Акт приёма передачи объекта недвижимости образец

Акт приема передачи сооружения образец

В статье разберемся, как заполняется акт о приеме-передаче здания (сооружения). Данный бланк документа имеет унифицированную форму ОС-1а. Ниже приведены рекомендации по заполнению формы ОС-1а. Заполненный образец акта ОС-1а, а также пустой бланк ОС-1а можно скачать в конце статьи в формате xls.

Данный акт применяется только при приеме-передаче здания или сооружения, другие основные средств принимаются на основании акта ОС-1, группы объектов на основании формы ОС-1б.

Прием оборудования для монтажа выполняется с заполнением акта форма ОС-14, образец которого можно скачать по ссылке .

Бланк имеет три листа, во многом схожих с формой ОС-1. На первом листе указываются основные данные об объекте, а также информацию о передающей и получающей стороне, на третьем листе — заключение комиссии по приему-передаче. Как заполнять эти листы подробно расписано в статье «Образец заполнения акта форма ОС-1 ».

В поле «Гос.регистрация прав» нужно поставить номер и дату внесение прав на недвижимое имущество, которым является здание, сооружение, в ЕГРП. Государственной регистрации подвергается передача прав на любой вид недвижимости, поэтому номер и дату полученного документа, подтверждающего права нового владельца на здание, необходимо обязательно указать в акте приема-передачи здания, сооружения.

Здесь же подробно остановимся на особенностях заполнения второго листа.

Второй лист состоит из трех разделов.

Заполнение 1-го раздела 2-го листа бланка акта о приеме-передаче:

Первый раздел формы ОС-1а заполняется сдатчиком недвижимого объекта, бывшего ранее в эксплуатации. Если здание (сооружение) новое либо создано для собственных нужд, то первый раздел не заполняется.

В таблице прописываются даты начала и окончания строительства здания, сооружения, его ввода в эксплуатацию, проводимых реконструкций или модернизаций, капитального ремонта.

«Фактический срок эксплуатации» - период, в течении которого недвижимость реально эксплуатировалась, время, когда здание, сооружение не амортизировалось вычитыется (реконструкция, модернизация, консервация).

«Сумма начисленной амортизации» - пишется суммарная амортизация, начисленная по объекту с начала эксплуатации.

«Остаточная стоимость» - разница между стоимость приобретения и начисленной амортизацией (то разница граф 9 и 7).

«Стоимость приобретения» цена здания, сооружения без НДС.

Заполнение 2-го раздела 2-го листа формы ОС-1а:

Получатель в своем экземпляре заполняет поля этого раздела.

«Первоначальная стоимость» - сумма всех расходов по приобретению здания без НДС.

«Срок полезного использования» - разность между сроком по Классификации и уже имеющимся фактическим сроком эксплуатации.

Также указываются сведения по амортизации: способ начисления и норма амортизации.

Заполнение 3 разд. 2 листа формы ОС-1а:

Здесь отмечается содержание драгоценных камней и металлов, если таковые имеются в составе сооружения.

Специфические особенности здания, сооружения можно быть также отражена в данном разделе: общая площадь зданий в квадратных метрах, количество этажей, общий строительный объем в кубических метрах в том числе в подземной части, если здание или сооружение состоит из нескольких корпусов, то заполняется строка «площадь встроенных, встроенно-пристроенных и пристроенных помещений».

В соответствии с приведенными рекомендациями по заполнению акта ОС-1а предлагаем скачать заполненный образец ниже.

Списание здания выполняется на основании акта по форме ОС-4. для транспортных средств заполняется форма ОС-4а .

Возможно вам также пригодятся образцы и бланки инвентарных карточек, заводимых бухгалтером на объекты основных средств: формы ОС-6 и ОС-6а можно скачать здесь. а ОС-6б - тут .

Образец акта приема-передачи ОС-1а - скачать.

При приеме-передачи объектов основных средств комиссией заполняется акт. Разработаны унифицированные формы акта: ОС-1 (для всех основных средств, кроме зданий), ОС-1а (для зданий, сооружений), ОС-1б (для групп объектов). Процесс заполнения формы ОС-1 подробно рассмотрен здесь. Теперь остановимся на форме ОС-1а. Предлагаем скачать бланк данной формы ниже.

Если при оформлении акта приема-передачи зданий, сооружений возникают вопросы, то предлагаем инструкцию по заполнению формы ОС-1а, кроме того, в конце статьи можно скачать образец заполнения акта.

На заметку! Если к учету принимается оборудование, требующее монтажа, то оформляется акт по форме ОС-14, скачать образец которого можно здесь .

Принимает новый объект основных средств на предприятие специально созданная руководителем комиссия, которая осматривает объект, выносит по нему свое решение, которое пишет в заключении. При принятии к учету ОС комиссия заполняет акт приема-передачи. Обычно акта составляется два: для передающей стороны и получателя. Исключением является наличие нескольких владельцев у объекта, в этом случае количество заполненных экземпляров акта должно быть равно количество заинтересованных в приеме-передаче лиц.

При заполнении титульного листа формы ОС-1а стоит обратить внимание на поле «гос. регистрация прав на недвижимость», эта графа есть только в акте для зданий, сооружений, права на которые нужно подтверждать, при этом они вносятся в Единый государственный реестр прав. В данном поле ставится дата внесения прав в этот реестр.

Раздел «справочно» предназначен для заполнения в том случае, если у здания несколько владельцев, здесь отмечается доля каждого.

Остальные поля титульного листа формы ОС-1а заполняются аналогично форме ОС-1.

Раздел примечателен тем, что заполняется только на объекты, бывшие в эксплуатации. Сведения в него вносятся на основании данных бывшего владельца.

«Фактический срок эксплуатации» - это период, когда здание, сооружение использовалось по назначению, при этом по нему начислялась амортизация. Не учитываются периоды консервации, модернизации, реконструкции, так как в эти периоды амортизация не начисляется.

«Сумма начисленной амортизации» - подразумевается начисление с начала эксплуатации.

«Остаточная стоимость» - первоначальная стоимость без учета начисленной амортизации.

«Стоимость приобретения» - стоимость недвижимости по договору.

Этот раздел заполняет уже исключительно получатель объекта в своем акте приема-передачи.

«Первоначальная стоимость» формируется из суммы всех затрат, связанных с поступлением недвижимого объекта на предприятие, за вычетом НДС.

«Срок полезного использования» - данный период устанавливается по Классификации основных средств, если объект был в эксплуатации, то нужно фактический срок эксплуатации, указанный в первом разделе, вычесть из общего срока полезного использования, установленного для объекта.

«Амортизация» - предприятие для объекта выбирает удобный способ начисления амортизации, его наименование отражает в графе 3, а норму амортизации, рассчитанную в соответствии с выбранным методом, указывает в графе 4.

Конкретизирующая характеристика для данного объекта. В частности при наличии драгоценностей в составе объекта их следует отразить в графах 1-5 соответствующей таблицы этого раздела.

Кроме того, здесь отмечаются количественные и качественные характеристики объекта недвижимости (площадь, количество этажей, строительный объем и пр.).

Принимая здание, комиссия пишет в бланке акта ОС-1а итоговое заключение по объекту.

К заполненному акту приема-передачи ОС-1а прикладывается техническая документация по объекту недвижимости.

Кто пописывает акт приема-передачи зданий, сооружений?

Прежде всего, все члены комиссии и ее председатель ставят свои подписи.

Представители передающей и принимающей сторон также пописывают заполненный бланк.

Руководитель предприятия, принявшего здание к учету, утверждает акт своей подписью с указанием текущей даты.

Главный бухгалтер передающей стороны делает отметку в инвентарной карточке объекта о выбытии его с предприятия и ставит на акте свою подпись.

В свою очередь, бухгалтер получателя заводит на основное средство инвентарную карточку, о чем также делает пометку в акте и ставит на нем свою подпись.

Скачать образец инвентарной карточки форма ОС-6 можно по ссылке. образец инвентарной книги ОС-6б здесь .

Пример заполнения акта приема-передачи зданий, сооружений можно посмотреть ниже.

Для списания объекта с учета в связи с моральным, физическим износом, повреждениями составляет акт списания форма ОС-4, ОС-4а или ОС-4б. Скачать бланк и образец формы ОС-4 можно здесь. ОС-4а - здесь .

Скачать образец заполнения формы ОС-1а – ссылка.

Акт приема-передачи форма ОС-1а используется для оформления процедуры приеме-передачи зданий, сооружений. Для прочих объектов основных средств оформляется акт форма ОС-1, образец которого можно скачать здесь. Ниже в статье разберем порядок заполнения формы ОС-1а, в конце статьи можно скачать бланк акта приема-передачи ОС-1а, а также его образец.

Прием зданий, сооружений сопровождается оформлением акта, который заполняется минимум в двух экземплярах, для передающей и принимающей стороны. Если здание, сооружение находится в собственности нескольких предприятий, то следует оформить более двух экземпляров. К акту приема-передачи прикладывается техническая документация по объекту.

Бланк акта-приема-передачи зданий, сооружений в своем составе имеет три раздела. Первый заполняет передающая сторона (сдатчик) на объект, бывший в эксплуатации. Для новых объектов этот раздел не заполняется. Второй раздел заполняет принимающая сторона только в своем экземпляре акта приема-передачи. Третий раздел дает более подробную характеристику основному средству.

Заполнение титульной части акта приема-передачи зданий:

Акт приема-передачи объекта недвижимости образец - найдено и доступно

По договору аренды отсутствие акта может свидетельствовать о неисполнении сторонами собственных обязанностей. - подробное описание объекта недвижимости. эталон наполнения бланка акта приема-передачи.

Центрстрой строительная компания реконструкция построек и сооружений хоть какой трудности. Квартира размещена на этаже этажного кирпичногопанельного (необходимое избрать) дома по адресуг. Также допустимо внесение критерий о выполнении денежных обязанностей и отсутствии вещественных претензий, но почаще всего оформляется расписка в получении средств за квартиру.

Роль упомянутого в статье документа делает акт приёма-передачи помещения. Если объект находится в полной готовности, то акт приема-передачи объекта строительства является к договору о строительстве подтверждающим документом. эталон акта приема-передачи неподвижного. Акт удостоверяет отсутствие претензий у сторон и подтверждает передачу средств по проданной квартире. Акт приема-передачи нежилого помещения документ, который составлен несколькими лицами.

совместно с передачей имущества, к покупателю перебегают права и обязанностейа по ее содержанию и обслуживанию. реальный акт приема-передачи составлен в 3-х экземплярах, имеющих схожую юридическую силу, по одному для каждой из сторон, один для регистрирующего органа. Для акта приема-передачи объекта строительства имеется унифицированная форма, утвержденная нормативными актами и неотклонимая для внедрения. Акт приема - передачи квартиры подтверждает факт передачи недвижимости по договору купли-реализации. Акт приема-передачи англо-российско-британский перевод пробую перевести договор. Акт приема-передачи представляет собой документ, подтверждающий факт передачи имущества от торговца покупателю, в случае, если другое не установлено контрактом.

Акт приёма-передачи объекта недвижимости

Это персональный блог.

Котова Наталия Николаевна, руководитель Расчётных центров “Банковский-6”, “Невский-8”, рассказывает о тонкостях акта приёма-передачи объекта недвижимого имущества.

Как известно, завершающим этапом совершения сделки, связанной с куплей-продажей объекта недвижимости, является его полное фактическое освобождение продавцами и передача покупателю на основании Акта приёма-передачи. Естественно, что такой документ покупатели и продавцы часто включают в договор аренды сейфовой ячейки в качестве условия доступа к сейфу, а, следовательно, и выдачи денежных средств продавцу.
Подписание Акта приёма-передачи объекта недвижимого имущества свидетельствует о том, что определённый объект недвижимости, будь то комната или квартира в целом, нежилое помещение, земельный участок и т.п. продавец фактически передаёт теперь уже его законному собственнику – покупателю, а последний этот объект принимает. Здесь решающее значение имеют подписи покупателя и продавца, ведь именно от их наличия и соответствия зависит возможность получения денежных средств (их части) из ячейки продавцом.
В Расчётных центрах «Невский-8» и «Банковский-6» условия расчётов по сделкам с недвижимостью предусматривают представление актов приёма-передачи объектов недвижимости с подписями покупателей и продавцов (или лиц, их представляющих). Однако мало увидеть наличие этих подписей на документе (акте ПП). Важно увидеть соответствие этих подписей образцам, оставленным покупателем и продавцом в день заключения договора аренды сейфовой ячейки.
Как это «работает»? В день заключения договора аренды сейфовой ячейки сотрудник РЦ предлагает продавцу и покупателю оставить образцы своих подписей (ФИО полностью и краткая подпись): оригиналы таких Образцов передаёт по принадлежности покупателю и продавцу, а копии оставляет в досье договора аренды ячейки в качестве контрольного документа. При передаче объекта недвижимости покупатель и продавец в точном соответствии с Образцами ставят подписи на акте (говоря проще, вынимают из портфелей Образцы и «копируют» свои подписи). В дальнейшем, по представлении Акта приёма-передачи, сотрудник РЦ сверяет наличие и соответствие проставленных подписей в Акте подписям, оставленным в Образцах.
Наибольшую сложность в приёме Актов ПП представляет как раз таки несоответствие подписи в Акте оставленному образцу подписи. Причин может быть несколько, например:
— торопливость или неудобное положение руки подписывающего, когда подписывал быстро или на подоконнике, кухонной плите и других предметах интерьера (бывает и такое!),
— невнимательность, когда подписал, например, краткой подписью, а в Образце, в разделе «краткая подпись», подпись отображена в виде полной фамилии,
— пожилой возраст, когда в Образце подпись очень старательная, выведенная под контролем сопровождающих, а на Акте «дрожащая»,
— подпись поставлена в соответствии с подписью в паспорте, а с течением времени с момента выдачи паспорта подпись претерпела изменения.
Все эти причины приводят только к одному – Акт приёма-передачи не может быть принят в виду несоответствия подписи оставленному образцу и, как следствие, в доступе к сейфовой ячейке может быть отказано.
Когда сотрудники Расчётных центров сталкиваются с подобными случаями, часто можно слышать: зачем вообще нужно брать образцы подписей, или почему РЦ принимает на себя обязанность эксперта по почеркам, или разве недостаточно в принципе наличия подписи. Такие доводы высказывают, как правило, люди, глубоко не задумывающиеся об ответственности по исполнению обязательств сделки. А чтобы они сказали, если бы в РЦ был представлен акт с подписью лица, который её вообще не ставил?
Грамотный сотрудник, подмечая малейшее несоответствие, всегда уточняет, например, у покупателя, принимал ли он объект и его ли подпись стоит на Акте. Выясняется, что покупатель в настоящее время отсутствует в городе и ничего не принимал – подпись свою не ставил. Такие случаи были в РЦ.
Свою работу Расчётные центры «Невский-8» и «Банковский-6» строят на принципах индивидуального подхода к решению вопросов клиентов, открытости намерений перед лицом клиентов, точности исполнения обязательств по договорам аренды сейфа. Часто заботу сотрудников об интересах покупателей и продавцов некоторые клиенты принимают за излишнюю требовательность, тогда как такая требовательность не однажды предотвращала печальные последствия изъятия денежных средств из ячейки без должного подписания Акта приёма-передачи.
Как показывает опыт Расчётных центров, в большинстве сделок покупателей и продавцов курируют агенты по недвижимости. Убеждена в том, что профессиональная обязанность агентов – проконтролировать подписание Акта покупателем и продавцом «нужными» подписями, что позволит избежать впоследствии возможные недоразумения при предъявлении Актов ПП в Расчётный центр.

Все правильно. Необходимо четко контролировать данную процедуру!

Передача объекта недвижимости: что необходимо проверить покупателю - Европейский Центр права

От того, насколько тщательно покупатель проверит объект недвижимости в момент его передачи, во многом зависит, удастся ли впоследствии предъявить продавцу претензии, связанные с недостатками этого объекта. В процессе приемки покупателю нужно проверить техническое состояние самого объекта (объектов) и максимально полно описать выявленные дефекты, если они есть. Бывают случаи, когда продавец не соглашается подписать акт приема-передачи (см. примерные формы передаточных актов по договорам купли-продажи жилого дома, нежилого здания, земельного участка, квартиры), если покупатель хочет включить в этот акт указания на обнаруженные дефекты. Иными словами, продавец ставит покупателя перед выбором: или тот подпишет акт, в котором недостатки не указаны, либо продавец фактически откажется от сделки. В связи с этим у покупателя возникают вопросы: как можно заставить продавца все же подписать акт, можно ли сразу в договоре предусмотреть повышенную ответственность продавца за уклонение от передачи недвижимого имущества или от фиксации его недостатков в акте. См. примерные формы договоров купли-продажи нежилого помещения, нежилого здания, земельного участка, квартиры.
Что нужно проверить в документах, оформляемых при передаче объекта

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем происходит по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после совершения двух действий, указанных в абзаце 2 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ.

1. Вручение имущества покупателю.

Вещь считается врученной приобретателю с момента фактического поступления во владение покупателя или указанного им лица (абз. 2 п. 1 ст. 224 ГК РФ). В случае с недвижимым имуществом поступлением во владение может считаться, например, передача ключей от помещения.

2. Подписание сторонами передаточного акта (иного документа о передаче).

Основным документом, согласно которому стороны осуществляют прием-передачу недвижимости, служит передаточный акт (акт приема-передачи). В нем указываются следующие сведения:

стороны и реквизиты договора (кто, кому, по какому договору передает недвижимое имущество);
индивидуально-определенные признаки имущества (месторасположение, общая площадь, этаж, кадастровый номер земельного участка с указанием границ, поворотных точек земельного участка с приложением соответствующего плана-схемы). Если продается помещение в здании, то важно указать номера комнат по документам БТИ именно на момент заключения договора купли-продажи, по свидетельству о государственной регистрации права продавца;
имущество, которое расположено на территории объекта недвижимости и передается покупателю вместе с ним (встроенная мебель в жилом или нежилом помещении, временное строение на земельном участке);
отсутствие или наличие претензий у покупателя. В первом случае стороны подтверждают, что на момент передачи имущество находится в надлежащем (удовлетворительном) техническом состоянии, соответствующем условиям договора. Во втором (если у покупателя есть претензии по качеству передаваемого имущества) – эти дефекты необходимо указать в передаточном акте.

Помимо самой недвижимости, стороны в акте приема-передачи указывают технические документы (относящиеся к недвижимости), которые продавец одновременно передает с недвижимостью (кадастровый паспорт, технический паспорт, планы, схемы, экспликации, иные документы).
Совет

Покупателю важно включить в договор купли-продажи недвижимости условие о том, что продавец обязан передать относящиеся к ней документы. Скорее всего продавец на это согласится, так как для него это не создает каких-либо сложностей. А покупатель в итоге может быть уверен, что необходимые документы он получит от продавца и за ними не придется обращаться в органы технического учета.

Если же такое условие не прописать в договоре, возникает риск, что продавец не передаст эти документы и их не удастся истребовать даже в судебном порядке.
Обоснование

Суд может прийти к выводу, что закон не предусматривает обязанность продавца передать покупателю технический паспорт: «. нормативными актами или заключенным между сторонами договором обязанность продавца недвижимого имущества передать покупателю технический паспорт на объект недвижимого имущества не предусмотрена. Право нового собственника на получение технической документации, касающейся приобретенного имущества, реализуется путем обращения в орган технического учета объектов недвижимого имущества» (постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2010 г. по делу № А28-12672/2009-400/30).

Опасность возникает из-за того, что статья 456 Гражданского кодекса РФ говорит: «продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы. », но сразу же ограничивает эту обязанность: «. предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором». В результате суд может решить, что обязанность продавца передать технический паспорт не установлена никаким конкретным правовым актом.
Пример формулировки акта приема-передачи объекта недвижимости о передаче ключей и технических документов

«Одновременно с недвижимым имуществом передаются следующие документы: технический паспорт на Нежилое помещение, планы, схемы, экспликации, ключи».

Такая формулировка часто используется на практике.

Во избежание судебных споров сторонам договора купли-продажи недвижимости лучше (как в договоре, так и в документах, опосредующих фактическую передачу недвижимости покупателю) указывать конкретные документы, которые подлежат передаче (а затем – передаются продавцом покупателю). Например, «Кадастровая карта (план) земельного участка № 1256-58/565 от 15 мая 2012 года, выданная ГУП МосгорБТИ на 5 листах в одном подлинном экземпляре».

Сторонам следует избегать расплывчатых формулировок, таких, например, как «другие документы».

Полный перечень документов, которые желает получить покупатель и которые может передать продавец, должен быть заранее согласован – в тексте договора либо в отдельном приложении. Все указанные в перечне документы затем должны быть переданы с подробным перечислением либо в передаточном акте на объект недвижимости, либо в отдельном документе.

Когда технической документации много, стороны могут составить дополнительный документ, например, акт приема-передачи технической документации к нежилым помещениям. Кроме того, в некоторых случаях составляется отдельный акт приема-передачи ключей (это может оказаться актуальным, если передается здание, отдельные помещения в котором имеют собственные ключи).

Акт приема-передачи составляется в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу: по одному экземпляру для каждой из сторон и один экземпляр для органа, осуществляющего государственную регистрацию.
Пример формулировки акта приема-передачи недвижимого имущества об отсутствии у сторон претензий друг к другу

«Настоящим Актом приема-передачи каждая из сторон по Договору подтверждает, что обязательства сторон выполнены, у сторон нет друг к другу претензий по Договору».

«Стороны подтверждают, что на момент приема-передачи техническое состояние
недвижимого имущества удовлетворительное и позволяет использовать его в соответствии с назначением».

Если при осмотре обнаружены дефекты, важно подробно описать характер и степень выявленных дефектов.
Примеры формулировок акта приема-передачи недвижимого имущества, фиксирующие претензии покупателя к состоянию передаваемого имущества

«При осмотре обнаружены следующие дефекты: __________________________________».

«Состояние передаваемого имущества: __________________________________________».
Можно ли не оформлять отдельный акт приема-передачи недвижимого имущества, а указать все необходимые сведения в самом договоре купли-продажи

Судебная практика допускает возможность соединения в едином документе и договора купли-продажи, и акта приема-передачи.

«Не может быть признан обоснованным довод суда кассационной инстанции о том, что отсутствие акта приема-передачи нежилого помещения от ООО "Фирма «Одежда»" к предпринимателю свидетельствует о фактическом непоступлении этого помещения во владение последнего и препятствует осуществлению регистрации перехода права собственности на него к предпринимателю. Согласно пункту 7 договора купли-продажи от 10.08.2004 продавец передает, а покупатель принимает нежилое помещение и связанные с его эксплуатацией документы в момент подписания договора, который по обоюдному согласию сторон одновременно имеет силу акта приема-передачи этого объекта» (постановление Президиума ВАС РФ от 12 января 2010 г. № 10885/09).
Что нужно проверить в самом объекте

Прежде всего покупателю необходимо проверить техническое состояние недвижимого имущества (замачивание стен, полов и отделки помещения после дождя; метраж помещений; наличие необходимого санитарного, электрического и газового оборудования внутри недвижимого имущества). Насколько существенны дефекты, могут ли они быть устранены без дополнительных расходов. В любом случае важно даже мелкие недостатки зафиксировать в передаточном акте.

Если продавцом была произведена не разрешенная в установленном законом порядке перепланировка или реконструкция, это также важно отразить в передаточном акте. Имеется в виду расхождение фактической планировки и планировки, отраженной в сведениях БТИ именно на момент заключения договора купли-продажи. Важно помнить, что ответственность за действительное состояние недвижимого владельца несет собственник. Поскольку таким собственником станет покупатель, он и будет нести бремя ответственности перед государственными органами, независимо от того, когда и кто произвел перепланировку.

Успех покупателя (в том, возместит ли он потери, связанные с передачей ему имущества с недостатками) во многом зависит от того, зафиксировали стороны в акте приема-передачи недостатки недвижимого имущества или нет.
Пример из практики: суд взыскал с продавца убытки, возникшие у покупателя вследствие восстановления системы теплоснабжения в купленном нежилом здании. Недостатки были выявлены при приемке здания и зафиксированы в передаточном акте

ООО «А.» (покупатель) обратилось в суд с иском к ООО «П.» (продавец) о взыскании 843 546 руб. убытков, возникших вследствие восстановления системы теплоснабжения приобретенного по договору купли-продажи нежилого здания.

В ходе рассмотрения спора суд установил, что при приемке здания покупатель обнаружил существенные недостатки, связанные с демонтажем системы отопления и нагревательного котла, что отражено в акте приема-передачи недвижимого имущества.

Технический паспорт и сведения ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» подтверждают, что отопление нежилого здания (оптово-розничного магазина) осуществляется от собственной котельной. Поскольку использование нежилого здания в качестве магазина без отопления невозможно, истец посчитал, что ответчиком продан товар ненадлежащего качества.

Суд решил, что продавец осуществил ненадлежащее исполнение обязательства (ст. 15, 393 ГК РФ) по договору купли-продажи вследствие передачи недвижимого имущества с недостатками, которые делают невозможным его использование по назначению. Согласно пунктам 1 и 2 статьи 469 Гражданского кодекса РФ, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется, качество товара должно соответствовать условиям договора.

В результате суд удовлетворил исковые требования о взыскании 843 546 руб. убытков. Расходы на оплату услуг экспертов в сумме 30 тыс. руб. отнесены на ООО «П.» в порядке статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса РФ (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25 марта 2010 г. по делу № А03-6089/2009).
Может ли покупатель предъявить претензии продавцу после подписания акта приема-передачи объекта недвижимости, если в акте зафиксировано, что покупатель не имеет претензий к техническому состоянию объекта

Да, может, но суд откажет покупателю, если не будут представлены доказательства скрытых дефектов, которые покупатель не мог сразу выявить.

Предположим, покупатель подписал акт приема-передачи без возражений. В одном из пунктов акта покупатель согласился, что не имеет претензий к техническому состоянию объекта недвижимости. Иногда стороны включают подобный пункт об отсутствии возражений со стороны покупателя в текст самого договора купли-продажи.

В такой ситуации покупатель может предъявить претензию согласно общим правилам статьи 475 Гражданского кодекса РФ. Но на практике отсутствие у покупателя возражений на момент приемки недвижимости служит основанием для отказа в удовлетворении требований покупателя.
Пример из практики: суд отказал в удовлетворении требований покупателя об уменьшении покупной цены на стоимость ремонтных работ, так как в акте приема-передачи стороны указали, что претензий к техническому состоянию здания не имеется

Индивидуальные предприниматели (покупатели) обратились в суд с иском к индивидуальному предпринимателю А. (продавцу) об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи недвижимого имущества на стоимость ремонтных работ по устранению повреждений кровли административно-производственного здания в размере 143 293 руб. и о взыскании 143 293 руб. в пользу истцов в равных долях по 71 646 руб. каждому.

В ходе рассмотрения спора суд установил, что в акте приема-передачи, «подписанном сторонами без возражений, определено, что указанный объект недвижимого имущества сторонами осмотрен, претензий к техническому состоянию не имеется». Суд принял во внимание отсутствие доказательств о наличии скрытых дефектов недвижимого имущества. В результате суд отказал в удовлетворении исковых требований (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2008 г. № А74-66/2008-03АП-1294/2008 по делу № А74-66/2008).

В то же время надо учитывать: некоторые вещи на стадии приемки проверять уже поздно. Это надо было делать до заключения договора в процессе проверки приобретаемого имущества. В частности, это касается целевого назначения приобретаемого объекта и его технических характеристик.
Пример из практики: банк собирался приобрести помещение, пригодное для организации операционного офиса, однако в договоре было указано, что он приобретает помещение парикмахерской. Из-за этого банку не удалось доказать, что отсутствие железобетонных перекрытий является недостатком приобретенного имущества

ОАО «Н.» обратилось в суд с иском к муниципальному образованию о взыскании 1 064 390 руб. убытков. По мнению ОАО «Н.», наличие деревянных междуэтажных перекрытий вместо железобетонных является недостатком товара (объекта недвижимости) в смысле статьи 475 Гражданского кодекса РФ. Дело в том, что операционный офис банка должен соответствовать определенным требованиям, в частности, междуэтажные перекрытия должны быть железобетонными.

В ходе рассмотрения спора суд установил, что предметом договора купли-продажи являлось здание парикмахерской, а строительно-технические нормы и правила не предусматривают обязательного наличия железобетонного междуэтажного перекрытия для зданий парикмахерских. «Таким образом, наличие деревянных перекрытий вместо железобетонных не является недостатком недвижимого имущества и не препятствует использованию объекта в соответствии с его назначением».

Банк заявил, что если бы он знал о наличии деревянных перекрытий, то договор мог не состояться либо стороны уменьшили бы стоимость имущества. Однако суд отверг этот довод. Суд решил, что аргумент покупателя о том, что продавец должен был передать помещение, пригодное для размещения банковского офиса, является необоснованным. Ведь целевое назначение отчуждаемого объекта недвижимости изначально было оговорено как здание парикмахерской. Кроме того, «ни в конкурсной документации, ни в договоре купли-продажи также не оговорено, что отчуждаемый объект недвижимости имеет междуэтажные перекрытия из железобетона».

В результате суд отказал в удовлетворении исковых требований (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 9 июня 2010 г. по делу № А28-12672/2009-400/30).

В рамках одного договора купли-продажи недвижимого имущества продавец может одновременно передавать несколько десятков сложных объектов. Например, помимо главного производственного корпуса, продавец передает административный корпус, контору транспортного цеха, котельную, мотальный цех, склад строительных материалов, станцию перекачки сточных вод, автовесы и т. д.

Если объект недвижимости состоит из множества объектов, то важно проверить наличие каждого объекта, подлежащего передаче. Иногда из-за передачи крупных объектов типа зданий, земельного участка покупатель может пропустить и не проверить, было ли передано, например, холодильное оборудование, которое должно было располагаться в одном из цехов.
Какие особенности нужно учесть при передаче здания

Если передается такой сложный объект, как здание, покупатель должен убедиться, что в передаточном акте содержатся следующие сведения (часть из них должен внести продавец, а другую часть – сам покупатель по итогам проверки здания и документов):

серия типового проекта;
год постройки;
год и вид последнего ремонта;
этажность, наличие подвалов, кубатура, общая (полезная) площадь. Если продается помещение в здании, то важно указать номера комнат по документам БТИ именно на момент заключения договора купли-продажи, по свидетельству о государственной регистрации права продавца;
расчетная мощность системы отопления (МВт – Гкал/г) и системы горячего водоснабжения (МВт – Гкал/г), а также среднечасовая мощность системы горячего водоснабжения (МВт – Гкал/г);
наименование и описание состояния обследуемых конструкций (систем);
перечень проведенных измерений и схема конструкций (системы) с обозначением места установки измерительных приборов, участков вскрытий, отбора проб и т. д. (в виде приложения к акту), результаты измерений;
объекты внешнего благоустройства здания (домовые знаки, указатели, флагодержатели, отмостки, входы в подъезды, тамбуры и т. п.);
кадастровый номер;
оборудование и площадь, относящиеся к прилегающей территории.

Кроме того, в акте приема-передачи здания описывается состояние инженерно-технического оборудования (по результатам осмотра), а именно:

электрооборудования;
лифтов;
теплового пункта и вентиляции;
систем отопления, холодного водоснабжения, контроля пожарной безопасности, кондиционирования воздуха, охраны и сантехнических систем.

Что нужно сделать покупателю, если продавец уклоняется от подписания акта приема-передачи

Если в ходе переговоров перед заключением договора продавец настаивает на том, чтобы и сам договор купли-продажи, и акт приема-передачи были подписаны одновременно, это создает значительные риски для покупателя. В такой ситуации если покупатель решит зафиксировать в акте выявленные недостатки, а продавец с этим не согласится, то продавец может просто отказаться от совершения сделки. И покупатель не сможет потребовать заключить договор.

Если же продавец уклоняется от подписания акта приема-передачи после того, как договор купли-продажи уже подписан, это признается отказом от исполнения обязанности продавца передать имущество (абз. 3 п. 1 ст. 556 ГК РФ). В случае такого отказа покупатель вправе по своему выбору (ст. 463 ГК РФ):

отказаться от исполнения договора купли-продажи,
или потребовать от продавца передачи ему недвижимости (индивидуально-определенной вещи) в порядке статьи 398 Гражданского кодекса РФ.

Выбор зависит от того, насколько покупателю необходим именно этот объект недвижимости и как он оценивает правовые риски: имеет ли смысл совершать сделку с тем продавцом, который уже поступил недобросовестно.

В первом случае (отказ от исполнения) действия покупателя зависят от того, перечислил ли он уже оплату продавцу или нет.

Если нет, то достаточно направить продавцу сообщение (претензию) с объяснением причин, по которым организация решила отказаться от исполнения договора. Нужно сослаться на абзац 3 пункта 1 статьи 556 и статью 463 Гражданского кодекса РФ. Есть незначительный риск, что продавец в ответ на это потребует исполнить договор и перечислить оплату и обратится с такими требованиями в суд. В таком случае в отзыве на иск нужно указать, что покупатель уведомил продавца о готовности принять объект. Необходимо представить доказательства того, что покупатель выполнил необходимые действия для принятия недвижимости, а продавец не передал имущество в срок, указанный в договоре.

Если же покупатель уже перечислил оплату и теперь отказывается от исполнения договора, то встает задача вернуть перечисленные продавцу денежные средства. Такое требование нужно указать в той же претензии, в которой покупатель сообщает об отказе от исполнения договора. Если продавец не вернет оплату добровольно, придется обращаться в суд с иском о возврате оплаты как неосновательного обогащения продавца. В иске нужно будет сослаться на то, что истец воспользовался правом на отказ от исполнения договора, и привести те же сведения, которые описаны выше: доказать, что продавец нарушил свою обязанность передать товар. В суд можно обратиться и сразу: для таких требований закон не устанавливает обязательный претензионный порядок.

Если покупатель решил выбрать второй способ (т. е. все же потребовать передачи недвижимости), ему необходимо насторожиться: возможно, продавец сознательно избегает подписания передаточного акта потому, что знает о дефектах недвижимости. Ведь подписывая акт приема-передачи, стороны фиксируют действительное состояние передаваемого имущества. В таком случае покупателю стоит привлечь свидетелей, которые помогли бы зафиксировать недостатки недвижимости даже при отсутствии продавца. В случае инициирования судебного спора покупатель сможет посредством документов, в которых зафиксированы недостатки имущества, доказать, что дефекты имели место до того, как покупатель стал эксплуатировать недвижимость. Например, таким документом может служить дефектный акт или дефектная ведомость. Важно письменно предупредить продавца о том, что состоится процедура осмотра состояния недвижимости. Кроме того, в состав комиссии, которая утвердит акт (ведомость), должны входить независимые члены: сотрудник коммунально-эксплуатационной службы, ТСЖ и т. д. Это позволит настаивать на непредвзятости членов комиссии в суде. Позже покупатель может предъявить продавцу претензии, связанные с недостатками полученного объекта недвижимости.

Чтобы уменьшить риск таких проблем, необходимо закрепить в договоре ответственность продавца за уклонение от подписания акта приема-передачи.
Пример условия договора о передаче недвижимого имущества и об ответственности продавца за уклонение от подписания акта приема-передачи

«Продавец обязан в течение 3 (трех) рабочих дней с момента подписания настоящего Договора передать Покупателю недвижимое имущество по акту приема-передачи, подписанному уполномоченными представителями Сторон.

В случае уклонения Продавца от подписания акта приема-передачи Продавец выплачивает Покупателю штраф в размере ___% от стоимости имущества по настоящему Договору».
Что делать покупателю, если продавец одновременно уклоняется и от государственной регистрации перехода права собственности и от передачи имущества

Покупатель должен выбрать один из двух вариантов исковых требований в зависимости от того, исполнил ли продавец обязательство по передаче имущества или нет. Такое разъяснение содержится в пункте 61 постановления от 29 апреля 2010 г. Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

1. Если имущество уже передано, то покупатель предъявляет иск о государственной регистрации перехода права: «Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества».

2. Если имущество еще не передано, надо предъявить иск о передаче объекта недвижимого имущества и о государственной регистрации перехода права: «В случае если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст. 12, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности».

Таким образом, если продавец одновременно уклоняется и от регистрации перехода права собственности, и от передачи имущества, покупатель вправе обратиться в суд одновременно с требованием об исполнении продавцом обязанности по передаче и о регистрации перехода права собственности.
Какая ответственность продавца наступает за уклонение от подписания передаточного акта

«Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона» – так в статье 309 Гражданского кодекса РФ сформулирован один из принципов гражданского оборота. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (п. 1 ст. 393 ГК РФ). Договор может предусматривать уплату неустойки за уклонение продавца от подписания акта. В таком случае убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой (п. 1 ст. 394 ГК РФ).