на момент подписания договора фактическая оплата квартиры произведена только частично, а остальная сумма должна быть выплачена продавцу после подачи документов на государственную регистрацию права и сделки (или после такой регистрации), то недобросовестный покупатель после факта подписания договора имеет право реальную цену приобретаемой недвижимости не оплачивать, ссылаясь на размер своего денежного обязательства, установленный исключительно условиями договора купли-продажи.

III. Третий практикуемый способ защиты интересов покупателя, который используется при продаже жилой недвижимости по заниженной цене, является юридически более интересным и заключается в следующем.

В договор купли-продажи вносится условие, по которому продавец обязуется выполнить предпродажный ремонт квартиры на деньги покупателя. Стоимость расходов покупателя на ремонт равняется разнице между реальной и указанной в договоре ценами квартиры. Вторая расписка пишется по данному условию о ремонте. Одновременно с выдачей продавцом расписки о получении денег на ремонт покупатель подписывает будущей датой акт приемки выполненных работ и что претензий по ремонту не имеет. Данный акт защитит продавца от недобросовестного покупателя, если тот потребует назад переданные на ремонт денежные средства, основываясь на фактическом отсутствии произведенного ремонта. В этом случае при признании договора недействительным (незаключенным) покупатель имеет право требовать от продавца все полученные последним денежные средства, так как деньги, потраченные на ремонт квартиры продавца, которая в итоге остается в его собственности, являются неосновательным обогащением продавца или, если договор расторгается, - убытками покупателя.

С точки зрения Налогового кодекса РФ указанный вариант договорных отношений в целях ухода от уплаты подоходного налога идеальным не является. Камнем преткновения является ремонт, выполняемый продавцом для покупателя. Если работы по предпродажной отделке квартиры выполняются продавцом возмездно, то стоимость такого ремонта (для того чтобы у недобросовестного продавца не было оснований взыскать с покупателя стоимость произведенной работы) должна составлять часть стоимости квартиры по договору или часть суммы, получаемой продавцом по второй, "ремонтной", расписке. В любом случае это будет являться доходом продавца, к которому нормы о налоговом вычете не применяются и с которого придется платить подоходный налог. Можно, конечно, прописать "ремонтное" условие как дополнительное соглашение к договору купли-продажи и в налоговом органе не показывать, но в таком случае у покупателя всегда будет на руках доказательство о неуплате продавцом налогов, что может повлечь для последнего уже указанные ранее негативные правовые последствия. Если же сделать выполнение ремонта безвозмездным, то платить налог должен будет уже покупатель, получивший доход в натуральной форме. Кроме того, если на момент подписания договора фактическая оплата квартиры произведена только частично, то продавец рискует тем, что недобросовестный покупатель после подписания договора освободит продавца от обязанности проведения предпродажного ремонта и соответственно деньги на ремонт квартиры не передаст. Если же финансирование ремонта было произведено в момент подписания договора с подписанием акта выполненных работ будущим числом, то ничего не мешает недобросовестному покупателю через час при свидетелях встретиться с продавцом и отказаться от предпродажного ремонта, потребовав обратно переданные на его проведение деньги или указав, что сумма, полученная продавцом, должна засчитываться в счет оплаты стоимости квартиры, которая указана в договоре.

Итак, исходя из проведенного анализа существующих способов продажи жилой недвижимости по заниженной цене в целях избежания продавцом налогообложения, следует констатировать, что каждая из используемых схем может привести к негативным правовым последствиям как для покупателя, так и для самого продавца, поэтому лучший способ избежать этих рисков - продавцу не пытаться обойти Налоговый кодекс РФ, а покупателю - не способствовать этому и оформлять договор купли-продажи в соответствии с фактическими отношениями сторон. Статья подготовлена Информационным отделом юридической фирмы «КМ Консалтинг» при содействии автора Артемова В. В.

Страницы: 1
Всего комментариев: 1

Риски покупателя и продавца при занижении стоимости квартиры в договоре

Наверное, ни для кого не секрет, что сделки, в которых практикуется, заниженная стоимость в договоре купли-продажи, в целях избежания налогообложения продавцом у нас не редкость.

Даже думаю, что это является настолько обычный практикой, что многие даже уже не обращают на это внимание. А все таки стоит задуматься как покупателю,так и продавцу о всевозможных рисках и негативных последствиях.

Как проходит такая сделка, обычно на практике пишутся 2 расписки, одна расписка пишется на сумму, указанную в договоре купли-продаже, а вторая расписка на оставшуюся сумму под видом неотделимых улучшений .

Но вариантов существует множество, если честно я этим никогда не занималась, и не хочу вдаваться в подробности и объяснять различные серые схемы, поскольку статья пишется, что бы обезопасить вас, а не научить всевозможным вариантам сокрытия от налогов .

Хочу сразу сказать, что в таком случае сделка считается незаконной, поскольку стоимость является существенным условием договора, и если она указана неверно, то получается договор составлен с нарушением закона и может быть такой договор признан в суде недействительным, так же данный договор в суде может быть признан притворным.

Также могут признать сделку кабальной, т.е. у продавца будет отличная возможность вернуть жилье обратно, воспользовавшись тем, что он продал по заниженной стоимости поскольку находился в сложной жизненной ситуации, например нужны были деньги на лекарства, а потом понял, что продал единственное жилье решил вернуть обратно.

Покупатель конечно в суде начнет защищаться и показывать две расписки, в таком случае продавец тоже будет сильно рисковать, во первых у налоговой будут основания подать иск о возмещении налогов, и будут основания привлечь продавца к уголовной ответственности за уклонения от уплаты налогов.

1. в случае признания такой сделки недействительной, то по закону покупателю продавец должен будет возместить стоимость. которая указана в в договоре;

2. покупатель получит вычет только с суммы указанной в договоре КПД, а не с реальной суммы;

3. сделку в суде могут признать недействительной по следующим основаниям:

• не соответствующей закону
• притворной
• кабальной (т.е. совершенной путем обмана и при стечении тяжелых обстоятельств)

1. гражданско правовая ответственность по иску налоговой инспекции в связи с сокрытием уплаты налогов
2. занижая сумму может потерять потенциальных покупателей
3. уголовное наказание за неуплату налогов

Пример из практики
Ко мне на консультацию обратилась женщина,пояснив что купила квартиру, в договоре указала заниженную стоимость — до 1 млн, договор с 1 млн они зарегистрировали в росреестре, так же они подписали второй договор купли-продажи на полную сумму.
Она является многодетной семьей и подпадает под программу погашения ипотеки по рождению 3 ребенка. Потом она обратилась в Министерство строительства,что бы ей погасили всю реальную сумму долга по ипотеке и показала подписанный договор на полную сумму. У нее потребовали договор купли-продажи который она отдавала в Росреестр (тот, что с суммой миллион).
В результате погасили только сумму, указанную в договоре купли-продажи с 1 млн, который был отдан на регистрацию перехода права собственности. Она спросила у меня может ли вернуть всю сумму долга, пояснив, что есть также подписанный договор на реальную сумму, который имеет должен иметь юридическую силу.
Но два договора не могут иметь юридическую силу, лишь только тот, который был отдан на регистрацию перехода права собственности в Росреестр. Поэтому решение о возмещении ей долга по ипотеке с 1 млн. рублей законно. В итоге, возместили только 1 миллион! Она очень расстроилась, поскольку по незнанию потеряла несколько миллионов!

НО лучше вообще не доводить до судебных споров, считаю даже при удовлетворении иска, в случае признании сделки недействительной, о присуждении покупателю суммы стоимости квартиры, не факт, что покупатель будет ждать этих денег много, много лет .

Так как в данном случае законы очень гуманные, если нет денег у должника то никаких денег от него вы не увидите, так как санкций никаких нет за невыплаты сумм иска, и заставить его работать ни один закон не сможет.

Так что если суд признает сделку недействительной, считай что покупатель останется и без жилья и без денег. В данной ситуации больше рискует покупатель. Как бы это не било по карману продавца я настаиваю проводить всю стоимость в договоре купли-продажи.

Ведь есть варианты при которых продавец не будет платить налог. Например, в большинстве случаев, продавец продав жилье сразу покупает себе еще квартиру, а по закону если в одном календарном году продавец продает и сразу же покупает себе жилье за одну и ту же сумму налог платить не будет, в данном случае будет взаимозачет. Самое главное нужно успеть продать в одном году квартиру, и в этом же постараться успеть купить себе жилье.

Так что не надо бояться, всегда можно найти законные пути решения, и спать будете спокойно! Заниженная стоимость в договоре купли-продажи может оказаться очень невыгодной для вас в последствии.

В любом случае, чтобы вы не чувствовали себя один на один в подобной ситуации — обращайтесь к нам, всегда поможем найти самый безопасный способ как для продавца, так и для покупателя.

Напоминаю, что моя страничка для ваших вопросов здесь!